Alquileres sin garantía tendrán “poca aceptación” en el mercado

“No creo que (el mercado) cambie con esta ley, y tampoco veo que ningún propietario se arriesgue” a alquilar sin garantías y no poder cobrar el alquiler, desperfectos, gastos comunes, etcétera, porque se acorten los plazos de desalojo como se propone, dijo a Búsqueda Diego Braglia, propietario de la inmobiliaria que lleva su apellido.

“No sé qué dueño querrá alquilar sin garantía”, comentó una fuente de otra empresa del rubro. Y advirtió que, si bien el proyecto propone tiempos de desalojo “mucho más rápidos” que los actuales, parecen difíciles de ser llevados a la práctica tal como funciona el sistema hoy a escala judicial. Según ese informante, el desalojo con lanzamiento de un mal pagador demora al menos cinco o seis meses. Y en el caso de alguien que está al día, pero no renovó contrato, lleva el doble.

Según dijeron fuentes del sector, las garantías de alquiler más utilizadas y aceptadas en el mercado son la de la Contaduría General de la Nación —para funcionarios públicos o empresas con convenio— que a diciembre tenía afianzados unos 74.000 contratos en todo el país, y Anda, con más de 40.000 contratos respaldados; luego, las que ofrecen algunas compañías de seguro. En menor medida, también se usan como respaldo de pago del alquiler el sistema de depósito (de cinco mensualidades) en el Banco Hipotecario y las garantías personales.

Para la presidenta de Anda, Elisa Facio, el nuevo régimen propuesto “viene a complementar el actual”. En general, opinó que se seguirá utilizando la garantía de arrendamiento por las ventajas y respaldo que le brinda al arrendador del inmueble.

Explicó que el servicio de Anda opera como una garantía “real”, porque si el inquilino deja de pagar el propietario de la vivienda sigue cobrando mientras la institución realiza el reclamo de cobranza, los trámites de desalojo y demás.

Consideró que quizás en el interior del país pueda llegar a ser más usado un régimen sin garantía.

Nuevo régimen

Entre los artículos 409 al 446 del proyecto de ley de urgente consideración se regulan los contratos de arrendamiento sin garantía. Podrán regirse bajo este régimen aquellos alquileres que cumplan conjuntamente con una serie de condiciones: que el destino sea “casa habitación” (también se la incluye bajo esta categoría cuando se trata de  una “pequeña industria doméstica o artesanal” con hasta dos trabajadores, o cuando el fin sea ejercer una profesión “universitaria o similar”); que no existan garantías “de cualquier naturaleza” a favor del arrendador, y que el contrato sea por escrito, consigne el plazo y precio del arriendo y las partes pacten la voluntad de someterse al nuevo régimen.

Detalla que el precio del arriendo puede acordarse en moneda nacional, extranjera, unidades reajustables o indexadas a la inflación y que el pago deberá ser dentro de los primeros 10 días de cada mes. Acota que en “ningún caso” el arrendador podrá exigir por anticipado el pago de más de una mensualidad, pero sí tendrá la facultad de inspeccionar el inmueble “en cualquier momento” para corroborar que cumple con las pautas establecidas.

Indica que, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, podrá promoverse el desalojo a malos pagadores o cuando se trate de inmuebles expropiados, fincas ruinosas, etcétera. Vencido el plazo del contrato de un buen pagador y recibida la demanda de desalojo, este se ejecutará a los 30 días corridos desde que se notifique. Si quien alquila no cumpliera con la entrega del inmueble voluntariamente, el propietario podrá solicitar el “lanzamiento”, que deberá efectuarse por un alguacil dentro de los 15 días hábiles desde que sea notificado (prorrogables por una sola vez, bajo determinadas condiciones,  por no más de siete días hábiles). Durante todo ese plazo el inquilino deberá seguir pagando el arriendo, consumos y tributos a su cargo.

En el caso de que se trate de un mal pagador, los plazos se restringen aún más; una vez iniciado el trámite por el arrendador, el Juez lo dispondrá en un lapso de seis días hábiles. Si no existiera la entrega voluntaria de la vivienda, el lanzamiento se hará efectivo dentro de los cinco días hábiles siguientes a la notificación. También podrá ser prorrogado por una sola vez si existe una “causa de fuerza mayor” y por un plazo de hasta cinco días hábiles.