Mientras el mercado de alquileres sigue “dinámico”, la competencia por los contratos de garantía de arrendamiento se incrementó en los últimos tiempos, lo que le quitó clientes al servicio estatal que ofrece la Contaduría General de la Nación, del Ministerio de Economía, señalaron a Búsqueda varios operadores consultados.
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Hasta hace unos años, las garantías de alquiler de los nuevos contratos que se celebraban se repartían en forma pareja entre dos servicios tradicionales, el del Estado —a través del Servicio de Garantía de Alquileres (SGA) de la Contaduría— y la Asociación Nacional de Afiliados (Anda), con en torno a 40% cada una, dijeron a Búsqueda fuentes del sector. El restante 20% era provisto por varias compañías de seguros, donde Porto Seguro llevaba la delantera. Pero más recientemente creció la torta y varió la participación.
Con base en registros del SGA y de Anda, el Instituto Nacional de Estadística (INE) informa la evolución de los principales indicadores del mercado de arrendamiento. Hasta febrero tenían garantizados 85.659 contratos de alquiler vigentes en el país (77% en Montevideo, 12% en Canelones y proporciones menores en San José, Maldonado, Paysandú y Colonia), lo que implicaba 1,42% más que un año atrás. El precio promedio en esos contratos era de $ 19.298 en febrero pasado.
En los meses recientes los valores de los alquileres de viviendas “no han subido mucho”, y como la cotización del dólar tendió a disminuir, la rentabilidad para el propietario mejoró, dijo un agente consultado. Agregó que se está empezando a cubrir paulatinamente la disponibilidad de monoambientes y viviendas de un dormitorio a estrenar que había en el mercado producto de la promoción de la construcción con exoneraciones impositivas, lo que impulsa los precios.
“Hay más confianza, más estabilidad y las familias están demandando nuevos alquileres”, comentó por su parte el presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi), Nicolás Santerini.
“Está bien dinámico. Si las propiedades están en precio, se alquilan antes del mes”, señaló la presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Beatriz Carámbula.
Renta
Un quinto de los hogares del país son arrendatarios de la vivienda en que habitan, según la Encuesta Continua de Hogares de 2023, una proporción que no ha variado sustancialmente en los últimos años.
En el sector de alquileres de valores bajos y medios (de entre $ 10.000 y $ 30.000) que atienden los socios de la Adapi la actividad se ha “consolidado” en el último año, dijo Santerini. Explicó que, tras la pandemia, en 2021 y 2022 las propiedades que quedaban vacías se alquilaban por igual o menor valor, dado el contexto económico. Pero en 2023 los precios se fueron reajustando y la rentabilidad volvió a ser “razonable” y mejor que en los años anteriores.
El presidente de Adapi señaló además que los inmuebles que se encuentran en barrios fuera de la costa (de avenida Italia al norte y periferia) dejan una renta líquida anual de 7% en pesos, mientras que baja a 5% en el caso de las propiedades de valores más elevados, ubicadas en zonas de mayor poder adquisitivo y donde, por ejemplo, la contribución inmobiliaria y los costos de refacción, gestión y mano de obra son superiores.
Santerini comentó también que los costos de mantenimiento, como pintura y refacción, que los propietarios asumen para volver a poner las viviendas en el mercado se han ido incrementando y en la actualidad equivalen a dos meses de arrendamiento anual. Años atrás eran la mitad.
El director de la inmobiliaria Braglia, Diego Braglia, también aludió al incremento de la relación de los costos fijos y el mantenimiento en la anualidad, en especial porque los precios de alquiler “no han subido mucho”. De todas formas, dijo que los negocios están “fluidos”, ya que cuando el valor se ajusta al mercado se concretan en 15 o 20 días. En algunos barrios como Parque Rodó o Pocitos, donde los valores son más altos, el alquiler de las viviendas es algo más lento.
Precios
Si bien los alquileres promedio informados por el INE suben, en general, todos los meses en valores corrientes, descontada la inflación —en términos reales— bajaron en torno a 9% en febrero pasado, respecto a cuatro años atrás (febrero de 2020), calculó Búsqueda.
A esa reducción aludió el precandidato a presidente por el Partido Nacional Álvaro Delgado como una “gran noticia” hace pocas semanas en la red social X, y la atribuyó a la promoción de la construcción y a los “cambios en el régimen de alquiler”. “Una vez más, no se cumplieron los presagios que le atribuían desastres a la LUC (Ley de Urgente Consideración), todo lo contrario: ¡los alquileres bajaron!”, posteó.
