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Las tasas de rentabilidad esperada de los bienes inmuebles en el mercado uruguayo son menores de lo que deberían ser en función de los riesgos en que se incurren debido al “sesgo” de los agentes locales a invertir en activos disponibles en el país, combinado con la falta de otras alternativas financieras domésticas, aseguran los autores del libro Valuación inmobiliaria: inversión en activos y proyectos, publicado recientemente por la Fundación de Cultura Universitaria.
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Michelle Fleitas, abogada y tasadora, y Fernando Zimet, economista, describen que el hecho de no haber un mercado inmobiliario “centralizado” para procesar las transacciones “es el caldo de cultivo perfecto para que inversores que accedan a información de buena calidad en forma efectiva puedan obtener retornos altos en relación al riesgo que asumen. Efectivamente, la escasez de datos creíbles y de alta frecuencia de operaciones de compra o venta” de inmuebles lleva a que la valuación de estos activos deba hacerse mediante tasaciones y no basándose en “datos objetivos de mercado. Asimismo, el sector es influenciado por varios factores económicos y financieros”.
En relación con los inmuebles como alternativa de inversión, señalan en su libro que en el país “no existe un mercado de capitales desarrollado en el cual se intercambien acciones, lo cual dificulta el arbitraje con el mercado internacional”. Agregan que “el corolario de esto es que, en Uruguay, las inversiones en capital accionario están desintegradas del mundo y, dadas las opciones vigentes, los agentes domésticos solamente pueden invertir en activos inmobiliarios”. Desde el punto de vista del mercado de propiedades, “toda esa demanda de activos de inversión concentrada presionará al alza el precio de los activos inmobiliarios frente al que sería de equilibrio si existiese un mercado financiero bien desarrollado”. Otro efecto de esto es que se construyan más viviendas de las que se edificarían de otra forma y, “dado que muchas se volcarán al mercado de alquileres, el precio de los alquileres caerá. En suma, dicho desbalance implicará un precio de viviendas más alto y alquileres más bajos que los que existirían si los inversores pudiesen diversificar sus portafolios”, razonan los autores, docentes universitarios y además integrantes de Fleitas-Zimet Propiedades.
Rentabilidades
Calculan que, a fines de 2019, la tasa de capitalización del mercado uruguayo se acercaba a 5% en términos reales. “Dicha tasa de retorno es inferior a la que rige en otros países latinoamericanos y se encuentra en torno a la registrada en economías con mayor nivel de desarrollo y menor nivel de riesgo que la nuestra”, apuntan. Explican que, en el caso de los activos inmobiliarios, la tasa de capitalización bruta surge de sumar todos los cobros de alquiler esperados durante un año y compararlos con el precio de la propiedad.
Los autores profundizan en el análisis de la rentabilidad inmobiliaria en Montevideo. Para calcular el retorno de los activos inmobiliarios promedio, tomaron indicadores de alquiler y venta de propiedades de la plataforma Briq Analytics publicadas originalmente entre el 4 de noviembre de 2019 y el 3 de enero de 2020, con una superficie de entre 50 y 70 metros cuadrados. Estimaron la rentabilidad implícita o esperada en Montevideo en entre 4% y 11%, dependiendo del barrio en el que se localizan y el dinamismo que tienen en ellos los negocios inmobiliarios. “Es decir que se podría esperar una rentabilidad 5% superior a la rentabilidad de la zona costera por invertir en barrios tales como Colón, Conciliación, Peñarol, Piedras Blancas o Cerrito”, aseguran. Y explican que, una vez que un inversor se expone a estos barrios mediante la compra de propiedades, le será más difícil vender en plazos relativamente cortos sin sacrificar capital. Como ejemplo, mencionan que, mientras en Conciliación la rentabilidad esperada es 500 puntos básicos superior a la de Pocitos, en este último barrio existían 1.575 ofertas de venta de viviendas mientras que en el primero eran apenas seis.
