Aunque son algo más de 200 las viviendas ya prontas bajo el régimen que otorga exoneraciones impositivas a los empresarios que desarrollan los proyectos —en un total que puede llegar a varios miles—, ya se generó una “oferta a precios inferiores a los que habría” sin esta modalidad de construcción. Y cuantas más unidades estén terminadas, los valores de los inmuebles dejarán de subir o quizás bajen, estima el Ministerio de Vivienda (MVOTMA).
Esas obras, que empiezan a multiplicarse en algunas zonas de Montevideo y en el interior, son las que están dinamizando un sector que estaba perdiendo vigor.
Sin embargo, no son la única vía para resolver los diferentes problemas de vivienda de la población que se promueve desde el MVOTMA. Desde el 2010 esa secretaría de Estado dispuso más de 24.770 soluciones habitacionales, mientras tiene en ejecución otras 18.140, según datos oficiales que obtuvo Búsqueda.
Las viviendas nuevas son la cifra más numerosa, tanto en las soluciones finalizadas (11.468) como entre las que se encuentran en obra (15.634). Del total, 26% corresponde a las promovidas bajo la ley de “acceso a la vivienda de interés social” —Nº 18.795—, que desde octubre de 2011 instauró un régimen de beneficios tributarios para las empresas que desarrollen el proyecto.
Para la directora Nacional de Vivienda, Lucía Etcheverry, dicha norma es “la gran innovación” del período, porque incorpora al sector privado en la construcción de soluciones donde antes no edificaba y permite “reorientar” los recursos públicos con el fin de “universalizar el acceso a la vivienda”.
Soluciones.
De acuerdo a los datos del MVOTMA, en el período 2010-2014 ya hubo un total de 24.772 “soluciones habitacionales”. Bajo ese concepto se incluyen las diversas respuestas que desde la cartera se le dan a la población.
Etcheverry destacó el fuerte crecimiento de distintos programas orientados a mejorar el stock existente de inmuebles, y a recuperar condiciones de habitabilidad, valor y patrimonio de las ciudades. También mencionó los programas de subsidio para acceder a un crédito en el sistema financiero, las viviendas para jubilados y pensionistas, entre otros.
Las soluciones ya ejecutadas en el quinquenio que finaliza este año son 6.342 “acciones sobre el stock” (básicamente refacción o ampliación); 6.962 garantías de alquiler; y 11.468 viviendas nuevas, donde se incluyen los programas de cooperativas, autoconstrucción, compra de vivienda a estrenar y las construidas por la ley de interés social.
La jerarca informó que cada 15 días ingresa un nuevo proyecto para ser promovido bajo dicha ley. Agregó que empresas constructoras ya pidieron amparar bajo este régimen 8.550 unidades y, después del análisis que efectuó una comisión, 7.053 ya recibieron la declaratoria de promoción que exonera impuestos. Estas cifras superan las expectativas que tenían las autoridades cuando se puso en práctica la ley, que era que se construyeran unas 6.000 viviendas.
A fin de este año y principalmente en 2015, se prevé que se vuelquen al mercado la mayor parte de las unidades construidas bajo este esquema promocional (hasta ahora están prontas 212). Desde el MVOTMA se espera que ello tenga un impacto en los precios, tanto de alquiler como de venta.
Además, otras 18.141 soluciones habitacionales están en marcha, que se desglosan en 15.634 viviendas nuevas y 2.507 refacciones o ampliaciones.
Precios.
Según los últimos datos, 273 proyectos (que involucran 8.554 viviendas) solicitaron la promoción. De esa cantidad hay 1.130 vendidas y la transacción figura en un boleto de reserva o compromiso de compraventa, dijo a Búsqueda el asesor del Ministerio Leonardo Falkin.
Del total, el 93% son obra nueva, 4,5% reciclajes y el resto refacciones, ampliaciones, etc. De las 7.053 viviendas que ya recibieron la promoción, el 64% está en Montevideo y el resto en el interior. Casi dos tercios son unidades de dos dormitorios.
Su precio medio varía según sus características y ubicación: para el caso de una vivienda de dos dormitorios en Montevideo es de U$S 122.787 y una similar en el interior vale U$S 85.729, agregó. El precio promedio del metro cuadrado es de U$S 1.664 y U$S 1.267 en cada caso.
“Todos quisiéramos acceder a determinados bienes de calidad a menor costo, en todos los ámbitos de la vida”, comentó, pero apuntó que ello “no es prerrogativa o competencia definida por el Ministerio”.
Dijo que a través de la ley se estimula a “que haya una producción de vivienda que en virtud de las exoneraciones tenga otras posibilidades de acceso a la población”.
Etcheverry apuntó que el Mvotma también “puede fijar” topes de precio y de hecho los mismos rigen para los proyectos que se ubiquen en el interior, para los localizados en la zona costera de Montevideo y para algunas unidades en proyectos especiales o de más de 100 viviendas.
“Y la realidad está pautando que esos topes de precio no están tan alejados del mercado, puesto que casi el 60% de los proyectos está por debajo de los topes de precio”, ilustró.
“Tenemos una realidad de costos de la construcción que están influenciados por otras variables”, dijo, y apuntó que el inversor “quiere colocar su vivienda”.
A su juicio, los impactos de este programa de “interés social” se van a ver más adelante, porque hay pocas viviendas finalizadas de las más de 8.500 ingresadas para recibir la ventaja impositiva, y al mismo tiempo estimó que en la medida que haya más unidades “es esperable que los precios se vayan ajustando”.
Sobre este asunto Falkin coincidió: “Ya se generó —a consecuencia de la ley— oferta a precios inferiores de los que habría si la ley no estuviera presente”, afirmó.
Razonó que la mayor cantidad de viviendas “contribuirá a que los precios no suban o en lo posible bajen”.
Igualmente reconoció que “se ven proyectos que se han vendido a precios ajustados a la población objetivo que nos planteamos en el MVOTMA y otros no tanto” y que esa cartera está “estudiando y siguiendo” el mercado.
“Lo venimos siguiendo, monitoreando permanentemente para ver si es necesario ajustar la normativa o no. No se ha resuelto nada”, puntualizó a propósito de la señal que en ese sentido se había difundido desde el MVOTMA a fines del año pasado.
En una interpelación al ministro de Vivienda, Francisco Beltrame, realizada el martes 4, el senador Ivan Posada (Partido Independiente) cuestionó que los precios de venta son altos para las familias de ingreso medio, lo que planteó como una contradicción con el espíritu del régimen.
El secretario de Estado respondió que ese es un tema de preocupación para su cartera e informó que tiene previsto dialogar con las empresas desarrollistas.
Semanas atrás, en la prensa se manejó la posibilidad de que esa cartera fije topes a los precios de venta a un porcentaje de las unidades que contengan los nuevos proyectos que se presentaran para la promoción en las zonas de Montevideo con población de ingreso medio.
La Asociación de Promotores Privados de la Construcción considera que los topes de precios en Montevideo serían un “desaliento” para las empresas desarrollistas y tendrían como consecuencia “inmediata” la “retracción” en la actividad. Su presidente, Ariel Cagnoli, afirmó en la última edición de la revista oficial de la gremial —“En Obra”— que establecer un tope a los precios sería un “fortísimo golpe, difícil luego de recomponer”.
Economía
2014-02-06T00:00:00
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