Inseguridad, menos matrimonios y número de hijos alteran el “paradigima” en el mercado de viviendas

De cada tres nuevos hogares, dos son unipersonales, señala. Y contrapone eso con el dato de 1996, cuando el 17% de los hogares estaban integrados por una sola persona, y el 24% de 2011.

El régimen de vivienda de interés social fue instaurado por la ley 18.795, de octubre de 2011, y otorga ventajas impositivas a la construcción, refacción, reciclaje o ampliación de unidades en zonas alejadas de la costa en Montevideo, y en el interior. El propósito enunciado en la norma era que esta nueva oferta inmobiliaria llegara a la población de ingresos bajos, medios-bajos y medios, pero en los hechos ello no ocurrió porque sus precios de venta resultan inaccesibles para esos sectores.

Sáder identifica tres segmentos de la demanda donde hay “oportunidades de inversión”. El primero es el de la construcción de “tipologías adaptadas” a los jefes de hogar de entre 25 y 45 años, con ingresos medio-altos y altos, que no tengan ahorro para la compra del inmueble.

El segundo es el desarrollo en “zonas premium o cercanas a estas” de unidades dirigidas hacia los hogares unipersonales, especialmente hombres y mujeres profesionales solteros, adultos viudos, divorciados y solteros. En este segmento incluye la demanda de los “neosolteros”, que suelen ser profesionales calificados y con alto nivel sociocultural, y no tienen como referente social a la pareja ni a la familia y gozan de buen nivel económico.

El tercer nicho está en “realizar una eficiente gestión de compraventas” de unidades nuevas o en proceso de construcción donde la “absorción es sensiblemente menor a la oferta”.

El mercado VIS

Hasta mediados de mayo habían recibido el beneficio tributario del régimen VIS 10.583 inmuebles —67% en Montevideo y 33% en el interior del país—, de los cuales 6.362 estaban en construcción y 1.774 terminados, según datos de la Agencia Nacional de Viviendas (ANV). A esa fecha, las viviendas vendidas eran 2.556 (casi 800 más que las finalizadas) a un precio promedio del metro cuadrado de U$S 1.820, de acuerdo a las declaraciones juradas realizadas por los inversores para tramitar la exoneración.

También se registraron 153 contratos de alquiler de inmuebles construidos bajo este régimen; en Montevideo fue a un valor medio vigente de $ 14.030.

El análisis de Sáder se centra en las VIS.

Sobre la colocación de las unidades, señala que el tiempo que insume comercializar el total de unidades de un edificio es de 38 meses, en promedio.

Afirma que el precio del metro cuadrado medido en unidades indexadas a la inflación se ha mantenido, por lo cual no hay “signos de burbuja” de precios.

Con el aumento del stock de inmuebles construidos bajo ese régimen bajará el valor de venta y de los alquileres de las propiedades añosas, con falta de mantenimiento. Los que más van a bajar serán los arrendamientos de “corredor al fondo, con baño en mal estado, mala iluminación”, opinó Eduardo Campiglia, director de Campiglia Construcciones.

A su juicio, como efecto de la VIS comenzó a darse cierta “movilidad” de las familias desde las casas antiguas a las nuevas y eso generó que “lo viejo baje radicalmente” de precio. “La gente está más selectiva y eso eleva el nivel de exigencia del mercado”, declaró ese empresario a Búsqueda.

Pero apuntó que la venta a compradores de ingreso “medio o con un poco más de posibilidades cada vez va siendo menor, entonces se está haciendo un poco más dura de colocar la VIS”.

En ese contexto, informó que su empresa buscará mayor productividad en todos los procesos de modo de bajar en algo los costos y acercarse más a los potenciales clientes finales, con valores “más acotados”. Campiglia también planea ofrecer planes de financiación “más atractivos”, que apunten a distribuir los costos de comisiones, garaje, gastos de conexión, entre otros, a lo largo del préstamo, añadió el empresario.

Para que las familias de ingresos medio-bajo accedan a la VIS —como era la intención del gobierno con las exoneraciones tributarias concedidas— deberían bajar las tasas del crédito para determinados proyectos en particular, opinó Campiglia.

En esa línea está el planteo que la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) realizó al Ministerio de Vivienda y a la ANV. Propuso crear una nueva categoría de VIS con unidades de menor metraje y terminaciones más austeras —entre otros aspectos—, y que a los compradores se les exonere de contribución inmobiliaria por 10 años, se les subvencione en dos puntos porcentuales la tasa de interés de los préstamos y se le extiendan de 25 a 30 años los plazos del pago.

Para Alfredo Kaplán, asesor de la Appcu, hay familias de cierto nivel de ingreso a los que la ANV debería atender directamente y no pretender que lo hagan los constructores privados bajo el régimen de VIS.

Según Sáder, el “financiamiento se presenta como el primer obstáculo” para la actividad de la construcción.

Señala que si bien a partir de 2008 el crédito hipotecario se expandió, su penetración es reducida; en 2013 representó algo más de 7% del Producto Bruto Interno.

El director de la ANV y ex ministro de Vivienda, Francisco Beltrame, reiteró en “Brecha” del viernes 7, que el régimen VIS presenta algunas debilidades. Reconoció que “el grueso de las viviendas producidas y comercializadas está concentrado hasta el momento en los sectores más altos”, pero valoró que el estímulo de la exoneración favorece la “renovación urbana, la ampliación del stock y la generación de empleo”.