El “bombardeo” publicitario de los bancos que desde el comienzo del año promociona créditos para la compra de vivienda —con la tasa más baja, el préstamo más rápido y fácil o los mejores beneficios del mercado— demuestra la avidez de las instituciones por aprovechar el dinamismo que está teniendo la construcción inmobiliaria y la mayor predisposición de las personas a tomar préstamos hipotecarios.
Como resultado de esa movida comercial, los bancos están registrando un impulso en la cantidad de consultas y concreciones; algunos auguran que se consolidará la recuperación de la demanda —luego de los vaivenes que tuvo con la pandemia— y que el 2022 será “el año” de los créditos hipotecarios. Ese es el panorama que surge del relevamiento realizado por Búsqueda entre varias instituciones financieras.
Según un análisis del mercado inmobiliario realizado para el Banco Itaú por Equipos, varios indicadores relevados al inicio del año muestran que “lo peor ya pasó”, en alusión a la retracción y el impasse registrado durante la pandemia, dijo Alejandro Cavallo, economista de esa consultora.
Apuntó que las compraventas de inmuebles van a crecer este año y ello va a arrastrar al mercado de créditos hipotecarios, en un contexto donde las familias están “más seguras” respecto a mantener su empleo con relación a cómo se sentían el año anterior. La predisposición a solicitar un préstamo para vivienda se incrementó en enero (pasó de 56% a 74%) contra un año atrás, en tanto que disminuyó levemente la autopercepción de dificultades para hacer frente en los próximos meses al pago de las cuotas.
Para Cavallo, si bien por el lado de la demanda afecta negativamente el hecho de que los ingresos de los asalariados evolucionen por debajo de la inflación en la coyuntura actual, los bancos valoran como algo positivo que se han recuperado muchos de los empleos perdidos durante la pandemia y el hecho de que no hubo un aumento “extraordinario” de la morosidad, a pesar de la afectación del mercado de trabajo.
El mercado
En 2021 la cantidad de préstamos hipotecarios alcanzó los niveles previos a la emergencia sanitaria declarada cuando llegó el Covid-19 a Uruguay, de acuerdo a la información del Banco Central. En todo el año pasado se concedieron 3.072 préstamos en unidades indexadas (UI) a la inflación por 2.354 millones de UI en total, unos US$ 300 millones aproximadamente. En 2019 el mercado había sido de 3.099 créditos por 2.185 millones de UI.
En tanto, los préstamos hipotecarios en dólares fueron 152 en 2021 (US$ 13,6 millones), contra 84 del 2019, por US$ 11,3 millones.
En el primer trimestre del 2022 se otorgaron 42 préstamos en moneda extranjera y 651 en UI.
“Estamos viendo una recuperación respecto a los niveles previos a la pandemia y la perspectiva es de un 2022 mucho más auspicioso”, dijo el gerente comercial del Banco Hipotecario (BHU), José Liard.
Parte de ese dinamismo se explica por la reducción del costo del crédito. La tasa media de interés de los préstamos en UI se ubica en niveles “históricamente bajos”, dijo ese ejecutivo: pasó de 6,3% en mayo de 2019 a 5,8% en enero de 2021 y a 5,1% en abril de este año.
La mayoría de las instituciones promociona sus productos hipotecarios con tasas por debajo del 4%, según el resto de las condiciones del crédito en cuanto a plazo, porcentaje del valor de la vivienda que es financiado, requisitos, etcétera.
Gran momento
“Es un momento para aprovechar y solicitar un crédito hipotecario” por las tasas disponibles, sostuvo Liard. Auguró que el efecto de la baja que el BHU hizo en diciembre “se verá en las escrituraciones de mayo y junio, porque no es algo automático”. Además de esa reducción, destacó la disminución de 15% en el costo del seguro de vida asociado al préstamo, por un convenio realizado con el Banco de Seguros.
En cuanto a la competencia “muy activa” que enfrenta el BHU, Liard dijo que es positivo que exista “mucha más oferta” porque eso permite mejorar las condiciones y acercar un crédito “más barato” a las familias.
“Percibimos mucho más dinamismo del que habitualmente se tiene en esta época, tanto que hemos tenido que reforzar el área de información de créditos y atención”, comentó. En perspectiva, estimó que la recuperación que se observa en la demanda “va a continuar”. “Uno presume que con bajas tasas y costos, el bombardeo de publicidad, el mercado hipotecario debería llegar a una cifra muy superior a la colocación de 2019”, proyectó.
En 2021 el BHU “mantuvo su liderazgo, aproximándose a los 900” créditos otorgados y en enero-abril de 2022 la demanda se ubicó en niveles similares a los del mismo período del año anterior (en torno a los 250 créditos), informó.
José Miranda, gerente de Banca Persona de HSBC, destacó el “gran momento” del mercado inmobiliario por la cantidad de desarrollos en diferentes zonas de Montevideo y de nuevos barrios privados. Agregó que también se visualiza el crecimiento de la construcción de viviendas en Punta del Este por el “importante flujo de nuevos residentes extranjeros” que están asentándose en el balneario. En esa línea, dijo que el HSBC se orienta al financiamiento de compradores extranjeros para radicarse en el país, o como una opción de inversión o de veraneo. Afirmó que dada la “presencia global” de la institución, los “clientes internacionales están demostrando un gran interés” en la propuesta.
En los últimos dos años la demanda estuvo “pareja”, según Miranda, pero en lo que va del 2022 registra un incremento de 50% respecto a los niveles del año pasado y se visualiza un “potencial importante” para este año.
En tanto, el Banco Itaú prevé superar en 5% el volumen de créditos colocados en 2021, cuando duplicó (105% de crecimiento) el nivel prepandemia, señaló Martín Molinari, gerente de Productos, Segmentos y Ventas/Retail Banking.
Por su parte, la cartera hipotecaria de BBVA creció aproximadamente 15% en 2021 en comparación al año anterior, informó Franco Cinquegrana, director de Client Solutions. Señaló perspectivas “positivas” para este año dado el actual dinamismo del mercado inmobiliario y el rezago que el país tiene en cuanto a la penetración del crédito para vivienda en relación con el Producto Bruto Interno y en la comparación regional.
Este segmento muestra “buen dinamismo en la etapa pospandemia”, declaró el gerente de Banca Persona de Santander, Juan Manuel Gasparri. A su juicio, que exista “mucha oferta” es algo “muy bueno” para que las personas consideren “quizás por primera vez” tomar un préstamo para adquirir una vivienda.
Aseguró que se “recuperaron los niveles prepandemia” en 2021. La cantidad de créditos creció por encima del 25% respecto al 2019, informó Gasparri.
Comentó que este año lanzaron una campaña promocional (de tasas que van desde el 3,9% y hasta 30 años de plazo) con el objetivo de “contribuir a la recuperación” del sector de la construcción. Dijo que la mejora del mercado laboral y la actividad inmobiliaria son factores “claves” para que los hipotecarios sigan en expansión.
