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Modificaciones al Código General del Proceso: consagrando desprotección para…arrendatarios protegidos. El artículo 396 del Código General del Proceso vigente a la fecha regula la entrega de la cosa en materia de inmuebles adquiridos en subasta judicial.
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El mismo incorpora un último inciso que previene: “Todo ello, sin perjuicio de los plazos legales en materia de arrendamientos”.
He sostenido antes de ahora y la misma fue la línea de opinión del Prof. Teitelbaum y es la que ha mantenido en múltiples sentencias como juez letrada y en votos como ministra de Tribunales de Apelaciones en lo Civil la Dra. Klett, que ello implica que las exigencias de los incisos anteriores (derechos que provengan de actos jurídicos debidamente registrados o se puedan probar documentalmente, si dicha documentación tuviera fecha cierta anterior al embargo) no son extensibles en punto a tener que respetar los plazos legales de las locaciones comprendidas en el régimen del Decreto-Ley N° 14.219, únicas que disponen de plazos legales de protección al inquilino (dejando de lado, aunque obvio parezca significarlo, los plazos del desahucio).
Una corriente mayoritaria aplica la norma siguiendo un criterio de hermenéutica que implica, ni más ni menos, que no tener por incluido ese inciso; prescinde de su consideración.
Y no solo del inciso: se llega a franquear el accionamiento por entrega de la cosa hasta contra los meros tenedores, que no son precisamente los obligados a entregar la cosa enajenada, a ignorar documentos de fecha cierta no controvertidos por el adquirente y hasta habilitar el procedimiento fuera de un proceso de ejecución.
Una de las modificaciones que se proyecta a este artículo 396 en el Proyecto de Modificaciones al Código ritual, en lo que al tema que me convoca importa, elimina ese último inciso.
De ello parecen derivarse diversas consecuencias: a) que no era letra muerta o inaplicable sic et simpliciter; b) que los arrendatarios comprendidos en el régimen estatutario pasarán a estar desprotegidos en caso de subastarse el bien que arriendan —podrán ser expelidos del mismo—, lo que cercenará, además, sus posibilidades de defensa.
Y esta desprotección —se trata de hipótesis de ejecución forzada, extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, en los términos del artículo 1.809 del Código Civil— se suma a la pérdida, en estos supuestos, del derecho de retención del arrendatario que haya realizado reparaciones indispensables o incorporado mejoras al bien (artículo 1.807 y 1.808 del Código citado).
