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Dos desarrollos constructivos —uno en la ciudad de Maldonado y otro en Paso de la Arena en Montevideo— están siendo promovidos con una particularidad para Uruguay: el financiamiento de la edificación se prevé que provenga de una “titulación” o “securitización” inmobiliaria, un instrumento que permite transformar los flujos futuros en instrumentos negociables en los mercados financieros internacionales.
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Los proyectos edilicios son presentados por los desarrolladores como Eco Barrio La Colina (Maldonado) y Eco Barrio Paso de la Arena, que involucran 14 y cuatro torres de apartamentos, respectivamente. Al momento, los permisos tienen distinto grado de tramitación, con el desarrollo fernandino próximo al inicio de las obras preparatorias para el primer edificio, dijo a Búsqueda Augusto Gonçalves Borrega, presidente de Landing Invest.
“Lo más virtuoso es que, para Uruguay, es la primera emisión de créditos negociables en la bolsa. Se hace en todas partes del mundo, pero costó mucho llegar acá y convencer a la gente de que esto funcionaba”, comentó.
La ingeniería financiera detrás de estos emprendimientos implica la emisión de Credit Linked Notes (CLN) por US$ 40 millones, que, según dijo el ejecutivo, listarán desde esta semana en la Bolsa de Luxemburgo. “Eso nos irriga el dinero de la empresa suiza con la que tenemos contrato hacia la empresa uruguaya” que promueve estos desarrollos inmobiliarios, agregó.
Informó que estas CLN serán a nueve años de plazo —que calzan con las tres etapas de tres años cada una previstas para los dos proyectos constructivos—, más dos adicionales. Pagan un interés anual de 8%. Se pide un monto mínimo para adquirir el título, y el inversor lo puede vender para entrar en un apartamento o conservar la CLN hasta el vencimiento. También es una opción exclusivamente como inversión.
Las CLN son un instrumento de deuda estructurado que ofrece a los inversores exposición a un riesgo crediticio definido a cambio de una rentabilidad fija o variable. Son emitidas usualmente por un banco o creadas a través de una entidad de propósito especial, garantizadas con activos según la tolerancia al riesgo del inversor.
Hipotecario y ANV
“Lo que buscamos es generar el tiempo que nos explicó el Banco Hipotecario (BHU) que necesita para fondear a sus clientes. Nuestra idea es, terminada la unidad, que esta sea del banco, y que nos dé una ecuación de alquiler hasta que terminó de calificar a la persona o encontrar al cliente” para el inmueble, señaló Gonçalves Borrega. Aclaró que el mecanismo no implica un “alquiler con opción a compra. Firmamos un acuerdo en donde el BHU me dice: ‘en seis meses escrituro y te pago’, y yo financio para que eso exista. Es una figura al revés, porque todos los problemas que hemos tenido en Uruguay son porque la vivienda es una promesa”.
El proyecto tiene por detrás a Landing Invest GmbH de Zúrich y a la uruguaya A Merchant Group S. A. S. (AMG), en conjunto con las compañías suizas de estructuración y asesoramiento financiero Investment Solutions Partners (ISP Group) y Solaia Financial Advisors AG, según los prospectos que compartió el empresario.
El proyecto para Paso de la Arena ofrece “facilidad de financiamiento” del programa Entre Todos, de la Agencia Nacional de Vivienda.
Una primera presentación pública de estos desarrollos inmobiliarios se hizo este miércoles 4 en la Embajada de Argentina en Montevideo. Luego, en un evento previsto para el jueves 12 en el hotel Radisson Victoria Plaza, integrantes del gobierno y potenciales inversores conocerán los detalles.
Eco Barrio La Colina ya tuvo un lanzamiento público en noviembre de 2023 con la participación de autoridades nacionales y del departamento. El entonces ministro de Vivienda, Raúl Lozano, dijo que se trata de un proyecto “muy interesante” conformado por casi 1.000 viviendas y 92.000 metros de construcción, consignó el portal Maldonado Noticias. “Estamos hablando de 1.000 familias, algo así como 5.000 personas”, agregó.
La inversión superaría los US$ 100 millones. Según se indicó en ese evento, el financiamiento para los futuros habitantes de esos inmuebles provendría del BHU.
