Es que, transcurridos dos años y medio de la ley Nº 18.795 que promueve la ampliación, refacción, reciclaje o construcción nueva a partir de un amplio abanico de exoneraciones tributarias, el Ministerio de Vivienda (Mvotma) resolvió topear el valor de comercialización a “una de cada cuatro” unidades que reciban esa ventaja fiscal, adelantó a Búsqueda el titular de la cartera, Francisco Beltrame.
Por eso, tras discutirlo con los empresarios del sector y recibir algunas propuestas alternativas —que “no son de recibo”, según Beltrame—, el Poder Ejecutivo limitará los valores de venta del 25% de las viviendas que en adelante sean ofrecidas con los beneficios de la ley 18.795. El ministro aseguró que el decreto que introducirá ese tope se aprobará “en junio, en breve”; si por él fuera “ya lo habría hecho”, pero los trámites burocráticos llevan su tiempo, puntualizó.
“Pretendemos más”.
Con esta ley el gobierno del Frente Amplio se propuso aumentar la oferta de inmuebles y a precios inferiores que los existentes en el mercado por el libre juego de la oferta y la demanda (que en los últimos años venían en aumento), de modo que sectores de ingresos bajos, medios bajos y medios de la población pudieran comprarlos. Para ello el Poder Ejecutivo exonera de los tributos que graven la renta originada en los proyectos constructivos que se declaren promovidos, del Impuesto al Patrimonio, del IVA a los ingresos derivados de la enajenación y construcción de los inmuebles, del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales al vendedor y al comprador en la primera enajenación, entre otras ventajas fiscales.
Pero en Montevideo los proyectos se están ofreciendo en general a valores que no son accesibles para cualquier familia.
“Es una ley que aporta soluciones, que cubre parte de una demanda que tradicionalmente debía abordar el Estado; pero pretendemos más. En el interior lo viene haciendo y, a pesar de que allí es mucho menor la cantidad de viviendas promovidas (en relación a Montevideo), sus valores se adecuan más a un espectro de atención que es el que aspiramos”, reflexionó el ministro.
Al viernes 23 había 9.461 unidades que pretendían construirse con los beneficios de la ley 18.795, según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (a través de la cual se canalizan estos proyectos de “interés social”).
En Montevideo se concentran seis de cada diez viviendas promovidas.
Desde que entró en vigor este régimen, solo la zona costera de la capital tiene restricciones (con tope de precios y exoneraciones exclusivamente para ampliaciones o refacciones). En el interior la totalidad de las unidades deben venderse por debajo de ciertos valores determinados por el Ejecutivo.
Hace varios meses que el Mvotma viene analizando posibles acciones para dar respuesta a los sectores de población a los que quiere atender a través de este régimen, y tiempo atrás deslizaron la posibilidad de topear precios de venta en más zonas de Montevideo.
La Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) ha rechazado públicamente una idea de ese tipo, porque entiende que ello sería un “cambio en las reglas de juego” que frenaría la inversión de los desarrolladores.
Puertas adentro, la gremial compartió con el Mvotma “la preocupación de que al sistema no estén accediendo las familias de menores ingresos”, pero señaló que “los altos costos y la baja producción en relación a la demanda, explican los valores sostenidos en la venta”. Y advirtió que el problema no está en los valores de venta sino en la “dicotomía de pretender abarcar, con una misma propuesta, un universo (...) con diferencias socio-económicas demasiado amplias”, afirmó la Appcu en una propuesta elevada en marzo a consideración del Mvotma, a la que accedió Búsqueda.
La Cámara de la Construcción también hizo llegar hace pocos días a esa secretaría de Estado una carta manifestando su desacuerdo con la intención de fijar topes a los valores de comercialización en la capital.
El presidente José Mujica destacó el viernes 23 en su audición en la emisora M24, que el régimen de vivienda de interés social generó una inversión por “más de 1.000 millones de dólares”.
