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En contraposición a las dificultades para los negocios de compraventa de inmuebles, el mercado de alquileres se mantiene dinámico. Pero, con la incorporación de más oferta y un estancamiento de los ingresos de las familias, los nuevos contratos se están haciendo a precios estables o en baja.
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Eso es lo que transmiten operadores de ese sector, sobre el cual no abundan los datos; el último boletín del mercado de arrendamientos del Instituto Nacional de Estadística fue difundido hace casi un año atrás y refirió al período abril-junio de 2018.
“Parecería que la gente destina menos dinero al alquiler. Además, como hay mucha oferta nueva, eso hizo que bajaran los valores de renta promedio”, dijo a Búsqueda Diego Braglia, directivo de la inmobiliaria Braglia.
Añadió que la debilidad de la economía “se está sintiendo, no tanto en la cantidad de negocios, sino en los precios” de los nuevos contratos, que se están haciendo al “mismo valor o incluso por abajo” para retener al inquilino. Exceptuando la zona costera y de Parque Rodó, que en general tienen valores en alza, Braglia dio ejemplos de la baja en el precio de los nuevos contratos de arrendamientos para viviendas de nivel medio. Un apartamento en el Centro, de un dormitorio y 50 años de antigüedad, venía alquilándose a entre $ 14.500 y $ 15.000 mensuales, pero ahora se está arrendando a $ 13.800.
En el Prado se viene renovando a los mismos valores, sin poder ajustar por encima, en la Unión “un poco por debajo” y en Buceo y Malvín se sostiene el precio. El agente inmobiliario aseguró que en las áreas periféricas de Montevideo es donde los nuevos contratos vienen reduciéndose más, entre 10% y 12%.
Explicó que, normalmente, para calcular las renovaciones de contrato se aplicaba la indexación sobre el alquiler vigente (según la Unidad de Reajuste de Alquiler o el índice de Precios al Consumo) y se agregaba un porcentaje, pero esto último se está haciendo más difícil de incluir, en general. “Los propietarios han aceptado las propuestas de reducción o mantenimiento que los administradores e inmobiliarios les sugerimos, a fin de que los apartamentos no queden vacíos y de tentar al inquilino a quedarse”, argumentó.
Braglia apuntó que si bien se observan “demoras” y alargamientos de los plazos de pago durante el mes, en general, no existe problema de cumplimiento de los alquileres.
Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Wilder Ananikian, indicó a Búsqueda que el mercado de alquiler “es el más sano” porque hay oferta y demanda y está dinámico. “Si una casa o apartamento de menos de $ 35.000 demora en alquilarse más de 30 o 35 días, es porque está mal tasada”, ilustró. Y contrapuso eso a la “quietud” que se observa en las operaciones de compraventas. La gente “no compra nada”.
En los últimos años los inmuebles construidos con exoneraciones tributarias —el régimen que originalmente se llamó de “vivienda de interés social”— aumentaron la oferta de alquileres. El director de Ventura, Fabián Kopel, señaló que el mercado de arrendamiento de esas construcciones “está firme, en crecimiento y con alta demanda”, declaró en El Observador del lunes 21.
Mientras, las empresas agrupadas en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, que vienen reclamando cambios a la ley de vivienda promovida, recibieron el compromiso de los blancos y colorados de quitar los topes de precios, informó El País, el lunes 21.
La cantidad de contratos vigentes en Montevideo aumentó mes a mes este año, según datos del Sistema de Garantía de Alquileres (SGA) de la Contaduría General de la Nación (CGN): en enero eran 55.205 y en setiembre alcanzaban a 60.872 (incremento de 10%). El crecimiento en el interior fue de 12%, al pasar de 9.183 a 10.314 contratos.
Las estadísticas del SGA situaron el importe promedio de los contratos nuevos en $ 15.689 en setiembre, una leve reducción (1,2%) frente a agosto, pero 1,9% por encima de enero.
Garantía
Según un reciente informe económico-financiero del SGA, la cantidad de contratos que utiliza ese tipo de fianza aumentó de 37.724 en 2014 a 63.624 en 2018 (68%), en tanto que el precio lo hizo 10%.
La CGN suscribe tres tipos de contratos: con Rentas Generales para aquellos inquilinos cuya mensualidad se retiene en su trabajo; con el Ministerio de Vivienda (MVOTMA) y de Economía (MEF) y el Banco de Previsión Social para brindar soluciones habitacionales destinadas a los jubilados y pensionistas, que firman un contrato en régimen de comodato por el tiempo en que el inquilino permanezca en la vivienda; y con el MVOTMA y el MEF para que aquellas personas que no tienen un ingreso formal del cual poder retener el alquiler, el Fondo de Garantía de Alquileres oficie como garante.
A su vez, el Estado obtiene tres tipos de ingresos por el SGA: comisiones, recargos y por la variación entre la cotización de la unidad reajustable al momento de la deuda y la cancelación de la misma. Como esos ingresos aumentaron 3,2% en términos reales en 2018 respecto a 2017 y los costos de gestión del servicio (humanos y de funcionamiento) lo hicieron algo menos, en los últimos años, la CGN pudo transferir recursos a Rentas Generales. En 2018 la rentabilidad —presentada como “margen bruto”— del SGA registró un incremento real de 3,83% frente al año anterior.
El análisis también detalla la situación de morosidad. En 2018 fueron 336 los inquilinos a los que no se les pudo realizar la retención y no cancelaron sus obligaciones, luego de un proceso de recupero de la deuda y comunicación fueron anotados en el Clearing de Informes por esa situación; eso fue 46% menos que en 2017, cuando se había registrado un incremento importante. A fin de 2018 se gestionó la deuda de 531 contratos y se pudo recuperar en forma total el 43%.
