La venta de campos está prácticamente paralizada y, salvo excepciones muy puntuales, no se concretan operaciones. A juzgar por los pocos negocios realizados, el mercado tiende a ubicarse en precios que se sitúan entre un 10 % y un 15 % por debajo de los valores de las transacciones operadas en 2012 y 2013 siempre dependiendo del tipo de campo de que se trate.
“No venga a tasarme el campo con ojos de forastero, porque no es como aparenta, sino como yo lo siento”, escribía Osiris Rodríguez Castillo y, adaptado al negocio de hoy, dejando de lado el sentimiento, parece ser una realidad donde los vendedores no están dispuestos a “soltar” sus campos por el valor que se les ofrece.
En general, los propietarios de tierra que muestran intención de vender, pretenden mantener los precios registrados durante 2012 e incluso en las operaciones de 2013, pero en esos niveles de precios no encuentran interés de una demanda que si bien se mantiene, ya no es del flujo intenso que mostró en los años anteriores y se comporta mucho más selectiva en la elección de las tierras a adquirir.
Gerardo Zambrano, director de Zambrano & Cía., dijo a Campo que “los potenciales compradores hoy vienen del exterior, fundamentalmente de extrarregión y corresponden a grupos de productores o consorcios que buscan obtener una rentabilidad productiva. El mayor interés está centrado en campos con aptitud agrícola definida y por áreas que permitan una escala suficiente para viabilizar el negocio”.
Con esta apreciación coincidió, consultado por Campo el Ing. Agr. Ignacio González, de Terramar Christie´s, quien señaló además que “todavía hay interés de argentinos, aunque en mucha menor medida” e incluso —agregó— “también algunos uruguayos por campos chicos de 1.000 o 1.500 hectáreas”.
González señaló que hoy se busca una rentabilidad mínima del 3 % o 4 % y más, y que eso solo se obtiene en campos agrícolas o agrícola-ganaderos y áreas importantes.
Para Luis Bruno, director de Bruno, Arrosa & Cía., “hoy no se compra un campo por una especulación inmobiliaria. Se compra porque es un activo fijo muy seguro y para hacerlo producir buscando la rentabilidad. Pero ya no se especula pensando en la plusvalía que puede tener la tierra”.
Este empresario sostuvo que “a la inversión en el activo hoy se le suma un carácter netamente productivo y confiando en la agricultura y la evolución tecnológica y biotecnológica, en la ganadería y la forestación ahí se produce una sinergia”, pero que “son inversiones grandes, como pasó recientemente entre El Tejar y UAG u otros negocios importantes entre empresas”.
La valorización histórica de la tierra en Uruguay, desde que se llevan registros, se ubica en un eje del 4 % anual, mientras que en los últimos 10 años hasta 2012 ese guarismo se situó en el orden del 26 % anual, según datos de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias (Diea).
Desde el 2002 a la fecha el precio promedio de la tierra en Uruguay tuvo un crecimiento a tasas exorbitantes como nunca antes se había visto en la historia. El ing. agr. Carlos Deambrosis apunta que esta evolución del precio de la tierra “no ha tenido parangón desde que existen estadísticas significativas de esta variable (año 1969) y casi seguramente nunca en nuestra historia económica. La única época en que se dio un episodio de incremento brusco del valor de la tierra, pero muchísimo más corta y sin aumentos tan drásticos, fue en el bienio 1978-1980”.
El impulso reciente fue tal, que en un período de 13 años se vendieron la mitad de los 14 millones de hectáreas productivas con que cuenta el Uruguay. Según datos del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP), en ese lapso se comercializaron 7,1 millones de hectáreas por un valor total de U$S 9.061 millones.
El valor promedio de la hectárea se multiplicó por algo más de 9 veces. Pasó de U$S 385 dólares a U$S 3.477 el año pasado y los mejores campos de aptitud agrícola, bien ubicados y con infraestructura, llegaron a valores extremos de U$S 12 .000 y se han comentado operaciones muy puntuales de hasta de U$S 15.000 por hectárea.
