Una quincena de inmobiliarios uruguayos llegaron hasta el Hilton y respondieron las consultas del público, que a menudo preguntaba por el precio de alquileres de apartamentos para la próxima temporada, o el valor de un inmueble y los costos anuales en caso de resolver mudarse a Punta del Este.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, Juan Bistiancic, afirmó a Búsqueda que si bien en Uruguay “hay un problema con el precio” de las propiedades y en la “rentabilidad” del negocio, por las conversaciones mantenidas con colegas argentinos tanto en Montevideo como en Punta del Este “hay más movimiento que en Buenos Aires”.
Asimismo, el titular de la Asociación de Inmobiliarias de Punta del Este, Andrés Jafif, dijo que recibieron muchas consultas sobre el tratado de intercambio de información tributaria vigente entre Uruguay y Argentina, pero también si seguirán los beneficios para los turistas que rigieron durante la última temporada de verano.
El mercado argentino.
Desde que en octubre de 2011 el gobierno de Cristina Fernández restringió las transacciones con dólares, el mercado inmobiliario porteño inició un camino de declive. Tal medida obligó a pesificar los contratos y los inversores se retrajeron, por lo que la cantidad de escrituras cayó 80% entre 2011 y lo que va de 2013, explicó a Búsqueda el gerente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Carlos Cansinos.
Contó que los propietarios de inmuebles usados aún “no aceptan la idea de vender en pesos”, lo que a su vez genera una retracción de la oferta. Ese es el segmento que más ha caído, en actividad y precios, señaló.
Mientras, los nuevos desarrollos se realizan en pesos, pues nacieron bajo el “cepo cambiario”, y muestran bastante dinamismo entre el público de alto poder adquisitivo.
Lo “raro” o “anormal” que describe el mercado está dado por el precio de las propiedades: los inmuebles usados están más caros que las viviendas a estrenar. Ello se da por la moneda en la que se comercializan y la brecha entre el dólar oficial y el paralelo o blue.
A su vez, como los propietarios ofrecen su inmueble a un alto valor en dólares y no encuentran comprador, cada vez más optan por arrendar el bien, para cubrir los gastos y mantener el capital. Por eso la oferta de alquileres se multiplicó y ello abarató el precio a los inquilinos.
Según datos oficiales, las escrituras de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires fueron 3.424 en mayo, contra las 4.667 de igual mes de 2012.
El principal problema que inyecta incertidumbre y paraliza la actividad es la unidad de medida del valor de los inmuebles.
El director de la inmobiliaria Toribio Achával, Martín Boquete, comenzó su presentación en el foro mostrando la variedad de monedas posibles para realizar transacciones en el mercado de viviendas de Argentina. Llenó la pantalla con varias ilustraciones del peso argentino, el “dólar blue” y el “celeste”, euros, una canasta de alimentos, litros de nafta, “cedines”, entre otras opciones.
“En nuestro lindísimo mercado tenemos más platos que un restaurante”, dijo con ironía.
En ese panel, los expositores mostraron la baja del precio de las propiedades rurales, de oficina, locales comerciales y las residenciales. “Venimos en una crisis de precios, han bajado todos”, afirmó Boquete.
Pero alegó con meridiano optimismo: “Después de una crisis, lo único que queda es crecimiento”.
De acuerdo a los datos manejados durante el evento, los inmuebles usados se desvalorizaron en torno a 15%.
“Un invento”.
A fin de mayo el gobierno argentino puso en vigor una serie de instrumentos para la “exteriorización voluntaria de la tenencia de moneda extranjera”, tanto en el país como en el exterior. Una de ellas consiste en el “certificado de depósito para la inversión” o Cedin, por su abreviación.
Se trata de un instrumento de pago destinado a realizar inversiones en el sector inmobiliario, pero también para adquirir otros bienes registrables, que permite blanquear la tenencia de moneda extranjera no declarada sin sanciones.
Para obtenerlos, los interesados depositan los dólares en una institución bancaria a cambio de la emisión de un Cedin, que se registra en el Banco Central de Argentina.
Los agentes inmobiliarios dicen que no se observa mayor operativa con esos instrumentos. “Es un invento a la argentina, que llevaría de vuelta a dolarizar las operaciones. Pero no vemos que vaya a levantar el mercado”, estimó Cansinos.
Añadió que si bien se espera que en 2014 haya una “mejora de la actividad”, el asunto es si se resuelve cuánto cuesta el dólar. Explicó que hoy la referencia de valor es un punto intermedio entre la cotización del dólar oficial y el paralelo: “Sobre esos dos precios empiezan a jugar las fuerzas y se cierra cuando las partes acuerdan”.
Dijo que si se publica el precio de un inmueble, la pregunta que sigue es “¿a qué dólar?”. Y añadió: “El principal problema que tenemos en el sector es cuánto vale el bien”.
Innovación.
A pesar del contexto desfavorable, el congreso dedicó varios espacios para la presentación de proyectos que incorporan creatividad y tecnología.
Bajo el concepto de que “innovar vende” y que los precios se “construyen” y se “convalidan” en función de los elementos y la tecnología que se agregue a las propiedades, la empresa chilena Crystal Lagoons y la mexicana Innovación Grupo 4S despabilaron a la audiencia con propuestas novedosas.
La primera promete “el agua del Caribe en la mitad del desierto de Egipto”, o en India, Turquía, Rumania o hasta en la zona puntaesteña de Solanas. Se trata de la construcción de enormes lagunas artificiales de agua cristalina aplicando una tecnología que la mantiene límpida y clara, y con bajo costo de mantenimiento.
La otra presentó proyectos de apartamentos distintos, con una “minicasa en el aire”, “depas mini” —de 25 metros cuadrados— o una casa ideal para parejas jóvenes con niños que tiene incorporado un tobogán a la escalera que comunica los dormitorios.
El emprendimiento “Xiris” mostró más sofisticación, donde el sistema de seguridad se basa en un sensor del iris del ojo del propietario.
Esos ejemplos apuestan a “cambiar el chip”, porque la “comoditización llena los mercados” y proponen crear proyectos de más valor, analizó el experto Damián Tabakman.
Opinó que la “espantosa realidad inmobiliaria, que vuelve horrible la situación del mercado argentino con cedines, cepo, pesificación, lleva a padecer una traba mental porque las escrituras se desploman igual que los permisos de edificación”. Y agregó: “Hay alguna tara que no nos deja pensar y que cuando alguien nos muestra un tobogán o una pileta (cosas ya inventadas) la gente dice ‘¡Ohhhh!’. Tenemos que dejar de pensar en monoambientes, darse una ducha de agua fría y pensar en que se puede cambiar la dinámica inmobiliaria”.
Gustavo Llambías, director ejecutivo de una consultora especializada, propuso en su ponencia “buscar calidad a todas las partes del negocio” porque, a su juicio, es lo que les permitirá “sobrevivir” dadas las características de Argentina.
Federico Weil, presidente de TGLT —que tiene desarrollos en Buenos Aires, Rosario y el proyecto Forum Puerto del Buceo en Montevideo—, señaló que más allá de que en Argentina es difícil planificar porque se trata de un “mercado que está pensando en diez días”, los factores que impulsan el negocio siguen vigentes: “comprar ladrillos para ahorrar”.
Reconoció que el mercado argentino “está raro” y asoció ese concepto a la imagen de un crepúsculo. Con una foto del claroscuro de fondo proyectada en la pantalla, sugirió al público: “Comprar al que piensa que se hizo la noche, y vender al que cree que está amaneciendo”.
