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Entre 2009 y 2019 se registraron 429.345 transacciones de inmuebles urbanos a escala nacional a un precio medio de US$ 45.000. Pero se trata de un mercado relativamente concentrado: casi dos terceras partes de las compraventas fueron efectuadas en Montevideo, Maldonado y Canelones. Esos departamentos son los que concentran el mayor stock de propiedades.
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Esas dinámicas fueron investigadas en el marco de un convenio entre la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (OPP) y el Centro de Estudios Fiscales, una persona jurídica de derecho público no estatal vinculada al Ministerio de Economía que está en proceso de disolución. El trabajo apuntó a elaborar una propuesta metodológica para la determinación de la Contribución Inmobiliaria urbana, uno de los principales tributos departamentales.
A partir de los datos sobre propiedades inmobiliarias que brinda la Dirección Nacional de Catastro, los investigadores calcularon el stock de propiedades inmobiliarias en centros urbanos, a la vez que recurrieron a estadísticas de la Dirección General de Registros sobre la cantidad de compraventas en ese período.
Los departamentos con mayor número de transacciones fueron Montevideo (166.765), seguido por Maldonado (62.906), Canelones (51.113) y Colonia (23.192). Eso significó 38,8%, 14,7% y 11,9% del total, en cada caso.
En el otro extremo, la menor cantidad de operaciones inmobiliarias se dio en Flores, Artigas y Río Negro (3.044, 4.645 y 4.851, respectivamente).
A escala de localidades, la mayor proporción de transacciones se concentra en las capitales departamentales, a excepción de Maldonado, donde Punta del Este sobresalió con 16.399 (frente a 14.522 en la ciudad de Maldonado). En Rocha capital hubo 3.418 compraventas y en La Paloma una cantidad levemente menor (3.205). Otros departamentos donde la actividad inmobiliaria estuvo más desconcentrada fueron Colonia, San José y Canelones.
El stock de inmuebles en localidades urbanas del país totalizó 1.422.904 unidades. Los departamentos con mayor número de padrones o inmuebles eran Montevideo, Canelones, Maldonado y Rocha (484.458, 219.355, 158.415 y 95.962, respectivamente), y los menores eran Flores, Río Negro y Artigas (10.760, 19.027 y 21.893 en cada caso).
Porcentualmente, el stock de inmuebles de Montevideo representó más de un tercio del total (34,1%), mientras que el de Canelones significó el 15,4% y el de Maldonado 11,1%.
A escala del país, entre 2009-2019 se transó el 0,3% de las propiedades existentes. Esa relación entre el número de compraventas y la cantidad total de inmuebles existentes, aplicada a cada departamento, da una aproximación más justa del grado de dinamismo de sus mercados de propiedades urbanas en los distintos departamentos. Los ratios más altos se dieron en Maldonado (0,40), Colonia (0,36), Montevideo (0,34) y Cerro Largo (0,34); fueron los únicos que superaron al promedio nacional. Por otro lado, los departamentos con menor actividad inmobiliaria relativa a su stock de unidades resultaron ser Salto, Artigas y Rocha, con ratios de 0,16, 0,21 y 0,22, respectivamente.
Precios y contribución
Con relación a los valores, los departamentos en los que los inmuebles se pagaron precios promedios más altos fueron Montevideo (US$ 76.000) y Maldonado (US$ 70.000); en contrapartida, los más bajos fueron en Treinta y Tres (US$ 11.418), y en Artigas y Cerro Largo (US$ 12.500).
En relación con el objeto específico del estudio hecho para la OPP —una propuesta para la determinación de la Contribución Inmobiliaria urbana—, se tuvieron en cuenta variables relativas a las características de los inmuebles (área de la propiedad, calidad tipológica, distancia a la costa); características demográficas del barrio (densidad de población en la zona, porcentaje de residentes extranjeros, porcentaje de residentes permanentes); y particularidades del barrio (si es o no una zona residencial o histórica, cercanía a un parque, área de superficies artificiales). También tuvo en cuenta diferentes precios, como el de tasación, de renta, el catastral y “de lista”; los resultados sugieren que el precio catastral “no estaría teniendo en cuenta aspectos importantes de la vivienda que sí son considerados por los otros precios”, como los valores de tasación. “Ergo, una revisión de proceso de avalúo catastral sería necesaria”.