Hoy se habla de valores del eje de los U$S 10.000 por hectárea para campos con buenos índices Coneat, buena ubicación y accesos, disponibilidad de servicios en la zona, inversiones en caminería, sistemas de riego, mejoras en el campo, pero el mercado “no los avala”.
Para Bruno, ahora es muy difícil estimar la valorización de la tierra después del crecimiento que ha tenido, pero sostuvo que “si pensamos en términos conservadores y en lugar del 4% histórico lo estimamos en un 2%, es una revalorización que sumándole la rentabilidad de la producción, no tiene competencia en ninguna otra inversión.
Las razones del “freno”
Pero esta escalada de precios parecería haber encontrado un techo e incluso mostrar cierta inflexión. Hoy ni por los mejores campos del país se encuentran las partes y cuesta concretar operaciones en el eje de los U$S 10.000 por hectárea.
Para Gerardo Zambrano influyen muchos factores, pero uno de los principales está referido a las restricciones y limitaciones impuestas por el gobierno de la República Argentina. Sostuvo este empresario que el gran dinamizador de los precios de la tierra a nivel local fue “el inversor argentino, atraído fundamentalmente por la rentabilidad de la agricultura” y hoy, además de ya haber venido masivamente en años anteriores, “encuentra limitantes impuestas por las políticas aplicadas en el gobierno de Cristina Fernández”.
También se apunta como un elemento determinante el referido a la rentabilidad del sector. Según apuntó el Ing. González, este factor estaría influyendo en la adecuación a la baja de los valores al constatarse “cierta disminución en los márgenes del negocio”, aunque reconoce que este tipo de inversiones son de largo plazo y que la coyuntura no debería ser un condicionante.
Luis Bruno también indicó este elemento como de incidencia al señalar que “el mercado a nivel particular está muy lento, hay una supuesta poca oferta y las aspiraciones de los vendedores están sobrevaluadas en los números que da la rentabilidad del campo”.
Otro de los factores apuntados, por los operadores consultados por Campo tiene que ver con los anuncios oficiales y los cambios en materia tributaria.
Aunque no llegaron a concretarse, mucho se ha hablado de la posibilidad de la presentación de leyes que buscarían frenar la “extranjerización” de la tierra y su concentración, pero para los operadores esto constituye una amenaza que es valorada negativamente por los potenciales inversores.
Incluso el malogrado impuesto a la concentración de inmuebles rurales (ICIR) y su sustitución por la reimplantación del Impuesto al Patrimonio no ha sido suficiente para alcanzar esos supuestos objetivos, pero sí para replantear los negocios por parte de algunos compradores.
Luis Bruno dijo a Campo que “la seguridad jurídica es un valor, por más que algunos anuncios y medidas impositivas muchas veces juegan en contra. Evidentemente, la señal de cambiar de rumbo o de reglas de juego nunca es positiva”.
Colonización
El artículo 35 de la ley 11.029 determina que “todo propietario, antes de enajenar un campo de una extensión igual o superior al equivalente a 500 hectáreas de índice Coneat 100, está obligado a ofrecerlo, en primer término, al Instituto, el que tendrá preferencia para la compra por igual valor y plazo de pago”.
En la página web del Instituto Nacional de Colonización (INC) se publican todos los ofrecimientos de compra- venta de campos desde el año 2005 hasta enero de 2014 inclusive.
La aprobación de la Ley del ICIR, salvo sus artículos declarados inconstitucionales, le dieron al INC una masa de recursos como para invertir en buena parte de esos ofrecimientos, totalizando ya la adquisición de más de 40.000 hectáreas, dentro de un objetivo preestablecido de 55.000 ha.
El 29 de mayo de 2011, frente a un grupo de productores de Cerro Largo reunidos en instalaciones del Instituto, el presidente Mujica afirmó: “La reforma agraria en Uruguay se llama Instituto Nacional de Colonización”.
