—La situación es desafiante porque hay que aumentar el ingenio para seguir con este ritmo de actividad, para que la venta siga concretándose entre 90, 100 y 110 días desde que entra la propiedad. Los alquileres están muy bien.
En el sector atendemos a aquellas personas que buscan la primera vivienda, a los que llamamos de segunda vivienda —el uruguayo que agranda la familia, vende y compra de vuelta— y después tenemos a los inversores. El segmento es muy amplio y creo que se está enfriando un poco... Los constructores sacan una cochera gratis, los gastos de ocupación, bonificaciones comerciales. Eso se ve en el atrás de escena; todos los actores están teniendo que aumentar el ingenio para poder cerrar un negocio. La vivienda usada tiene un ritmo muy bueno.
Hoy, cuando entra una propiedad, no hay una previsibilidad del tiempo que puede llevar concretar la operación de venta. Antes, mostrábamos un inmueble, sabíamos que 10 o 15 personas lo veían, que se iba a hacer un descuento comercial y se iba a cerrar la venta. Si hoy perdemos la persona que hace una oferta, por US$ 2.000 a veces no se cierra una venta de US$ 120.000, y no sabemos cuándo vamos a vender esa propiedad porque hay mucha oferta y no sobran los compradores.
Además, el crédito en Uruguay es un 11% del mercado, es bajísimo para el nivel de compraventas. Y sucede que tienen el préstamo pero les falta ahorro y no llegan a la vivienda. Ese círculo vicioso es en el que están muchas familias en Uruguay, por eso construyen en el fondo de donde están sus padres o en otro lugar. Eso ralentiza un poco el mercado.
—¿Quizás incide también que los valores de las viviendas son elevados a pesar de que en algunas zonas se construyó mucha vivienda promovida y hay sobreoferta?
—Sí, también incide que, de la misma forma que somos caros para ir al supermercado, somos caros en el acceso a la vivienda o en el combustible.
Hay muchos uruguayos que ahorran en ladrillos, por lo que fue (la crisis de la empresa que captaba inversiones en engorde vacuno) Conexión Ganadera y porque la rentabilidad se mantiene en el tiempo y se busca complementar una jubilación.
Camara Inmobiliaria Medina
El inversor uruguayo o del exterior busca una renta segura, va a propiedades más tradicionales, siempre que estén en buen estado de conservación, y compran unidades de uno o dos dormitorios. También tenemos otros inversores a riesgo que compran un padrón, hacen un pequeño reciclaje con la obra de dos o tres casitas. Lo que más se busca es algo que sea fácil de mantener, que esté en buen estado y que esté en una franja de entre US$ 80.000 hasta US$ 150.000 como tope.
Los precios se tendieron a estabilizar, no aumentaron, pero tampoco bajaron como se pensaba que iba a pasar.
—¿El clima para invertir en ladrillos se enrareció con los cambios anunciados al régimen de vivienda promovida y al programa Entre Todos del Ministerio de Vivienda (MVOT)?
—Creo que es algo más coyuntural, por todo lo que está pasando. Con la vivienda promovida se generó mucha inversión y mucho atractivo a nuestro país, pero al público objetivo no llegó. Cuando se ven los números de trabajadores en la construcción, una cifra estructural de unos 76.500, y zonas que se revitalizaron, son personas que van a pagar Contribución, Impuesto a Primaria, etcétera. Sin frenar eso, el MVOT hizo una muy buena lectura de reconducir y fomentar con el Plan Entre Todos, subsidios al alquiler, etcétera, para mejorar el acceso.
Pero se nos pone una luz naranja, porque no todo es color de rosa, cuando vemos titulares de topear alquileres, de monoambientes y metrajes… Entonces, sí hay libertad de mercado, sí hacemos una batería de medidas para que llegue a las personas, pero por el otro lado damos estas señales…
—¿Las señales son contradictorias, dice?
—Hay señales buenas para que más personas accedan, que se flexibilice, que haya más planes y que se monitoreen. La luz naranja se prende porque, por otro lado, se revisan los monoambientes y se busca presentar un proyecto —que todavía no lo tenemos sobre la mesa— para topear alquileres, algo que no funciona en ninguna parte del mundo. (Es) Innovar para empeorar. Porque, en realidad, hoy por hoy, el mercado de alquileres no está frenado; hay alquileres que se consiguen en 20 días, pero si se va a intervenir generan retracción y aumento del precio.
—¿Qué opina del proyecto que impulsan legisladores del Frente Amplio para regular la superficie habitable de una vivienda y que plantea aumentar de 25 a 35 metros cuadrados los monoambientes?
—Automáticamente decimos que poner la discusión 10 metros más o 10 metros menos para tener exoneración (impositiva) es minimizar los problemas y carencias de vivienda que tenemos en Uruguay: hay 667 asentamientos, 66.882 hogares que presentan al menos una carencia crítica, 9.447 hogares que no cuentan con un baño exclusivo, 190.000 viviendas con problemas constructivos, etcétera, según un estudio que hizo la Cámara de la Construcción con Unicef.
Matias Medina Inmobiliaria
Creo que el consumidor final es el que no está en la mesa, porque, si hoy por hoy el monoambiente es chico, no se compra. Es la tercera tipología construida y demandada. Creemos que no es necesario dar esta señal. Va a desmejorar el acceso. Porque hay monoambientes en Punta Carretas a $ 25.000, pero también hay a $ 14.000 en el Centro. Hay que dar la visión integral.
