Economía desiste de modificar regímenes de ajuste de alquileres

Los aumentos que se aplican en los valores de los arrendamientos repercuten en la inflación general y tienen una ponderación de 3,7% en el índice de Precios al Consumo (IPC) que releva el INE. Esa incidencia es de la más alta dentro de la canasta, solo superada a nivel de clases de productos por la carne vacuna (3,9%), la tarifa del suministro de electricidad (4,6%), los servicios médicos mutuales y colectivos (5%), y los gastos en restaurantes, cafés y establecimientos similares (7,2%).

El mercado se encuentra “quieto” y la poca oferta disponible “está arrendada”, dijo a Búsqueda el presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles, Raúl Calandria.

Evaluó que “quizás no estén arrendados en condiciones justas” tanto para el propietario como para el inquilino. Explicó que hay situaciones particulares por los que un inmueble puede alquilarse a cierto precio en determinadas zonas y consideró que en algunas los valores están “sobredimensionados”.

Calandria estimó que si bien “es cuestión de tiempo”, los precios de los nuevos contratos “se van a ajustar a la baja”.

En abril pasado y en ocasión de ser interpelado por el senador colorado Pedro Bordaberry, el ministro de Economía, Fernando Lorenzo, señaló su preocupación sobre la evolución de los precios de los alquileres.

Dijo que se ajustan por la Unidad Reajustable de Alquileres (URA), y que como la misma cambia mensualmente según la evolución del índice Medio de Salarios y éste viene creciendo por encima de la inflación, se produce una espiral de indexación.

“Esto tiene que ser subsanado en beneficio de los inquilinos y atendiendo debidamente los repercusiones que sobre los mecanismos de la inflación puedan tener mecanismos de indexación que pertenecen al pasado”, afirmó.

Y agregó: “La idea del legislador cuando aprobó la actual ley (de ajuste de alquileres) fue inteligente: que el mecanismo de ajuste de los alquileres estuviera ligado con el salario, pero eso fue porque el salario caía todo el tiempo. Pero ahora los salarios crecen tendencialmente, esto requiere un ajuste. (…) Con toda seguridad haremos llegar al Parlamento” una iniciativa en esa línea, afirmó el ministro en esa ocasión.

El asunto estuvo en manos de economistas y abogados de los Ministerios de Economía y de Vivienda, con la intención de cortar con el mecanismo de indexación al IPC de los alquileres que termina retroalimentando la inflación. Pero el análisis efectuado en la primera de esas secretarías de Estado llevó a concluir que un cambio para tratar de contener las presiones inflacionarias hubiera tenido efectos “limitados” dado que existen distintos regímenes para celebrar los contratos, señalaron los informantes.

En Vivienda, por su parte, indicaron que continúan estudiando el asunto. El ministro de Economía, Fernando Lorenzo, admitió  en declaraciones a Búsqueda que su cartera no maneja una propuesta concreta y que Vivienda “tiene alguna opinión” sobre el tema y analiza alternativas.

Regímenes.

Los valores de los arrendamientos fueron regulados de diversa forma a lo largo de la historia en Uruguay.

Entre 1868 y 1927 se rigieron por lo establecido en el Código Civil. Desde entonces y hasta 1974 el Estado intervino por leyes de emergencia, tratando de paliar los altibajos que se registraban en el mercado —en un contexto de alta inflación—, y en general las disposiciones implicaban el congelamiento de los precios. Estos muchas veces no se correspondían con los precios del mercado, ni guardaban relación con el valor de la vivienda o la capacidad de pago de los hogares.

Por esos años funcionaba la Dirección de Asesoría Técnica de Arrendamientos que, previa tasación, tarifaba los alquileres.

En 1974, el gobierno dictatorial aprobó la ley Nº 14.219 que habilitó la coexistencia de dos regímenes: uno regula los alquileres de viviendas construidas antes del 2 de junio de 1968 y otro instauró la “libre contratación” para los inmuebles edificados con posterioridad a esa fecha.

Ese doble régimen se mantiene en la actualidad.

Se entiende que el primero —conocido como régimen “legal”— protege al inquilino en general. Establece que el precio debe estipularse en moneda nacional y se fija para todo el plazo contractual (dos años, con uno más de prórroga para desocupar el inmueble), con reajustes anuales en función de la URA.

Luego, una ley de 1981 modificó algunos aspectos de la ley Nº 14.219 y estableció el procedimiento para determinar el reajuste de los precios de los arrendamientos regulados por el régimen legal, que debe ser el “menor de las variaciones” entre el IPC y la URA.

Dicha unidad de cuenta modifica su valor en función del Índice Medio de Salarios, que en los últimos años aumentó más que el IPC. Por ello los alquileres de las viviendas construidas antes de junio de 1968 reajustaron por dicho índice.

En el régimen de libre contratación el plazo, el precio y sus ajustes surgen del acuerdo entre las partes. Vencido el tiempo del contrato, el dueño del inmueble puede iniciar el desalojo dentro de los 30 días siguientes y el mismo tiene un plazo de seis meses. Si se inicia luego de los 30 días, el desalojo debe hacerse en el transcurso de un año. Si el inquilino es un mal pagador los tiempos se acortan.

Bajo este régimen de libre contratación lo usual es que los reajustes de alquileres se hagan por el IPC del año anterior.