Se refirió a “una explosión bastante montevideana de la industria de la construcción”, que “volvió al Centro y al Prado”. Agregó que el sistema “selectivamente impone una fuerte renuncia fiscal” que “moviliza al capital privado al asegurar un “margen de ganancia estable fuera de las fiebres especulativas”.
Nuevo tope.
Beltrame informó que ya se definió un decreto según el cual el “25% de las viviendas que sean promovidas” en el Montevideo “no costero” tendrán un “tope de valor de comercialización”. Explicó que dicho precio máximo será el mismo que se establece para el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que facilita el acceso a la vivienda de las familias que si bien tienen capacidad de pagar una cuota mensual, no cuentan con el ahorro previo suficiente para tomar un préstamo para comprar un inmueble.
Dicho fondo del Mvotma avala un crédito hipotecario por hasta el 90% del valor de la vivienda, el que no puede superar cierto precio. En el caso de las viviendas promovidas por la ley 18.795, los topes de precio son: para las de un dormitorio 734.875 unidades indexadas —UI— a la inflación (equivalente a unos U$S 89.926), de dos 975.181 UI (cerca de U$S 119.332), de tres 1.210.980 UI (U$S 148.186) y de cuatro dormitorios 1.391.315 UI (U$S 170.254).
Estos mismos valores regirán como tope para el 25% de las unidades comercializadas en Montevideo con los beneficios de esa ley, independientemente de que la familia compre la vivienda a través de este fondo.
Hasta el 15 de abril se habían vendido 1.353 unidades bajo el régimen de “interés social”. Las de dos habitaciones en la capital fueron a U$S 119.400, en promedio.
“Que una de cada cuatro viviendas promovidas tenga un tope de valor de comercialización, no parece un número exagerado”, apuntó.
Con ello se intenta “ir cerrando el sistema de forma que haya diversidad de ofertas y diversidad de productos para la diversidad de situaciones”, señaló Beltrame.
Alegó que la propuesta está en línea con los cuatro o cinco proyectos considerados especiales, que tienen más de 100 viviendas promovidas. Explicó que en los hechos hubo formas de fijación de topes de precio para un 24% de las unidades.
Destacó que el límite de valores para una de cuatro viviendas no será retroactivo.
¿Retracción de proyectos?
Tras el cambio anunciado, Beltrame estima que de forma “inmediata” puede “llegar a haber una retracción en la oferta” de viviendas de interés social.
“(Algunos promotores) entienden que esto les puede bajar sus expectativas u oficiar de desincentivo a la hora de la inversión, y creemos que hay empresarios que no”, acotó enseguida.
Sobre las propuestas alternativas recibidas por parte de la Appcu, el ministro dijo que “no están en sintonía” con lo que el gobierno aspira.
“Bienvenidas las ideas que no impliquen más sacrificio fiscal, que permitan mantener el nivel de calidad de las viviendas y continuar con esta política de consolidación urbana, pero que permitan llegar a otros sectores de la población de Montevideo”, reflexionó.
La Appcu planteó que el costo de la tierra aumentó entre 100% y 200% en los lugares donde se está construyendo, como uno de los factores que ha alejado el acceso a la vivienda a las familias de menores ingresos.
Beltrame respondió que ese aumento puede estar dado por la propia competencia entre inversores por terrenos en esas zonas y “nadie dice que hay que construir ahí”.
“La ley es muy generosa desde el punto de vista de dónde se puede construir, no es solamente en el Centro o Cordón. No hablo de zonas alejadas sino intermedias que cuentan con servicios e infraestructura”, señaló.
Informó que las viviendas bajo el régimen de exoneraciones fiscales se ubican 24% en el Cordón, 10% en el Barrio Sur, 9% en la zona del Mercado Modelo, 6% en La Blanqueada y 5% en Ciudad Vieja. En barrios como Melilla, Reducto, Parque Batlle, Atahualpa, Belvedere y Jacinto Vera los proyectos representan 1% del total, y en otros como Sayago o La Figurita una proporción menor.
“Hay determinada intención de integración heterogénea desde el punto de vista social. Creemos que hay fortalezas como para distribuir esto de otra forma”, dijo.
