Cuando el 10 de diciembre de 1998 el rematador Richard Sellanes le bajó el martillo en San José a un campo de 1.087 hectáreas en subasta judicial, sus flamantes adquirentes, Antonio Martínez Varela y Antonio Martínez Nouche, padre e hijo, después de haber pagado la seña del 30 %, emprendieron el retorno hacia Montevideo conversando tranquilamente sobre si habían hecho o no un buen negocio, basándose en el precio ofertado. El padre decía que sí, y el hijo dudaba. Lo que no sabían era que el negocio les iba a resultar ruinoso, al menos hasta ahora, y que el Instituto Nacional de Colonización (INC), con discutibles mecanismos legales, 17 años después podría convertirse en el propietario del inmueble, pero al valor, en pesos, de 1998. Los Martínez nunca pudieron escriturar por verse envueltos en una telaraña judicial, y por consiguiente, mucho menos ocupar y explotar el campo. Sus dineros siguen depositados a nombre de la sede del juzgado.
El establecimiento, padrón 8598, ubicado en Barras de San Gregorio, 3ª sección judicial del departamento de San José, entrando por Ruta 3, kilómetro 132,500, fue comprado por la familia Martínez en $ 5.938.500, que al tipo de cambio de la época, de $ 11 por dólar, representaron un total de U$S 539.818. A razón de U$S 496,61 por ha, unos U$S 125 por debajo del precio promedio de la tierra en ese año, que según estadísticas publicadas por el Instituto Plan Agropecuario era de U$S 621 por ha.
Para el Departamento de Avalúos y Rentas del INC y de acuerdo con la tasación realizada en julio de 2014, según consta en la página 1 del acta N° 5215 de ese instituto, el campo tiene un valor de U$S 6.700 por ha, 13 veces más que lo pagado por los Martínez en 1998 y 30 veces más de lo que Colonización va a pagarlo en caso de prosperar judicialmente el ejercicio de su derecho, que al precio del dólar de hoy, se ubica en un valor algo superior a los U$S 200 por ha.
De hecho, en noviembre de 2014, la jueza María del Carmen Stombellini Urquhart, del Juzgado Letrado de 3er. Turno de San José, ratificó el fallo favorable al INC, que el 22 de julio de ese año resolvió, con cuatro votos a favor, “ejercer el derecho de preferencia previsto en el artículo 35 de la ley N° 11.029 del 12/01/948, con la redacción dada por el artículo 15 de la ley N° 18.187, de 02/11/07 y las modificaciones dispuestas por la ley N° 18.756, para adquirir el padrón N° 8598 de la 3ª sección catastral del departamento de San José, que consta de una superficie de 1.078 ha, por igual precio que el ofrecido por el mejor postor en la subasta de 10/12/998, $ 5.938.500”.
La ley 11.029 en su artículo 35 establece: “…dentro de las zonas que se señalen por decreto del Poder Ejecutivo, todo propietario antes de vender un campo de una extensión superior a 1.000 hectáreas está obligado a ofrecerlo en primer término al Instituto, el que tendrá preferencia en igualdad de condiciones…”.
El campo pasará a manos del INC, y los Martínez no lo pueden creer, según dijo a Campo, Antonio, el hijo, quien sostiene que se vieron “injustamente” envueltos en un conflicto judicial y que fueron perjudicados patrimonialmente, no solo por tener su dinero retenido durante tantos años perdiendo valor, sino, además, sin poder hacer usufructo del inmueble obtenido con ese capital.
La propiedad permanece en manos de Carlos Salvador Yambey Mazzolino, a quien se le remató el campo judicialmente en 1998, pero que sin embargo, por las dilatorias judiciales, continuó haciendo usufructo del mismo hasta la fecha. Yambey llegó a la instancia del remate arrastrado por quien fuera su socio, hoy fallecido, Osvaldo Cedrés. El propio Yambey fue quien resolvió ofrecer el campo a Colonización como lo marca la ley pero muchos años después, lo que a juicio de los compradores originales supuso una “nueva forma de dilatar el proceso para permanecer en el campo”.
