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El crecimiento de los espacios compartidos de trabajo y la adopción del homeoffice por parte de más empresas, sobre todo a partir de la pandemia de Covid-19, explica —en parte— que el mercado de oficinas premium de Montevideo se haya resentido el año pasado. Los precios promedio de alquiler cayeron 15% respecto al 2020.
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La disminución de la demanda “traccionó los precios hacia abajo”, y eso se notó más en el Centro y en Ciudad Vieja, y menos en Carrasco y en la zona del World Trade Center (WTC) del Buceo, explicó a Búsqueda Juan Pablo Baca, consultor senior de Coldwell Banker Commercial (CBC) para Argentina, Uruguay y Paraguay.
En su último informe sobre el mercado de oficinas de alta categoría (de tipo A y A+) la consultora señala que el stock no varió mucho desde el 2020. La oferta total supera los 214.500 metros cuadrados, incluyendo los inmuebles de Aguada, Ciudad Vieja, rambla Sur, Punta Carretas, Pocitos Nuevo, Carrasco y la zona franca Zonamerica, en Canelones. La mayor área se concentra en Pocitos Nuevo, con casi la mitad del stock total, según CBC.
Para los próximos dos años, la consultora prevé un incremento del stock cercano al 20% (más de 40.000 metros cuadrados). Allí contabiliza la incorporación de modernos edificios como Platinum, Alma Et, Brusco y Carrasco Valley, “donde se instalarán empresas multinacionales”. Baca también aludió a la venta de terrenos en donde se proyectan futuras edificaciones con destino a oficinas.
Para el consultor, el crecimiento de la oferta no profundizará la caída de los precios del metro cuadrado; estimó una “estabilidad de los valores a mediano plazo, con tendencia a la suba”, porque se producirá una “reactivación de la demanda (lenta, pero progresiva) que irá ocupando los nuevos espacios”.
El área sin ocupar se mantuvo respecto al 2020 y se ubica en torno al 10% (unos 21.500 metros cuadrados), según el análisis de CBC. A su vez, la “absorción neta anual” ronda los 2.000 metros cuadrados.
Dentro de la oferta total contabilizada, la menor capacidad disponible está en Aguada y la mayor en Ciudad Vieja.
El informe concluye que el mercado de oficinas de Montevideo seguirá jerarquizándose con los nuevos proyectos. Y si bien identifica como un “desafío” el aumento del stock previsto y la “sana absorción” de los metros cuadrados que se sumen, CBC ve con optimismo la “recuperación” de la economía uruguaya en general y de la “buena performance” del sector inmobiliario en particular durante los “difíciles años de la pandemia”.
Entre los proyectos en curso, la consultora destacó las edificaciones que se desarrollan con normativas acordes con el cuidado del medio ambiente, con certificación internacional. Entre ellos mencionó Aguada Park II, WTC Free Zone II y la reciente inauguración de Plaza Alemania (en Palermo), un edificio “Green Building Gold, considerado uno de los mejores de la región”.
Precios
En promedio, en Montevideo el arrendamiento de oficinas rondó los US$ 22,5 el metro cuadrado en 2021. El alquiler por metro cuadrado de oficina más elevado estaba en Zonamerica (US$ 38,9) y el más bajo correspondió a la rambla Sur (US$ 16,2).
Considerando los locales premium, en 2021 los valores promedio de alquiler bajaron 15% frente al año anterior y se ubicaron en mínimos en los últimos ocho años. En Montevideo, en 2020 rondaban los US$ 20,8 (tipo A) y disminuyeron a US$ 17,5 el metro cuadrado el año pasado. En tanto, las oficinas de tipo A+ bajaron de US$ 28,3 a US$ 26,5.
Para encontrar precios similares hay que remontarse a los años 2013 y 2014, cuando la desvalorización se explicaba por la alta oferta de oficinas que había por la inauguración de grandes edificios que la demanda no había absorbido inmediatamente, explicó Baca.
Teletrabajo
Baca añadió que si bien creció el homeoffice, a muchos profesionales y empleados les sigue interesando trabajar en las oficinas, ya sea de manera permanente o en un sistema híbrido. Ello, a juicio de Baca, “obliga a las empresas a mantener sus espacios de trabajo, iguales o adaptados a las nuevas tendencias”.
Por otro lado, si bien la cantidad de personas en una oficina disminuye cuando se adopta el teletrabajo, la necesidad de distancia física aumenta, haciendo un “balance espacial” que no siempre implica menos metros cuadrados, se explayó.
