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Gobierno encargó revisión metodológica de la Contribución Rural
Incorporando el precio de ciertos “atributos” de los campos, sus valores varían entre -56% y 101% en los distintos departamentos respecto al criterio utilizado actualmente para aplicar el impuesto
imagen de Gobierno encargó revisión metodológica de la Contribución Rural
Cerca de un tercio de los impuestos pagados por el agro el año pasado correspondieron a la Contribución Inmobiliaria Rural. En concreto, según estimaciones oficiales abonaron unos US$ 80 millones, como resultado de aplicar una base imponible surgida a mediados de los años sesenta que considera como casi único factor explicativo del valor de los campos un índice de suelos —Coneat— representativo de su capacidad para producir carne o lana.
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Una consultoría encargada por el Centro de Estudios Fiscales —una persona pública no estatal vinculada al Ministerio de Economía— para la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (OPP) incorporó variables como la productividad agrícola, la incidencia de la forestación y la producción minera, el desarrollo turístico, las políticas estatales de conservación, así como el acceso a vías de comunicación en la determinación del valor de los inmuebles rurales, sobre el cual establecer una eventual nueva base imponible. La estimación arrojó cambios significativos —de signos positivos y negativos— en la mayoría de los departamentos, en particular en Maldonado, donde más que se duplicó el valor real de los predios respecto a la actualidad. En Canelones baja a menos de la mitad.
Los campos son gravados con la Contribución Inmobiliaria Rural en función de la valorización que hayan tenido en el último año. Lo recaudado va para los gobiernos departamentales; en casos como Florida, Durazno, Río Negro y Paysandú este tributo aportó en años recientes más del 70% de sus ingresos totales, conforme con estadísticas recopiladas por la OPP.
Nueva metodología
El estudio, realizado por Bibiana Lanzilotta y Edison Rosas para la Dirección de Descentralización de esa oficina de Presidencia de la República, tuvo como objetivo diseñar un nuevo indicador que permita la fijación de los valores catastrales de los inmuebles rurales de forma “más ajustada a la realidad actual”. Para ello emplearon información de compraventas (entre 2000 y 2016) así como los precios de distintos “atributos” de los predios, como su localización, geometría parcelaria, calidad del suelo, la zona en la cual se ubica, los servicios públicos y las obras de infraestructura circundantes, las restricciones legales, entre otros. Dichos precios son calculados mediante un modelo “hedónico” (que permite inferir el valor que las personas dan a los atributos para un bien o servicio a partir del análisis del comportamiento del mercado).
Compraventas
En promedio, entre 2010 y 2016 el precio por hectárea fue de US$ 2.402 (en dólares constantes de 2009) y el Índice Coneat de los predios objeto de transacciones rondó los 92 puntos.
El estudio puntualiza que 2013, 2015 y particularmente 2016 fueron años en los que el precio por hectárea bajó y colaboró con la disminución del promedio. Antes de eso se había dado un contexto internacional “sumamente favorable para Uruguay. Esos ocho años ininterrumpidos de crecimiento del valor del terreno rural se debieron, en gran medida, a una situación extraordinaria y, por tanto, las oscilaciones de precio de los últimos años se entienden como variaciones normales de un mercado que ya no cuenta con la misma coyuntura positiva”.
Atributos
Respecto del valor de los atributos que se incorporan con el nuevo modelo, el estudio destaca la importancia de la presencia de infraestructura pública en torno a los predios y la disponibilidad de electricidad. En contrapartida, tiene menor significación la distancia a los centros poblados, a la vez que cobra mayor relevancia la distancia a centros logísticos.
Algunas afectaciones reducen el valor del predio, como la presencia de actividad minera o de áreas protegidas, en los casos de explotaciones ganaderas. A su vez, el nuevo índice de valor da cuenta del mayor valor derivado de la presencia de cursos de agua en los predios, así como los cambios que provocan las pendientes del suelo o el hecho de que sea inundable.
Valores actualizados
Con la aplicación del nuevo modelo, las diferencias son relativamente pequeñas en Río Negro (-0,1%), Florida (2,1%), Durazno (-2,1%), Cerro Largo (4,2%), Flores (-4,7%), Lavalleja (5,3%), Paysandú (5,9%), Artigas (7,1%) y Tacuarembó (8,0%), en tanto que provoca cambios relevantes en la mayoría de los departamentos. Las diferencias más significativas se dan en Maldonado (101,3%), y en Canelones, donde, por el contrario, se reduce 55,8%. Entre esos dos casos extremos están Soriano (-10,9%), Treinta y Tres (-12,6%), Colonia (-13,6%), Rocha (15,0%), Rivera (15,1%), Salto (22,2%) y San José (-31,6%).
Los autores remarcan que estos cambios se explican sobre todo por la incorporación de los nuevos usos productivos (agricultura, forestación y turismo) y de otros criterios, como la distancia, la disponibilidad de infraestructura y de polos logísticos en el entorno de los predios.
Sobre la base del nuevo índice de valor y la superficie de cada padrón, los consultores calcularon los índices que configurarían los nuevos valores reales, que constituirían la base imponible para la Contribución Inmobiliaria Rural.
Dicho tributo es estimado a nivel de explotación y no de padrón (ya que constituye un impuesto sobre la propiedad). Al no disponer de información acerca de la titularidad de cada explotación, los autores no pudieron calcular potenciales cambios de la recaudación ni —entre los dueños de los predios— quiénes son los posibles perdedores o ganadores de un eventual cambio.
A modo de sugerencias, Lanzilotta y Rosas señalan la necesidad de que esta propuesta se ponga a consideración de expertos y actores relevantes del sector público y privado, hasta llegar a una paramétrica y un índice de valor final que sean efectivamente aplicados.
Desde el punto de vista técnico, recomiendan mejorar y ampliar la información de base de su estudio —incluyendo la creación de un “observatorio del mercado de las tierras rurales para realizar un seguimiento permanente—, además de realizar una revisión periódica del modelo, por ejemplo, cada 10 años, pero no con mayor frecuencia porque ello representaría “alteraciones no deseables en las reglas de juego”.
