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    Los campos se valorizaron cuatro veces más que los apartamentos

    Para comprar una propiedad en un edificio, en 2000 un productor debía vender 111 hectáreas y en 2012 precisaba 25

    Algunos años atrás era necesario vender unas 111 hectáreas de campo para poder comprar un apartamento en Montevideo, mientras que en 2012 alcanzaba con 25: si bien las viviendas, oficinas y locales comerciales se valorizaron en la última década, las tierras de uso agropecuario lo hicieron mucho más.

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    Prácticamente todos los inmuebles se volvieron más caros medidos en dólares. Según cálculos de Búsqueda en base a datos del Ministerio de Ganadería Agricultura y Pesca (MGAP) y del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre el 2000 y el 2012 la tierra multiplicó por ocho su precio en esa divisa, mientras que el metro cuadrado de las propiedades horizontales (apartamentos, oficinas, locales comerciales) duplicó su valor.

    Esos aumentos son menores si se tiene en cuenta que la cotización del dólar bajó en los últimos años, al mismo tiempo que la inflación jugó su rol de, justamente, “inflar” los precios. Quitando esos efectos, la valorización real fue de 2% en el caso de los apartamentos frente a 350% para la hectárea de tierra, comparando con el año 2000.

    La escalada de precios cobró fuerza a mediados de la década pasada; los apartamentos se valorizaron progresivamente, pero las tierras tuvieron un salto.

    A la vez que se encarecieron los inmuebles, los ingresos de la población también mejoraron, y desde 2005 incluso más rápido que los valores de compraventa de los apartamentos, por lo que el poder adquisitivo de los uruguayos mejoró frente a esos bienes.

    Mientras tanto, en el sector agrícola se verificó un fuerte aumento de los precios de productos como la soja, la carne y los demás commodities que exporta Uruguay (subieron más de 80% en promedio en los últimos siete años, según la medición de Búsqueda). Ese fenómeno hizo atractivo adquirir campos para producir y muchos extranjeros invirtieron en esa actividad haciendo subir los valores de los predios. También influyó la abundancia de capitales en el mundo, en un contexto de bajas tasas de interés, parte de los cuales fluyeron hacia el agro uruguayo, pero además hacia el sector inmobiliario.

    El mercado

    “Nadie se compró un edificio pero sí algún apartamento”, gráficó a Búsqueda Fernando Indarte, de la empresa de negocios rurales Indarte & Cía.

    ¿Qué hicieron con el dinero que obtuvieron los productores que vendieron o arrendaron sus campos? “Primero pagaron sus deudas, luego invirtieron en el mejoramiento de sus predios y con el resto algunos concretaron inversiones inmobiliarias”, explicó ese operador.

    También se dio un fortalecimiento del poder de compra de los propietarios de campos que decidieron arrendar la totalidad o parte de sus predios, según Indarte. Los valores de los arrendamientos aumentaron significativamente, en línea con los mayores precios de compraventa.

    Con respecto al momento actual del mercado de campos, los agentes señalan que hay pocos negocios pero que los valores se mantienen en niveles altos. Según Indarte, la demanda de tierras sigue apuntando principalmente a suelos agrícolas —que llegan a valer U$S 11.000 la hectárea— y en menor medida los ganaderos y forestales.

    Otro operador del mercado de campos, Eduardo Del Baglivi, señaló el martes 14 en radio Carve que se registran “muy pocas operaciones” de compra y venta por la “baja oferta de predios y la dificultad de llegar a un acuerdo” entre las partes. Indicó que existe una brecha de entre 15% y 20% entre el valor que pide el dueño del predio y lo que está dispuesto a pagar el interesado.

    Destacó que los inversores que buscan adquirir campos en Uruguay son en su mayoría argentinos, y algunos norteamericanos y europeos.

    Indarte informó que recientemente empresarios norteamericanos y escoceses adquirieron tierras en el país.

    Consultado por Búsqueda, el también operador de campos Gerardo Zambrano subrayó que “luego de la valorización de la tierra actualmente el mercado llegó a una meseta, y si antes el que quería comprar debía ofrecer 100 o 200 dólares más por hectárea, ahora es el vendedor el que tiene que bajar esas cifras para concretar los negocios”.

    Informó que algunos ruralistas encuentran oportunidades de inversión en viviendas en departamentos como Colonia. Allí es “donde los jugadores son argentinos y hay más variantes de negocios fuera del campo”, comentó.

    Los datos del MGAP muestran que las compraventas de campos fueron unas 1.500 en el 2000 y su cantidad fue en ascenso hasta rondar las 3.300 anuales en 2006 y 2007. Luego hubo un descenso y desde 2009 se realizaron entre 1.800 y 2.300 por año. También disminuyó el promedio de hectáreas transadas en cada contrato, desde cerca de 300 a mediados de la década a unas 150 en los años más recientes.

    Algunos cambios tributarios y propuestas de modificaciones legislativas surgidos desde el oficialismo, son un nuevo factor que está influyendo en el mercado de inmuebles rurales.

    El Parlamento tiene a estudio la eliminación de la exoneración del Impuesto al Patrimonio para el agro, como medida sustitutiva del Impuesto a la Concentración de Inmuebles Rurales declarado inconstitucional por la Suprema Corte de Justicia.

