Hay más de 5.000 viviendas nuevas a la venta en mercado poco fluido

El stock de unidades nuevas se ubicaba en 5.033 a fines de junio, y de ese total 60% correspondía a viviendas suntuarias, en general situadas en la zona costera.

El economista Javier de Haedo es parte de esa mayoría a la que alude Villamide. “(...) En los próximos trimestres veremos la profundización del actual proceso de reducción de los precios de los inmuebles en dólares y una tendencia a su estabilización en términos reales”, opinó en una columna publicada el 28 de octubre pasado por “El País”.

A su vez, la asesora económica de Banco Santander, Marcela Bensión, pronosticó en una conferencia para socios de la Asociación de Inmobiliarias del Uruguay efectuada a fines de octubre que los valores de los inmuebles bajarán en 2014 en dólares corrientes, sobre todo en el segundo semestre. Mientras los valores no se ajusten a la baja, las compraventas seguirán “flojas”, agregó.

Corrección.

Como efecto de la ley de promoción de la vivienda de interés social, que otorga ventajas tributarias a obras fuera de la costa, se incrementaron las construcciones en esas zonas y cayeron las costeras.

Pocitos es el barrio con más stock sin vender, seguido por Malvín. Entre ambos explican “casi 4 de cada 10 viviendas en construcción o a estrenar en la ciudad”, señala Villamide.

Asimismo, el Centro concentra casi 10% del stock total de viviendas sin vender en la ciudad; Cordón y La Blanqueada algo menos (7% en cada caso).

Igualmente, a juicio de ese analista y operador inmobiliario, allí hay “cierta sobreactuación del sector privado, que abandonó casi totalmente la costa”, por lo que supone que la distribución de los nuevos proyectos “debería hacerse un poco más equilibrada” en los años que siguen.

La ubicación de los inmuebles se relaciona con la categoría de la vivienda y con el nivel socioeconómico de la población que accede a comprarla.

Y en eso también se observa un cambio reciente, según surge del informe: mientras que las viviendas “económicas” eran 2,2% del total de permisos aprobados por la Intendencia de Montevideo en 2011, en el primer semestre de este año fueron la mayoría (51,1%).

Mucho stock.

Para calcular el stock de inmuebles nuevos sin vender en Montevideo, el experto se basa en un relevamiento propio de los permisos de construcción solicitados desde 2007 y hasta junio pasado, y las primeras ventas registradas de las viviendas relacionadas a los mismos.

A junio de 2013 se requerían 47,5 meses para vender unas 5.033 unidades, en promedio. Pero el plazo difiere sustancialmente según las zonas de Montevideo (con un mínimo de unos 18 meses en Parque Batlle, cerca de 50 meses en el Barrio Sur, poco más de 60 en Carrasco y 160 meses en el Cordón).

Sin embargo, la velocidad de las transacciones “mejoró” respecto a la última mitad de 2012. Villamide explica que por ello, en enero-junio del año en curso se redujo levemente el stock de viviendas ofrecidas en el mercado (en 114 unidades) y también se dio una disminución del número de inmuebles lanzados. Esa fue la primera baja desde que realiza el seguimiento, lo que destaca como una señal “positiva”.

Igualmente, esas 5.033 unidades es un stock elevado en comparación con los años previos (2.601 en el primer semestre de 2010, 3.643 en igual período de 2012 y 4.373 en enero-junio de 2012). “Recordemos que veníamos con niveles de lanzamiento de nuevas viviendas muy por encima del ritmo de ventas. Es por ello que la acumulación de stock sin vender, era constante”, señala el analista.

A fines de junio, quedaba sin comercializar más del 80% de las unidades correspondientes a permisos otorgados en 2012, 70% de las autorizadas en 2011 y casi el 40% de las aprobadas en 2010.

Desafíos.

En el informe, Villamide analiza los desafíos y las incertidumbres que resta despejar para lograr que repunte el dinamismo del mercado inmobiliario uruguayo.

Señala que las ventas “evolucionan de manera poco fluida” y que por ello algunos promotores colocaron en “stand by” sus proyectos amparados bajo la ley de vivienda de interés social. Y agrega que habrá que ver si esa norma podrá “consolidarse, sin ser modificada”.

Asimismo, en el informe se menciona como una “amenaza” la “abundante y simultánea aparición de ofertas” de este tipo de viviendas “destinadas a un público que aún actúa como mero espectador del proceso”.

En ese sentido, Villamide afirma que los “consumidores también deben comprender que es otro tiempo, que tendrán más opciones para elegir —tanto en alquiler como en compra—, que los créditos hipotecarios ya no serán tan riesgosos como en el pasado y fundamentalmente, que si se quedan esperando a que los precios bajen, pagarán más por la vivienda que compren”.