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El mercado de oficinas en Uruguay tomó mayor relevancia en los años recientes debido al crecimiento del sector de servicios y la radicación de empresas extranjeras en el país. En el primer semestre de 2016, cuando la construcción nueva fue prácticamente nula, la disponibilidad de ese tipo de inmuebles de uso corporativo cayó a niveles mínimos.
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“Uruguay posee un mercado de oficinas pequeño aunque no menos relevante en el contexto regional. Su privilegiada ubicación para el comercio, recursos naturales, estabilidad económica y un marco normativo que fomenta la inversión extranjera, son algunas de las razones de su atractivo”, explica. Agrega que el país logró incorporarse a las cadenas globales de valor debido a la fragmentación en los procesos productivos a nivel internacional. Esto se tradujo en un incremento de los servicios de call centers, outsourcing, software, financieros o profesionales.
Señala que la construcción sigue siendo el principal receptor de inversión extranjera directa. El crecimiento del Producto Bruto Interno, junto con el régimen de promoción de inversiones y la ley de libre contratación dentro del mercado de alquileres, ayudaron a que ese sector experimentara una “importante expansión, que alcanzó su pico en 2008. Luego, “ante un panorama regional de enfriamiento difícil de evitar, al deterioro de la actividad se le sumó el constante aumento del costo de la construcción”, asegura.
El mercado.
Según CBRE, el mercado de oficinas de Montevideo tiene una “dinámica lenta en términos de crecimiento” de stock. Y agrega que si bien más que se duplicó en los últimos 10 años, la producción ha sido “muy fluctuante”, con un promedio de 12.000 metros cuadrados por año. En términos comparativos, el mercado local representa 10% del de Buenos Aires y 5,3% del de Santiago de Chile.
El mercado de oficinas de alta categoría (clase “A” y “A+”) en Montevideo abarca 101.835 metros cuadrados, de los cuales 70% se concentra en los barrios de Punta Carretas y Buceo. Además, en zonas francas de la capital y en Canelones se contabilizan 60.486 metros cuadrados.
En promedio, la vacancia o disponibilidad de ofertas para alquilar bajó de 20% en el primer semestre de 2014 a 8,2% en el mismo lapso de 2015 y a 5,3% (8.559 metros cuadrados) en la mitad inicial de 2016, según CBRE. En el Centro —donde se concentra 23% del stock— hubo un “ligero crecimiento” que “pone de manifiesto que las compañías prefieren otro tipo de ubicación y producto”, señala.
Aunque en la primera mitad del año no se sumó nueva oferta ni en Montevideo ni en las zonas francas, “a futuro” se espera “alta producción” en esos enclaves, proyecta la consultora. La ampliación de Aguada Park y World Trade Center, a través de una segunda torre, continuarán “consolidando este submercado”, estima.
“Cada vez más las compañías prefieren edificios con altos estándares relativos a la arquitectura, calidad de vida, seguridad y prevención así como ubicaciones premium, más cercanas a las zonas residenciales”, explica.
Agrega que el espacio disponible en el segmento de zonas francas está por debajo del promedio del mercado, y eso pone de manifiesto el “escaso margen de respuesta para un potencial crecimiento repentino o relocalización de más de 2.000 metros cuadrados”. Según el análisis, ante esa realidad “los desarrolladores se verían obligados a construir un edificio nuevo a falta de oferta existente, lo que demandaría no menos de 18 meses”.
En cuanto a los precios de los arrendamientos, al cierre del primer semestre no variaron en relación a fin de 2015, asegura el informe. En enero-junio pasado los valores por mes estaban en un rango de U$S 17 a U$S 32,75 el metro cuadrado, en promedio, en el Centro, Punta Carretas y Buceo (considerando tanto clase “A” como “A+”); en las zonas francas eran de U$S 23 a U$S 45, lo que significó una baja por la disponibilidad de edificios de menor categoría y en espacios pequeños.
CBRE Group, con sede en Los Ángeles, es una compañía global de servicios comerciales y de inversión del sector inmobiliario que cotiza sus acciones en la Bolsa de Nueva York. Cuenta con más de 400 oficinas en el mundo, sin considerar las de sus afiliados.
