¿Por qué es tan cara la vivienda en Uruguay?

Para empezar, el precio del cemento portland se fija sobre la base del precio de venta que pone Ancap, y como Ancap tiene costos altísimos (por sus propias ineficiencias, exceso de empleados públicos, baja productividad y pérdidas acumuladas durante 20 años) el precio de venta también es caro.

Ahora se suma un nuevo actor: Cielo Azul Cementos y Calizas (pertenece a Intercement del Grupo Camargo Correa) que acaba de inaugurar una moderna planta de cemento en Treinta y Tres con capacidad de 600.000 toneladas al año, lo que lleva la capacidad anual de la industria de 1.020.000 toneladas a 1.620.000 toneladas este año.

El costo de la mano de obra es otro factor que encarece el metro cuadrado de construcción. El famoso “aporte unificado” al BPS (que incluye aportes, licencias, etc.) es cercano al 80%; es decir, si un obrero cobra 1.000, el costo de más es de 1.800. Pero lo peor no es el costo directo, sino la baja de la productividad. Hablas con cualquier constructor o arquitecto y te dirán que años atrás un empleado levantaba x metros cuadrados de pared en un día y hoy hace un 30% menos. El objetivo de los sindicatos es “meter gente en las obras”, no importa si luego sus propios miembros del sindicato pueden pagarse una “vivienda digna”.

El financiamiento tampoco ayuda. Los mecanismos legales para financiar viviendas son poco dinámicos. La Ley 16.760 (fines de los 90) terminó con el monopolio del Banco Hipotecario del Uruguay para financiar edificios “en el pozo” bajo la ley de propiedad horizontal, permitiendo que los bancos privados financiaran la obra y luego al propietario a 15 o 20 años. Esto fue un gran dinamizador del sector.

Pero hay que usar otros mecanismos como los que hay en Chile (el mutuo hipotecario) donde cada día los bancos llevan a la bolsa de valores las ofertas para fondear a sus clientes a largo plazo y esos papeles los compran las administradoras de fondos jubilatorios (AFP), fondos de inversión, compañías de seguro o similares.

Los fideicomisos se utilizan mucho para financiar viviendas en varios países de la región como Argentina, Chile y hasta Paraguay, siendo un instrumento muy flexible y de costos de implementación relativamente bajos y con garantías para todas las partes: el constructor, el financiador y el comprador.

La justicia lenta también encarece el costo de la vivienda. Si un promitente comprador o un inquilino no paga en fecha, el proceso judicial para recuperar la propiedad es lento y caro. Por lo tanto, si alguien invierte para revender o alquilar ya calcula un costo estimado para el caso de incumplimiento. Por eso hace bien la LUC en permitir “desalojos express” cuando no hay garantías de alquiler.

La ley de “vivienda de interés social” eliminó algunos impuestos a la construcción y comercialización de inmuebles, pero no veo que eso haya bajado los costos del metro cuadrado, sino que más bien canalizó muchas inversiones de argentinos (huyendo —una vez más— de la debacle de su país) y buenas ganancias para los promotores. Pero un apartamento muy simple, cerca del Parque Posadas, se termina vendiendo a más de US$ 2.500 con “interés social”. Sin este, el precio superaría los US$ 3.000.

Otro factor que encarece es la intervención obligada de escribanos, quienes basados en su sagrado arancel, cobran un 3% más IVA por la escritura, cuando hoy, la tecnología blockchain podría eliminar su participación en la mayoría de los casos y registrarse la propiedad (con todas las garantías) por centavos.

Los impuestos también juegan su rol. El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (1,5% del precio de venta), el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la “ganancia” entre el precio de compra y el de venta, más el Imesi a los préstamos hipotecarios y otros impuestos menores más, hacen que uno pierda entre un 7% y un 10% cada vez que se quiera mudar. De hecho, Uruguay es uno de los países con menor tasa de movilidad del mundo (la gente se muda pocas veces en sus vidas).

Para terminar, no podemos dejar de mencionar los costos y tiempos perdidos en gestionar permisos de construcción y obtener el famoso “final de obra” (que a veces dura años), lo cual llevó al senador Oscar Andrade (además, expresidente del Sunca, sindicato de la construcción), a construir su casa “en negro” arguyendo que no tenía el dinero para formalizarla (lo que motivó mi columna “Media lanza por Andrade”).

Uruguay sigue con un déficit habitacional de unas 60.000 viviendas que perfectamente puede suplirse si se hacen los cambios citados, se incorpora tecnología de punta (como imprimir casas en 3D o robots que levantan una pared de ladrillos a la perfección) y no se despilfarra dinero en otras aventuras estatales.

Para muestra este botón: el Ministerio de Vivienda junto con Mevir están construyendo unas casas de madera en Rivera a razón de unos US$ 1.000 el metro cuadrado. Si las casas tienen 60 metros (tres dormitorios y dos baños), costarían unos US$ 60.000 cada una. Con las pérdidas acumuladas en Ancap de unos US$ 3.000.000.000, podemos construir 50.000 casas. Nada mal, ¿verdad?

Pero si el Estado sigue estorbando los acuerdos entre particulares y derrochando dinero a troche y moche, seguiremos pagando una vivienda cara y mendigando al Estado para que nos regale una.