En la edición de Búsqueda del 26 de julio de 2018 se publicó un artículo con información relativa a la compra realizada por el Instituto Nacional de Colonización (INC) de un establecimiento rural ubicado en la Colonia Cesar Mayo Gutiérrez, antes 6ª Sección Judicial, hoy 7ª Sección Judicial del departamento de Río Negro; de una extensión de 531 ha, propiedad de los sucesores de Balter Ferreira.
Como se dice en dicho artículo, además de la opinión volcada por el redactor del mismo, tomando la opinión de un operador del mercado de campos y senador del Partido Nacional, “hay datos objetivos a tener en cuenta”.
Para evaluar el precio de un establecimiento se requiere conocer las características y el valor productivo del campo. En ese sentido, la fuente consultada, supongo que por carecer de la suficiente información, no tuvo en cuenta todos los datos objetivos necesarios para valorar con mayor precisión el establecimiento en cuestión.
En el análisis que hace del predio el senador, lo define como un campo forestal, lo cual es por lo menos un importante error. El campo en cuestión tiene, según el mapa de suelos, un 40% de suelos de prioridad forestal, un 40% de suelos agrícolas y un 20% de suelos para ganadería.
Según técnicos reconocidos en forestación, el área efectivamente forestable alcanzaría como máximo a 100 ha (18%). El hecho de ser suelos de prioridad forestal no impide que se puedan realizar mejoramientos con pasturas en gran parte de ellos y con éxito, como efectivamente existen en el predio. También caeríamos en error si dijéramos que, por tener un 40% de suelos de aptitud agrícola, el campo es agrícola. Lo tipificamos por todas sus características como un campo lechero-agrícola-ganadero.
En sus orígenes, a partir del año 1950, la familia realizaba ganadería y agricultura. Desde hace 40 años los sucesores comenzamos a desarrollar la lechería, siendo hoy la actividad principal y, secundariamente, producción de carne. Hasta acá nos referimos a las condiciones naturales del suelo. Veamos otros aspectos también objetivos como lo son la inversión, la infraestructura, la ubicación y el desarrollo del predio.
Continuemos entonces, por la infraestructura disponible en el predio. A saber:
- 3 viviendas (270 m2 construidos)
- 4 galpones, que incluyen tambo, depósito de insumos, taller y resguardo de maquinaria (407 m2 construidos)
- Planchada de hormigón del tambo más plaza de alimentación y comederos para vacas también de hormigón (660 m2 construidos)
- Luz eléctrica 25 KW
- Depósito de agua elevada de hormigón para 23.000 l
- Línea de distribución de agua en el campo de 2.500 m con 11 hidrantes para bebederos móviles y 12 bebederos fijos.
- 2 tajamares.
- Pozo semisurgente de 59 m de profundidad y 4.000 l/hora de caudal.
- Sombráculo de madera y malla sombra de 400 m2.
- Corrales, mangas, tubo y embarcadero.
- 43 potreros con acceso al agua (natural de cañadas o de bebederos).
- Más de 10 km de caminaría interna para tránsito de animales, maquinaria y vehículos.
En tercer lugar, la ubicación, que constituye un elemento importante a considerar en el momento de fijar el valor de una propiedad. Este establecimiento se encuentra en una cuenca lechera, a 32 km de la ciudad de Young, 7 km de la ruta nacional Nº 3, a 5 km del centro de la Colonia El Ombú, donde se encuentra la Cooperativa Las Flores y existen diferentes servicios para la producción, tales como insumos veterinarios y agrícolas, raciones, supermercado, estación de servicio, taller, etc. También servicios sociales como policlínica, transporte para liceales y dos escuelas rurales a 3 y 8 km de distancia. La comunicación vial y los servicios califican el valor de cualquier propiedad inmobiliaria.
Finalmente, la productividad del campo, que depende de la inversión y el desarrollo que se realice en el mismo; y obviamente del trabajo que se añade a todo ello. Pero ahora nos interesa el desarrollo del establecimiento. En este sentido, presentamos dos cuadros. El primero con los indicadores físico-productivos obtenidos en el ejercicio 2016-2017. El lector podrá evaluar o consultar sobre la capacidad productiva del establecimiento.
El segundo cuadro con el uso del suelo a noviembre de 2017, fecha en la que se presentó la propuesta al INC.
Estos cuadros presentan información objetiva a considerar y enseñan del valor de la fracción. El desarrollo que tiene un predio agropecuario se expresa en sus resultados productivos. En este caso son explicitados en los cuadros anteriores y demuestran el alto valor de un establecimiento bien desarrollado como el que comentamos.
También se menciona en el artículo de referencia, algunos datos estadísticos que surgen de la serie de precios de la tierra que publica el MGAP. La información estadística se puede manejar de diferentes maneras e interpretar correctamente o no. En este caso, los mismos no dan claridad, en virtud de que la variabilidad de precios en el departamento es muy amplia. Los precios oscilan entre US$ 3.000 y US$ 10.000 la ha, según las zonas del departamento y las características de los campos, como se puede observar en la publicación del MGAP. Los promedios siempre son engañosos. Y más aún cuando el número de operaciones es reducido.
Sí podemos decir que a nivel nacional el precio de la tierra en el año 2017 fue un 5% inferior al año de máximo precio, que fue el 2014. En ese año el valor de la tierra en Río Negro, fue de US$ 6.264, dato que tampoco dice mucho, en razón de lo antes expuesto.
La propuesta de venta de la fracción se presentó al INC en una de las formas que prevé la ley de colonización (Ley 11.029). Asimismo, la Cooperativa Las Flores, conjuntamente con Claldy, a los efectos de continuar con el sistema productivo lechero sin interrupción (ya que se trata de un tambo de alta producción) plantearon proseguir la explotación del tambo por un grupo de 4 familias de jóvenes productores familiares e hijos de productores familiares; lo que cuenta con el aval de la Mesa de Desarrollo Rural de Río Negro; por lo cual expresa el respaldo de organizaciones productivas y sociales del departamento.
El expediente es público y cualquier persona que tenga interés puede ver las actuaciones en el mismo.
La propuesta se enmarca en una política que tiene este instituto, que es pública, está definida en su plan político, y figura en su página web desde el año 2011 (cuando yo ya no era director del mismo). En el marco de su política colonizadora, entre otras orientaciones, se propone la recompra de fracciones afectadas a la Ley 11.029, la priorización de la lechería como actividad y el desarrollo de experiencias asociativas, conjuntamente con otras políticas que promueven la renovación generacional.
Quien suscribe la presente, fui director del INC en el periodo 2005-2010, propuesto por gremiales de productores, soy hijo de colonos desde hace 54 años. Nací, me crie, vivo en la colonia, y tengo 36 años como productor-colono.
Álvaro Ferreira
CI 1.792.388-5