Agentes consultados por Búsqueda señalaron que algunos sistemas de garantía, como el de la Contaduría General de la Nación (CGN), dificultan la concreción del alquiler rápidamente, tanto que a menudo rechazan aceptarla como aval. Otros productos son costosos para las partes, y no tienen la cobertura necesaria en materia de plazos y desperfectos, aseguraron.
Por eso, las gremiales del sector inmobiliario están entrando en el juego. Por un lado, la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi) ofrece a sus afiliados una garantía de alquiler, denominada “Confianza”, presente hace tres años en el mercado y que respalda actualmente unos 2.000 contratos. Por otro, la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU) se prepara para lanzar un sistema de garantía en forma exclusiva para sus asociados, que se espera esté pronto el año próximo.
La ley de arrendamiento (Nº 14.219) de 1974 establece que el arrendatario puede constituir una garantía personal, que a su vez puede ser sustituida por el mecanismo de depósito, “a lo cual el arrendador no podrá oponerse”.
“El que tiene una garantía personal la cuida mucho”, dijo Marcelo Nieto, directivo de la CIU. Recordó que en caso de que el inquilino tenga problemas de cumplimiento, el garante pasa a tomar su posición.
El titular de la Adapi, Raúl Calandria, señaló que décadas atrás la garantía personal “era lo máximo” y luego “pasó a ser lo peor”, puesto que había un mercado de venta que distorsionó la herramienta. Opinó que actualmente se revalorizó, y estimó que el 50% de la cartera de arrendamientos de un administrador de inmuebles tiene ese tipo de garantía. La otra parte se divide entre los que hacen el depósito bancario y los que contratan un servicio de garantía. Este último segmento es el que está creciendo y donde se sumará otro jugador.
El principal es el Estado, que a través de la CGN ofrece garantía de arrendamiento a funcionarios públicos y empleados del sector privado (con uno y dos años de antigüedad, respectivamente), jubilados y pensionistas.
La directora de la Contaduría, Laura Remersaro, dijo a Búsqueda que hoy tiene 36.000 contratos vigentes y realiza unas 500 rescisiones por mes. Señaló que es una cantidad “bastante estable” año a año.
Comentó que la garantía de la CGN es una “marca registrada”. Si bien reconoció que el servicio atraviesa “dificultades” y “demoras”, acotó que son “transitorias”. “Nuestra preocupación central es mejorar los tiempos de respuesta”, afirmó la jerarca.
El trámite demora en promedio unos 30 días, aunque a veces esos tiempos “se disparan”, admitió. Alegó que se han ido superponiendo dificultades con el sistema informático y la capacitación de los empleados.
El costo del uso de la fianza estatal es de 3% del valor del alquiler, tanto para el propietario como para el inquilino.
La Asociación Nacional de Afiliados (ANDA) presta el servicio hace más de 80 años y en los 12 meses cerrados a octubre garantizó 33.542 contratos de alquiler, informó su presidenta, Elisa Facio. El número creció 10% respecto a un año atrás, aseguró.
Por mes, en promedio ANDA garantiza unos 1.150 contratos y rescinde 680.
El costo para el inquilino es de 3% (IVA incluido) del monto del alquiler, más la cuota social que ronda los $ 580 mensuales. Para el propietario la comisión es de 2% más IVA. El trámite de la garantía de ANDA domora entre cuatro y cinco días, en promedio, informó.
Facio dijo que dada la “mayor competencia” que existe en el mercado de garantías, hace 10 días la entidad incorporó un nuevo producto con el que apuesta a “aggiornarse” y dar una mejor respuesta. Se trata de un “certificado de alquiler” que el futuro arrendatario puede solicitar para saber hasta qué monto le cubriría la garantía de ANDA, de modo de hacer una búsqueda de inmueble más ágil.
Destacó que el sistema es una “garantía real”, porque si el inquilino deja de pagar, la institución se encarga de la gestión de cobro y en último caso del trámite de desalojo; mientras el arrendador “sigue cobrando como si nada ocurriera” hasta que se le devuelve la llave de la vivienda.
“Confianza” es una garantía relativamente nueva de uso exclusivo para las inmobiliarias asociadas a Adapi. Calandria afirmó que surgió como una herramienta de “defensa” del mercado de alquileres y de los afiliados a la gremial, que apunta a ofrecer un mejor servicio. Actualmente Confianza tiene unos 2.000 contratos garantidos y “va en aumento”, aunque “prácticamente no se conoce más que por el boca a boca”, señaló.
El costo para las partes ronda los $ 330. En este caso el inquilino debe asociarse a la Cooperativa de Consumos del Transporte, a través de la cual, si no cumple con el pago del arrendamiento a Confianza en determinado plazo, se le descuenta del sueldo.
Un nuevo jugador será la CIU, que proyecta ofrecer una garantía de alquiler para los 600 socios, de los cuales unos 120 serían accionistas. El presidente de esa cámara, Gabriel Conde, declaró que el sistema “va a hacer un diferencial en el mercado” y que surge en la búsqueda de “la verdadera efectividad” para los clientes. “Estará disponible en todo el país a la brevedad posible”, aseguró.
Consideró que hay muchas dificultades con los sistemas vigentes y más extendidos, como el de Contaduría.
Con esta nueva “unidad de negocio” la CIU pretende “defender la fuente de trabajo de los operadores”, sostuvo. Consideró que el inmobiliario “es el que tiene la oficina en la calle, conoce a la gente, y va a ser más fácil golpear la puerta sin depender de terceros”.
La compañía Porto Seguro también ofrece una póliza que cubre el riesgo de incumplimiento del contrato de arrendamiento. La responsabilidad de la aseguradora queda limitada a un máximo de 18 veces el importe del alquiler mensual, sin multas ni intereses, y hasta tres veces por daños al inmueble.
Se alquila.
Los inmobiliarios consultados afirmaron que el mercado de arrendamientos “está firme” y “ágil”, siempre y cuando los precios “estén ajustados a la realidad”.
En relación a lo “quieta” que está la venta de propiedades, para el inmobiliario Roberto Pedragosa el alquiler “es jugar y cobrar”.
El valor promedio de los contratos vigentes de alquiler en Montevideo era de $ 10.334 en diciembre de 2014 (último dato disponible), según datos del Instituto Nacional de Estadística. Por barrios, los extremos eran $ 6.044 en Casavalle y $ 18.955 en Punta Gorda.
En otros departamentos relevados los valores promedio vigentes eran menores que en la capital: $ 9.092 en Canelones, $ 9.920 en Maldonado, $ 7.038 en San José, $ 7.686 en Colonia, $ 8.195 en Salto $ 7.942 en Paysandú y $ 7.852 en Florida.
Para los contratos “nuevos”, el precio medio alcanzaba los $ 11.134, un valor que si se actualiza únicamente por el Índice de Precios al Consumo alcanzaría hoy los $ 12.126, calculó Búsqueda. Sin embargo, al menos durante 2014 los alquileres aumentaron más rápido que dicho indicador; al fin de ese año se habían incrementado 10,9% o 2,4% real (por encima de la inflación).
