Está claro que el presupuesto no alcanzará a cubrir el rezago que existe en materia habitacional y las nuevas necesidades que se generarán en el próximo quinquenio. Para “multiplicar” los recursos, el Ministerio de Vivienda (MVOTMA) prevé crear un fideicomiso con aportes del ministerio, de actores privados, de las AFAP y fondos de inversión del exterior para subsidiar la cuota o la entrega inicial con el fin de facilitar el acceso a la vivienda de la población de los niveles socioeconómicos medios, informó a Búsqueda el subsecretario de la cartera, Tabaré Hackenbruch.
“Teniendo clara la restricción fiscal, con innovación e inteligencia, el ministerio trabaja en alinear todos los programas en una política común y lograr con la inversión estatal transformar los US$ 1.300 millones —que es lo que va a gastar en el quinquenio con el Fondo Nacional de Vivienda (FNV)— en el doble o el triple. Porque estamos hablando de US$ 3.000 millones de inversión que se precisaría para reducir los asentamientos y el déficit habitacional, y Uruguay no tiene esos recursos”, explicó.
Si bien la idea inicial del MVOTMA era crear un fideicomiso para invertir en la construcción de viviendas, en el intercambio con distintos actores del sector y del Estado, se entendió que subsidiando el acceso a la propiedad o al alquiler —con opción a compra— se puede “llegar a más gente” y así dinamizar el mercado inmobiliario.
“La idea es arrancar con una prueba, un fideicomiso que cotice en bolsa de unos US$ 100 millones, para ver si el sistema funciona e ir aumentándolo progresivamente, hasta no más del 50% del FNV”, apuntó. Adelantó que quizás la prueba se pueda realizar antes de que se cuente con el nuevo Presupuesto quinquenal, que entrará en vigor en 2021.
Hackenbruch señaló que el gobierno aspira a brindar 50.000 soluciones habitacionales en este quinquenio para disminuir el déficit mediante la acción público-privada. Una de las herramientas que ya aprobó en esa línea fue quitar los topes de precio para la vivienda construida con exoneraciones fiscales (“promovida”) y mayores impositivas para los megaproyectos.
Para definir estas políticas, el gobierno se nutrió del intercambio con actores privados y de la academia.
Algunos estudios presentados al MVOTMA plantean la necesidad de una “segunda generación de reformas” de la política habitacional, precisamente canalizando más recursos del sector privado con apoyo del sistema público para mejorar el acceso a familias de ingreso medio y medio bajo.
Dos documentos publicados esta semana por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (Ceeic) se complementan: Iniciativas de política pública de vivienda para sectores de ingresos medios, cuyo autor, Carlos Mendive, fue presidente de la Agencia Nacional de Vivienda entre 2007 y 2012; y Uruguay 2020-2030: Necesidades en el sector de la vivienda, realizado por Gonzalo Altamirano, exdirector nacional de Vivienda (2005-2010)
Rezago a 2030.
Para calcular las necesidades de vivienda a futuro, en su estudio Altamirano considera que cada hogar que se forme requerirá de una nueva solución habitacional y que para conseguirla los hogares de los primeros tres quintiles de ingreso precisarán de apoyo estatal.
Como la producción de viviendas por parte del sistema público entre 2010 y 2019 fue de unas 34.000 unidades terminadas —una cantidad muy similar al número de nuevos hogares formados en el período—, en ese lapso no se generó rezago, indica. Pero no se pudo abatir las necesidades preexistentes, que eran de unas 57.400 soluciones.
Hacia adelante, de acuerdo al comportamiento de diversos factores, proyecta que entre 2020 y 2030 se crearían unos 63.800 hogares, 60% de los cuales (38.300) precisarían de la política pública para conseguir una solución. Para calcular en qué situación se estará en la próxima década, el estudio adiciona el rezago preexistente (57.400), por lo que la política pública debería prever recursos para atender 95.700 hogares a 2030. Eso en un escenario de máxima, puesto que el autor supone que todos los nuevos hogares de los tres primeros quintiles de ingreso solo accederían a una vivienda provista por el sector público, y no por otros medios (particulares, informales, etc.)