Los abogados de la familia Martínez, Santiago Garderes y Mónica Romero, sostuvieron en el recurso administrativo de revocación presentado en 2014, que “este período de 16 años por el que atravesaron los mejores postores para obtener la escrituración del inmueble rematado, se vio pautado por innumerables dilatorias del ejecutado y de terceros, y cuando finalmente se obtuvo el pronunciamiento definitivo sobre la integración del saldo de precio y solo restaba escriturar, compareció nuevamente el ejecutado solicitando se diera vista del expediente al Instituto Nacional de Colonización”.
La oficina Actuaria informó en ese entonces que no correspondía el ofrecimiento al INC, en virtud de que a la fecha de efectuado el remate la normativa vigente (Ley 11.029) no exigía el mismo para el caso de la venta forzada o enajenación forzada, sino que hacía referencia a la compraventa extrajudicial.
No obstante este informe, la jueza dispuso ofrecer el campo al INC y desestimar la impugnación de la familia Martínez.
Garderes y Romero sostienen que no correspondía ofrecer el campo a Colonización, debido a que al momento de realizarse el remate la ley no establecía esa obligatoriedad para un remate judicial, lo que sí se habilitó después en el artículo 15 de la ley 18.187.
En virtud de esto, consignan que “la ilegalidad de la resolución del Directorio (del INC) deriva de la aplicación de una norma que, al momento de celebrarse el remate (año 1998), no regulaba ni comprendía en su ámbito normativo el remate judicial…” y que por tanto “…no podría aplicarse retroactivamente la ley de 2007, que sí prevé el ofrecimiento al Instituto en caso de enajenaciones forzosas de campos; pues esa aplicación retroactiva sería claramente atentatoria contra derechos constitucionales y legales”.
Alegan además que el remate fue aprobado por resolución judicial firme en el año 2000, y que en ese momento no se dispuso el ofrecimiento a Colonización. De haber sido así, no hubiera correspondido que los Martínez pagaran oportunamente la seña y comisión del remate e integrar la totalidad del precio hace casi 17 años.
Establecen también que la resolución del INC “es contraria a Derecho” porque la opción ejercida no fue “en igualdad de condiciones” con la oferta realizada por los mejores postores como lo marca la ley. Al respecto señalan que “claramente no hay igualdad de condiciones, pues el precio ofrecido por los mejores postores en el año 1998, en pesos uruguayos, no es el mismo, desde un punto de vista realista, que el que ofrece el Instituto de Colonización en el año 2014, más de 15 años después”.
Hacen notar que los Martínez debieron depositar la seña y que ese dinero estuvo depositado en cuenta judicial todos estos años. Y agregan que “si ahora, 15 años después, el INC pudiera adquirir el campo por el mismo precio ofertado y depositado hace más de 15 años, con la evolución notoria que han tenido los valores de los campos desde entonces, se estaría colocando al instituto en una clara posición de ventaja, en perjuicio de los mejores postores, y no habría, en definitiva, igualdad de condiciones”.
Afirman que la opción ejercida por el INC “conlleva un abuso de derecho y un enriquecimiento injusto en perjuicio de los mejores postores” amparándose en una situación excepcional para concretar la compra en condiciones en que ninguna otra persona física o jurídica, pública o privada, podría acceder.
Garderes y Romero sostienen que la opción que hace ahora el Instituto, en estas condiciones, equivale en realidad a una “expropiación” y que en ese caso “debería hacerse por el valor actual del campo, y no por el precio ofertado en 1998”.
La jueza Stombellini Urquhart, del Juzgado Letrado de 3er. Turno de San José, desestimó la impugnación de los abogados de la familia Martínez, y entre los argumentos esgrimidos señaló que “el artículo 35 de la Ley 11.020 mantiene el sentido que el legislador otorgó en su momento regulando así el denominado derecho de preferencia o derecho de tanteo que tiene el INC, a efectos de que se le ofrezcan en venta determinadas tierras que de no existir esta norma quedarían libradas en su dominio al libre juego de la oferta y la demanda. Si bien limita fuertemente el derecho de propiedad individual de los particulares, hay un fuerte interés público protegido y ese derecho opera como condición previa para que pueda procederse a la escrituración definitiva del bien. Ello no es presupuesto para la realización del remate, lo cual significa que el remate se puede efectuar válidamente sin que se ofrezca el bien al Instituto, ofrecimiento que se debe efectuar luego de haber procedido al remate, pero antes de la escrituración del bien”.
