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En los últimos años algunas multinacionales se instalaron en Uruguay y también compañías argentinas optaron por mudar sus operaciones, a la vez que varias compañías adquirieron nuevos edificios corporativos. Eso impulsó el mercado de oficinas en Montevideo y el stock en metros cuadrados casi se triplicó desde 2007.
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Para este año la expectativa es que se verifique un crecimiento más moderado que en años anteriores, según un informe de un instituto paragubernamental y operadores del mercado. En ello incidirán, por un lado, el hecho de que las expectativas de quienes desarrollan ese tipo de construcciones cambiaron, dado que creen que resultará “muy difícil” mantener altos niveles de rentabilidad por las inversiones. Por otro, aumentaron los costos de las obras.
El desarrollo de edificios de oficinas como el complejo del World Trade Center, Aguada Park, o Plaza Mayor y Juncal Office, en la Ciudad Vieja, acompañaron el crecimiento de las exportaciones de servicios profesionales, financieros, de call center, outsourcing y software, entre otros, según un informe sobre el sector inmobiliario local difundido este mes por el Instituto Uruguay XXI. También aumentaron los servicios profesionales prestados a clientes internos, en un contexto de crecimiento de la economía local, agrega.
El stock de oficinas en la capital, medido en metros cuadrados de superficie, creció sostenidamente en los últimos años. En 2007 apenas superaba los 100.000, pasó a poco más de 200.000 en 2010 y a 268.000 metros cuadrados en 2012. A fin de 2013 el área de instalaciones para oficinas alcanzó a 276.000 metros cuadrados, según los últimos datos de Jones Lang LaSalle, una compañía que presta servicios de consultoría y administración inmobiliaria que opera en varios países de la región.
Su director asociado para Latinoamérica, Martín Potito, dijo a Búsqueda que el mercado en 2014 presenta una “perspectiva de crecimiento; para arriba, pero tranquilo”. Explicó que este negocio tiene una “racionalidad” donde en general las multinacionales se instalan y alquilan oficinas, las empresas locales se aggiornan y del otro lado, hay un inversor que quiere una renta adecuada.
El ejecutivo indicó que el año pasado varias compañías argentinas que encontraron en su país muchas limitaciones para operar, tanto del sistema financiero como del sector importador —debido a medidas tomadas por el gobierno de la presidenta Cristina Fernández— se instalaron en Montevideo.
Opinó que en ese sentido las “economías del Río de la Plata se compensaron” y generaron “empleo y movimiento en el mercado inmobiliario de oficinas” en Uruguay.
Este año, dijo, la demanda en Montevideo “está a un ritmo no desbordado” pero con la “sensación de que los proyectos que se lanzan al mercado se van absorbiendo”.
Para Potito, incide en el menor dinamismo esperado para 2014 el “ánimo de los inversores que están detrás de estos proyectos”, porque algunos factores “hacen pensar que sería muy difícil mantener los niveles de rentabilidad”. Entre ellos mencionó el aumento del costo de la construcción, la “cierta estabilidad de precios de alquiler” debido a la mayor oferta disponible en el mercado —por la importante cantidad de metros ofertados en los últimos años— y una demanda “que crece, pero a un ritmo menor”.
Uruguay XXI —un instituto de promoción de la inversión y las exportaciones que preside el canciller Luis Almagro y que integra en su Directorio a representantes de algunas cámaras empresariales— convalida en su informe el pronóstico de Jones Lang LaSalle y dice que el stock de oficinas en 2014 “disminuiría sensiblemente su dinamismo al incorporarse solamente 10.000 metros cuadrados” nuevos.
El ejecutivo explicó que el real estate corporativo en Montevideo se subdivide en cuatro submercados: el Centro, donde está el 34% de la oferta, el Centro norte (15%), Punta Carretas/Pocitos Nuevo (35%) y Carrasco (16%). Indicó que la oferta es variada por lo que los precios tienen “matices” en un mismo edificio, según la ubicación, la vista, el tamaño de planta, etcétera.
Informó que el precio de alquiler de una oficina de tipo “A” o Premium se ubicó entre U$S 29 y U$S 37 por metro cuadrado mensual —dependiendo de la zona— en el último tramo de 2013. Esos valores eran de U$S 28 a U$S 33 un año atrás.
El costo de arrendamiento de una oficina de una categoría algo menor (B+) oscilaba entre U$S 20 y U$S 24 el metro cuadrado por mes a fines del año pasado; también aumentó respecto a 2012.
Las oficinas ubicadas en el World Trade Center Free Zone llegan a valer hasta U$S 45 el metro, según la consultora inmobiliaria.
Invertir en alza
Uruguay XXI subraya que “más de la cuarta parte de la inversión extranjera que recibe el país” se dirigió a la construcción, una cifra que superó los U$S 1.000 millones en 2012.
Y alienta a invertir en el sector inmobiliario local con diversos argumentos: que la economía ha crecido, que se respetan las “reglas de juego”; que el clima de negocios es “favorable”; y que el mercado se encuentra “procesando un cambio de modelo” que “genera importantes oportunidades para nuevos inversores”, aludiendo a la ley 18.795 que prevé beneficios impositivos para los desarrolladores inmobiliarios bajo el régimen de “vivienda de interés social”.
Otra motivación para invertir en este rubro es, según ese organismo paraestatal, que la tendencia de incremento de los precios de los inmuebles que se verificó en los últimos años seguirá en 2014. Entre las razones, señala que los costos de construcción continuarán aumentando a influjo del crecimiento de los salarios del sector, principalmente. Además, considera que los precios de la vivienda están en “niveles relativamente bajos respecto de los ingresos de las familias en comparación con otros países de la región” y que “aún no alcanzan los niveles de diez años atrás y al medirlos en términos de los ingresos o del Producto per cápita, existe espacio para una mayor suba”. Por último, proyecta que la demanda crezca por una “mayor disponibilidad de créditos” y porque seguirá creciendo el ingreso de los hogares.
