Agregó que la presencia de inversores argentinos se “retrajo en forma muy importante” en Uruguay y, en cambio, se los ve actuar en el mercado de propiedades de Paraguay.
“Estamos perdiendo competitividad a pasos agigantados”, resumió Ananikian. Y comparó: la actividad inmobiliaria en Paraguay vive un “momento excepcional” que “asombra”, como le ocurrió a Uruguay hace pocos años.
Advirtió que el mercado paraguayo se “está llevando los clientes”. Según dijo, “ya se llevó los compradores de campo, ahora se lleva los (inversores) argentinos” al sector de viviendas.
El campo paraguayo ha venido captando inversiones de empresarios uruguayos que poseen un área como la del departamento de Salto (ver Búsqueda Nº 1.723).
Por su parte, Conde añadió que eso sucede porque Paraguay “está mucho más competitivo”, no solo en “valores” del metro cuadrado construido, sino también en asuntos “tributarios y jurídicos”.
Informó que “hay constructoras uruguayas trabajando en Paraguay, y “muchos colegas” suyos que “promueven inversiones” en ese país para clientes. Explicó que ello obedece a que la caída de la actividad en el sector lleva a “generar negocios para otros lados, porque las estructuras (de las empresas) hay que mantenerlas”.
Recordó que el tratado de intercambio de información tributaria firmado entre Argentina y Uruguay, y los cambios en el régimen de sociedades anónimas que propendió a la identificación de sus dueños, son factores que explican que la plaza local sea menos atractiva para los argentinos.
Villamide también reconoció que el sector “ha perdido compradores argentinos, a manos de Miami y Paraguay”. Quedan inversores de ese origen haciendo negocios en Uruguay, pero tienen un perfil distinto al que era tradicional y manejan montos menores, acotó.
Diferencial.
¿Qué cosas ofrece Paraguay que lo sitúan como un jugador fuerte en la captación de capitales extranjeros, respecto a Uruguay?
En agosto, el estudio Ferrere —que tiene oficinas en Asunción— realizó una presentación sobre cómo hacer negocios en Paraguay, y describió los beneficios e incentivos a la inversión en el sector inmobiliario, entre otros.
Destacó la “estabilidad monetaria y fiscal”, la “baja” carga impositiva (la tasa del Impuesto al Valor Agregado es de 10%, igual que la del Impuesto a la Ganancia Empresarial), la mano de obra “barata” y las “cargas sociales bajas”. El salario mínimo equivale a unos U$S 370 y hay una “excelente relación” entre empleadores y los sindicatos obreros.
Entre otras ventajas, el estudio señaló que la población paraguaya es mayoritariamente joven y que en los próximos 25 años tendrá el mayor grupo de habitantes con propensión a adquirir una vivienda. Hay “oportunidades inmobiliarias” en tanto “existe un importante déficit habitacional”, afirmó.
En el sector de oficinas se ha “triplicado” la cantidad de metros cuadrados en los últimos tres años y ese crecimiento se centralizó en Asunción, la capital del país.
Pero, además, las precios de las propiedades “premium” están en alza (pasaron de U$S 1.200 en 2011 hasta U$S 2.000 en 2013), aunque están claramente por debajo de lo que vale el metro cuadrado en Uruguay. A esos valores promedio se está comercializando, por ejemplo, la cuarta torre del complejo del World Trade Center Asunción —una inversión de U$S 50 millones— que se construye en la avenida Aviadores del Chaco. Allí se está erigiendo el “nuevo eje corporativo” de mayor valor inmobiliario y crecimiento de la ciudad, resaltó Ferrere.
Adicionalmente, en materia jurídica el régimen paraguayo se muestra despejado. En la presentación, el estudio afirmó que no hay restricciones a que personas físicas o jurídicas extranjeras sean accionistas de sociedades locales, y que en materia de remesas “no existe ninguna restricción legal en el país”. La “entrada y salida de capital es completamente libre” en Paraguay.
“Raro”
Para Villamide, el mercado de propiedades uruguayo está “raro”. Explicó que se muestra “complejo” y que tiene “desorientados” a los empresarios con experiencia en el sector porque “está cambiando muy rápidamente el modelo de negocios”.
La transformación que se está dando, se debe al impulso que tomó el régimen de vivienda de interés social promovido por el gobierno y que otorga exoneraciones fiscales. De la mano de este plan está empezando a aumentar la oferta de vivienda para sectores de la población de ingreso medio y en zonas alejadas de la franja costera, donde en los últimos años se había concentrado la construcción de propiedades.
Según datos de la Agencia Nacional de Vivienda, van ingresados más de 200 proyectos que involucran a unas 6.600 soluciones habitacionales, bajo la ley de promoción aprobada hace dos años.
Villamide explicó que este empuje de la vivienda “de interés social” implica para el promotor de las obras pasar de estar orientado a captar inversores a enfocarse en el comprador final de las viviendas.
Entre las diferencias, el operador destacó que el perfil del primer tipo de inversor es el de aquel que no necesita financiamiento, que busca que el inmueble esté bien ubicado para poder revenderlo sin problemas, y que suele ser un cliente que paga relativamente rápido o que permite que los proyectos de los promotores se prefinancien en poco tiempo.
En cambio, el destinatario de las viviendas de interés social suele necesitar crédito hipotecario, en general no puede integrar mucho capital durante la obra y a menudo no le preocupa tanto la ubicación sino más bien poder hacer frente al pago de la cuota del préstamo.
Villamide apuntó que este cambio “en la lógica” de los clientes obliga a los promotores a hacer una estrategia financiera distinta a la que acostumbraban, y a cambiar la forma de hacer llegar su propuesta para vender. Como ejemplo, mencionó que antes para llegar al público inversor al que apuntaban bastaba con anunciar el “prelanzamiento” de un proyecto, y para surtir similar efecto hoy, hay que pautar un aviso que informe principalmente el importe de la cuota.
Futuro alentador.
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, la cantidad de inscripciones de actos en el registro de la propiedad en todo el país disminuyó 9% en 2012, en relación al año anterior. Las compraventas cayeron algo más (12%), al pasar de 84.344 operaciones en 2011 a 74.589 el año pasado.
En 2013 las ventas siguen “ralentizadas”, dijeron las fuentes consultadas.
Villamide señaló que hay dificultades coyunturales que vuelven al mercado “complejo”.
Se refirió a un cóctel de factores, como los altos costos de construcción (en los 12 meses cerrados a julio aumentaron 14%, según datos oficiales) y a que las ventas “no están siendo tan fluidas como los promotores esperaban que fueran”, lo que hace que haya algunos proyectos “postergados”. Además, mencionó la incidencia de una cotización del dólar oscilando y la “percepción” de que los precios de los inmuebles están en “valores muy altos”.
Dijo que todo esto “genera estrés e incertidumbre” entre los operadores.
Las fuentes insistieron con que a pesar de las menores ventas y un dólar más alto, los precios de los inmuebles “se mantienen firmes”, aunque “dejaron de crecer”. Esa relativa estabilidad se debe a que “no hay” otras alternativas de inversión atractivas como el resguardo y la renta que ofrecen los inmuebles.
En perspectiva, Villamide augura un futuro favorable para el mercado inmobiliario, más estable y equilibrado que en los años recientes.