—Los tiempos para gestionar construcción de inmuebles y la burocracia y los costos para comprar y vender, ¿cuánto afectan en las decisiones de inversión?
—Los tiempos del Estado no son los de los inversores y los compradores en general. Todo demora. Ahora está como evidencia la Ley de Operadores Inmobiliarios, que estamos por el cuarto o quinto borrador de la reglamentación, pero todavía no la tenemos. Estamos trabajando bien, no es una queja, pero sí es un ejemplo de que todo demora.
Hay muchísimo para hacer. Por ejemplo, se habla de viviendas vacías, y no hay un inventario de los inmuebles vacíos del Estado. Si vamos a hablar de viviendas vacías, primero tenemos que poner la casa en orden. La idea es buena, y ahí está el tema de cómo pueden trabajar los privados con el Estado para ayudarlo a que se hagan las cosas, con reuniones más cercanas en el tiempo.
—Pero en la reglamentación de la Ley 20.380, que regula la actividad de los operadores inmobiliarios, trabajaron juntos y aún no hay resultados…
—¿Sabe lo que pasó allí? Los privados trabajamos con la Comisión Interinstitucional de forma ordenada, íbamos con acuerdos armados. Pero aparecen otras instituciones y otros actores que no participaron y plantearon cosas que no correspondían, como el aval obligatorio para todo el país, que está solo en zona turística. Eso enlentece. Y el trabajo de los gobernantes es escuchar a todos.
—Los registros y las nuevas regulaciones que tienen por delante, ¿no enlentecerán los negocios? Porque con la matriculación obligatoria quedará gente afuera…
—El registro inmobiliario va a ser 100% online, están trabajando en el desarrollo informático, no es que vamos a ir con los papeles al ministerio. El tema es ver cómo se instrumenta tecnológicamente; va a llevar tiempo de implementación.
Algo fundamental, de lo que se habla poco, es el título de operador inmobiliario, que creemos que es fundamental, como tienen los rematadores o cualquier profesional. Porque acá se ejerce, se tasa, se hace mediación y a veces parece que lo puede hacer cualquier hijo de vecino y está decidiendo con el capital de muchas personas. Es un mínimo de idoneidad y con el número de matrícula, si a una persona se la atiende mal, va a poder hacer una denuncia.
La ley no dejó a nadie afuera, informamos todo el tiempo, se dijo “todos los que están ejerciendo vengan”. Hubo un plazo para regularizar la situación de muchas personas que ejercían la actividad desde el informalismo. No se está restringiendo, se está diciendo que de aquí para adelante vas a tener que formarte, como un escribano, un operador inmobiliario, un estudio jurídico, un abogado, un contador, un rematador.
—¿Cuántos actúan en el mercado de manera regular?
—Somos muchísimas personas. En Senaclaft (Secretaría Nacional para la Lucha contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo), dentro del literal que comprende las inmobiliarias, promotores inmobiliarios, empresas constructoras y otros intermediarios en transacciones que involucren inmuebles, con excepción de los arrendamientos, hay unos 3.260 inscriptos.
Son muchos los que no están agremiados a la cámara, porque en la gremial hay un código de ética y un arancel profesional. Hay personas que no les sirve estar agremiadas porque no actúan éticamente y no cobran los honorarios que tienen que cobrar.
—Esa informalidad se combatiría con la aprobación de la Ley 20.380, indicaba la CIU…
—Hubo mucha gente que se fue a registrar, abrió empresa, etcétera. Pero no tenemos ese porcentaje. Hasta que no se haga una nómina, el informalismo sigue; estaba hace dos años entre 50% y 60%. El concepto de informalidad es muy amplio, desde la persona que está haciendo una estafa, la que tiene una empresa pero trabajan 15 personas que no están en regla, o la que ejerce otra actividad y hace actividad inmobiliaria de forma permanente o transitoria y no tiene empresa.
Hay personas que dicen ser operadores inmobiliarios y meramente pasan información y cobran un honorario, eso sigue ocurriendo. Ahora la moda es llamar a un inmobiliario y decir “me compartís la propiedad, soy un agente o asesor”, y esa persona a veces es hasta un consumidor final.
O sea, es muy grande y se acentuó por el tema de la tecnología. Uno hace un video bien hecho y empieza, y si vende una o dos propiedades dice “me puedo dedicar a esto”. Pero cuando surgen los problemas, aspectos legales, porque hacemos contratos, inventario, reajuste, se tramita seguro, se administra, se retienen impuestos…
—¿La rentabilidad del negocio inmobiliario es atractiva?
—La rentabilidad estándar de un propietario que pone su inmueble a alquilar está entre 4,5% y 6% según las zonas; se puede llegar a un 7%.
Para la empresa inmobiliaria es un mercado sumamente disputado y competitivo. La tecnología diversificó los negocios, hoy por hoy casi ningún propietario es fiel al inmobiliario. Las plataformas son aliados que la inmobiliaria contrata para diversificar su oferta, porque nos dimos cuenta de que a veces un video bien segmentado con mucho menos dinero tiene mayor alcance que una propiedad en un portal. Hay que invertir y capacitarse más para destacarse.