    A su vez, el Poder Ejecutivo propondrá un proyecto para prohibir que Estados extranjeros adquieran campos en Uruguay y estudia dar estímulos fiscales para que las administradoras de fondos previsionales inviertan en el mercado de inmuebles rurales (ver Búsqueda Nº 1.712).

    Hectáreas y ladrillos

    El poder de compra de los campos frente a los apartamentos de la capital aumentó de forma radical. Para adquirir una superficie de unos 70 metros cuadrados en un edificio, en el 2000 un estanciero hubiera tenido que vender unas 111 hectáreas, en tanto que en 2004 esa compra requería 58 hectáreas y el año pasado unas 25.

    La evolución de los precios explica esa relación. El metro cuadrado valía en promedio en Montevideo unos U$S 715 en el primer año de la década pasada, U$S 550 en 2004 y U$S 1.250 en 2012; la hectárea de tierra cotizaba a U$S 450, U$S 660 y U$S 3.500 en esos mismos años.

    Pero en el transcurso del período los valores tuvieron algunos altibajos y, por ejemplo, en 2009 se hubiera podido adquirir ese apartamento con la venta de una superficie algo menor a las 25 hectáreas.

    El precio de ese apartamento fue calculado en base al valor del metro cuadrado de las propiedades horizontales que calcula el INE y se le asignó una superficie de 70 metros cuadrados, una medida considerada como un apartamento “medio” de dos dormitorios. Para el valor de los campos se utilizaron las cifras del MGAP.

    Las comparaciones fueron realizadas por Búsqueda con los precios promedio que en realidad son distintos en las propiedades horizontales destinadas a vivienda, oficinas o locales comerciales.

    Observando cada caso, para una vivienda el año pasado eran necesarias 26 hectáreas de campo, cuando al inicio de la década pasada se hubiesen requerido 114.

    La relación es muy similar para las oficinas. El metro cuadrado de las propiedades horizontales utilizadas para establecimientos comerciales es menor: en el 2000 era preciso vender 75 hectáreas de campo y el año pasado se podía adquirir con solo 15.

    A su vez, el valor utilizado de la hectárea es un promedio para todo el país, por lo que deja de lado las grandes diferencias existentes en función de su aptitud agropecuaria, su localización, etcétera.

    De esa manera, algunos propietarios de tierras en departamentos como Colonia o Río Negro hubiesen precisado vender el año pasado menos de 15 hectáreas para comprar el mismo apartamento de 70 metros cuadrados en Montevideo, a diferencia de un dueño de campos de Tacuarembó o Artigas, que habría requierido desprenderse de algo menos de 40 hectáreas. En Canelones, Maldonado, Flores o Soriano esa relación era cercana a 20 hectáreas, y en Rivera, Rocha o Paysandú rondaba las 30.

    Es que la cotización promedio de una hectárea de tierra en 2012 era de más de U$S 6.000 en Río Negro y Colonia, y más de U$S 5.000 en San José y Flores, mientras que en Artigas valía menos de U$S 2.200 y en Salto y Durazno por debajo de U$S 2.700, según los datos del MGAP.

    Poder de compra.

    Más allá de la capacidad de compra que los propietarios de campos ganaron por la valorización de sus hectáreas, la sociedad en general vio aumentar el precio de todos los inmuebles de forma pronunciada.

    Sin embargo, la tendencia a la baja que registró el tipo de cambio en los últimos ocho años, junto con la inflación de los precios internos, distorsionan los valores. Aislando esos efectos monetarios se obtienen las variaciones reales y de esa manera se puede observar que el precio medio del metro cuadrado de una propiedad horizontal aumentó 2% desde el 2000 y 11% si se compara con 2005 (ya que durante la crisis de 2002 los valores bajaron). Las variaciones en esos períodos fueron de 3% y 9% en el caso de las viviendas y de 14% y 8% para las oficinas; en los locales comerciales se dio una baja de 9% en el primer caso y un incremento de 13% en el segundo.

    El valor de una hectárea de campo tuvo un incremento real mucho mayor: 350% desde 2000 y cerca de 140% frente a 2005.

    A su vez, en términos del poder de compra de los uruguayos, los ingresos —salarios y pasividades principalmente— tuvieron un aumento también pronunciado en la actual fase de crecimiento de la economía. Los datos del INE sobre los ingresos llegan hasta el 2006; desde ese año y hasta 2012 los hogares aumentaron 34% su poder de compra, mientras que en ese lapso el metro cuadrado de un apartamento en propiedad horizontal subió 7% (por lo que se volvió en promedio más accesible para los ingresos de las familias). El precio de la tierra aumentó 56% en ese período, mucho más que el poder de compra de los hogares.

    Más allá de cuánto aumentó cada uno, el valor del metro cuadrado en Montevideo fue cercano a $ 24.000 en 2012, mientras que el ingreso mensual medio de los hogares fue $ 40.300 en la capital y $ 34.500 en el interior. De esa forma, para comprar el apartamento “medio” las familias montevideanas requerían 42 meses (tres años y medio) de su ingreso total y las del interior unos 49 meses (aproximadamente cuatro años).