Sin embargo, para los operadores consultados, la flexibilización introducida en la LUC para arrendar sin garantía se usa poco, algo que habían advertido en el momento de la aprobación de la nueva regulación que prevé un “lanzamiento” rápido del inquilino en caso de incumplimiento. “Es para situaciones muy particulares, para contratos de plazos especiales, si hay algún amigo viviendo en el inmueble sin contrato y eso puede generar algún problema” a futuro, explicó Braglia.
“Son muy pocos” los contratos sin garantía y “se hacen para algunos extranjeros o para estudiantes del interior, y en general en propiedades de bajo valor”, complementó Carámbula. Apuntó que los plazos de desalojo pautados en la reglamentación no llegan a cumplirse, aunque reconoció que si un desalojo común lleva entre ocho y 10 meses, un lanzamiento con el nuevo régimen se ejecuta en tres o cuatro.
Desde el Ministerio de Vivienda también constataron el escaso uso de la nueva herramienta, si bien no manejan estadísticas. “Contrariamente a lo que pensábamos, quienes más se opusieron y resistieron al sistema de alquiler sin garantía son los propietarios, a pesar de que el proceso de desalojo sea rápido”, dijo a Búsqueda el subsecretario de la cartera, Tabaré Hackenbruch. Comentó que cuando recorre el país sigue siendo motivo de “queja habitual” que el propietario no acepte alquilar sin garantías. Hackenbruch aludió al uso y la costumbre cultural del dueño y reconoció que “no hay trazabilidad” de cuántos han aceptado alquilar con el nuevo régimen.
Más competencia
La garantía de alquiler fue históricamente ofrecida por el Estado buscando facilitar esa herramienta para los funcionarios públicos, pero también pueden acceder los empleados de empresas privadas con convenio inscriptas en el registro del SGA, así como jubilados y pensionistas, beneficiarios del convenio con el Ministerio de Vivienda y del subsidio del BPS.
La cantidad de “contratos iniciales” del SGA disminuyó en los últimos años, según datos proporcionados por el Ministerio de Vivienda: hubo 9.560 en 2020, 8.275 en 2021 y, tras un aumento a 8.791 en el año siguiente, volvieron a bajar en 2023 (8.456). El stock total de arrendamientos garantizados por el Estado ronda los 40.000, incluyendo los nuevos y los vigentes.
En tanto, los respaldados por Anda eran hasta fines de abril 50.025, 4% más que un año atrás, informó su director comercial Ignacio Rossi. El 70% son contratos en Montevideo y el resto en el interior, apuntó, y opinó que, para Anda, “hay oportunidad de seguir creciendo” porque el mercado de alquiler está dinámico y más personas están adoptando el servicio de garantía en sustitución del depósito de mensualidades en el Banco Hipotecario o el título de propiedad de un tercero. Destacó a su vez que la organización intermedia en el pago del alquiler al propietario, que retiene del salario del inquilino, al que por una cuota de afiliación le ofrece también otros servicios. Eso, dijo, es un diferencial frente a sus competidores.
En general, dijeron fuentes del sector inmobiliario, se está eligiendo en menor medida que antes el sistema que ofrece el Estado por las “ineficiencias” del SGA en materia de inspecciones y desperfectos de los inmuebles y por los tiempos de tramitación.
Búsqueda intentó a través del Ministerio de Economía consultar a los responsables del SGA, pero no obtuvo respuesta.
Mientras, en el sector asegurador la mayoría de las compañías ofrece una póliza de “caución” que garantiza el resarcimiento por las pérdidas que el propietario pueda tener por el incumplimiento del contrato de arrendamiento. El principal jugador es Porto Seguro, que comenzó a ofrecer el producto en 2008 y hoy tiene unas 38.000 pólizas “vivas”, declaró su gerente comercial, Federico Moalli. Apuntó también que, por mes, la compañía emite unas 1.600 pólizas nuevas y que registró un 25% de crecimiento anual. Explicó que eso responde a que el mercado de alquiler “crece y van cambiando las costumbres de los consumidores. Hay un público joven que contrata la garantía por Internet”, que prefiere arrendar porque no tiene tan arraigado el ‘sueño de la casa propia’”. Indicó que las aseguradoras en general ofrecen agilidad en el trámite, lo que sumado al respaldo de marca de Porto y posicionamiento comercial en el mercado hace “muy atractivo” el producto de garantía.
El BSE está ofreciendo desde febrero el producto a través de corredores y agentes de seguros. Desde esa empresa pública señalaron que no tienen un plan “muy agresivo” y están colocando entre tres y cuatro pólizas por día.