Para calcular los requerimientos de inversión pública necesaria a fin de abatir ese déficit, el estudio considera un valor promedio ponderado de acuerdo a la cantidad de viviendas terminadas en el último quinquenio, según los distintos programas públicos que proporcionan las soluciones y que son financiados en su mayoría por el FNV (cooperativas, autoconstrucción, licitaciones, préstamos para compra de vivienda usada, relocalizaciones y Mevir).
Proyecta varios escenarios hacia el 2030. Si se mantiene el mismo porcentaje de inversión pública en relación con el Producto Bruto Interno-PBI (0,45%) el rezago persistiría, porque los recursos solo alcanzarían para cubrir las nuevas necesidades que se creen. Si se duplicaran los recursos (0,9% del PBI) y ello fuera acompañado por el incremento de la producción anual de vivienda, serviría para abatir todo el rezago acumulado, pero unos 34.000 hogares seguirían necesitando una solución habitacional. En tanto, si se multiplicara dos veces y media el monto de inversión (1,12% del Producto) se lograría un “impacto significativo” en reducir el rezago en 80% y atender las nuevas necesidades que surjan en la próxima década.
Dada la restricción presupuestal, el estudio plantea posibles alternativas para construir más viviendas, pero sin modificar el actual nivel de recursos, como, por ejemplo, “bajar el estándar de calidad” reduciendo el costo unitario, entre otras medidas.
“Segunda generación”.
El actual sistema de financiamiento e inversión en vivienda se configuró en las últimas administraciones del Frente Amplio tras una serie de reformas legales e institucionales que promovieron la captación de recursos del sector privado a través, por ejemplo, de la Ley 18.795, de “vivienda de interés social”, hoy denominada régimen de “vivienda promovida”. Abarcó también la reestructura institucional del Banco Hipotecario (BHU), la creación de la Agencia Nacional de Vivienda, del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios y otros instrumentos, como el subsidio a la cuota.
Ese marco permitió “expandir significativamente” la oferta de viviendas en los barrios montevideanos, iniciando un proceso de “regeneración urbana” que buscó explícitamente la primera reglamentación de la Ley 18.795, señala el estudio del Ceeic elaborado por Mendive. Incluso “puede que en algunas zonas dentro de barrios ya no sea necesario aplicar el beneficio de las exoneraciones tributarias” porque se logró iniciar un proceso de “regeneración que puede ya hacer atractiva la inversión” sin el apoyo de ese régimen, agrega.
Transcurridos más de ocho años de vigencia de esa política, indica, es preciso “avanzar” en otra serie de cambios que denomina la “segunda generación de reformas”. En esa dirección, propone relanzar el mercado de vivienda promovida con una “grilla” de apoyos para viabilizar los proyectos de inversión, con una base mínima de exoneraciones tributarias previstas en la ley, aplicables a barrios donde interesa que existan desarrollos inmobiliarios. En este caso serían negocios exclusivamente entre privados, donde los compradores los adquieren “sin necesidad de subsidios o garantías”.
A su vez, la demanda de vivienda promovida se ampliaría con recursos provenientes del MVOTMA a través de una nueva figura: los “Fideicomisos de Inversión en Vivienda Social” (Fiviso)”, de oferta pública, que canalizarían recursos de inversores institucionales —como las AFAP— para adquirir esas viviendas promovidas a fin de arrendarlas y luego venderlas, obteniendo una rentabilidad. En este caso, el inquilino tendría a futuro la opción de compra, para lo cual podría contar con subsidios y/o garantías.
“Más allá de las implicancias en el diseño y gestión del proyecto habitacional de ‘vivienda social’, la participación de inversores con horizontes de inversión más largos genera un mayor apalancamiento de los recursos públicos y por ende una mayor producción de viviendas: el mismo monto de subsidios se distribuye en más años. A su vez, los Fiviso agregan recursos que contribuyen a aumentar el impacto de la política habitacional en materia urbana”, señala.
En cuanto al sistema de financiamiento, el estudio también identifica la oportunidad de una “segunda reforma” que “potencie los recursos y capacidades de la banca pública”. Para cumplir con ese objetivo plantea, por ejemplo, otorgar al Banco República (BROU) las facultades que tienen las instituciones bancarias privadas al momento de aprobar un préstamo durante la construcción de una obra en cuanto a la propiedad horizontal, explorar coberturas de riesgo para el financiamiento por parte del BROU a desarrollos inmobiliarios en barrios a “regenerar” y “explotar sinergias” con el BHU.
