El Cr. Federico Camy señaló que “corresponde analizar cuáles serán los costos asociados al ingreso de este tipo de inversiones, y cuáles serán los que conlleva la salida en lo que refiere a la venta de la tierra”.
Tanto en el caso de costos en la entrada como en la salida, no se consideran los de comercialización en el entendido de posibles comisiones pagadas a intermediarios de mercado.
De acuerdo a un documento elaborado por el Cr. Camy al que accedió Campo, se detallan los costos de compra y los de venta al enajenar la propiedad.
Costos de ingreso al adquirir la tierra
Al momento de adquirir un inmueble rural el comprador (sea persona física o jurídica) incurrirá en los siguientes costos:
Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP): Comprador y vendedor pagarán el 2% sobre el valor de catastro del inmueble (actualmente y como aproximación al mismo se puede decir que la hectárea índice Coneat 100 ronda los U$S 530).
Honorarios profesionales y Montepíos Notariales: Según el arancel de la Caja Notarial, los escribanos deberían cobrar un 3% + IVA sobre el precio de la operación. Dicho porcentaje ya incluye en concepto de Montepío Notarial el 15,5% sobre el 3% del precio de la operación, por lo que no todo el porcentaje es honorario profesional, el cual en la realidad queda a criterio del profesional actuante.
Otros costos: Los costos de inscripción registral y demás oscilan según la cantidad de padrones involucrados en la operación, pero es razonable fijar un monto entre U$S 800 y U$S 1.500.
Ejemplo: supongamos que una persona física adquiere un campo de uso agrícola de 200 hectáreas con un índice Coneat promedio de 140.
Costo de compra: U$S 1.400.000
ITP: U$S 2.968 (U$S 530 * 140/100 * 200 ha * 2%)
Montepíos Notariales (IVA incluido): U$S 7.942 (U$S 1.400.000 * 15,5% * 3%) * 1,22
Honorarios Profesionales IVA incluido (supuesto 2%): U$S 34.160 (U$S 1.400.000 * 2%) * 1,22
Otros costos (estimados): U$S 1.000
Total de costos a ser incurridos: U$S 46.070 (U$S 2.968 + U$S 7.942 + U$S 34.160 + U$S 1.000)
En este caso los costos de ingreso representan un 3,29% del precio pagado por la inversión.
Costos de salida al realizar la venta de la tierra
Para hablar de costos de salida básicamente nos referimos a los costos fiscales, dado que los costos de registros y honorarios profesionales van por cuenta del comprador, tal como se mencionó en el punto 1.
Los costos fiscales de salida en la inversión en tierras rurales han tomado importancia en el último tiempo dado que en este sentido se han dado cambios importantes en el marco normativo desde la reforma fiscal del año 2007 y posteriormente con la ley 18.876 (capítulo 2 de la ley del ICIR).
Previo a dicha reforma, la venta de inmuebles rurales no estaba alcanzada por impuesto a la renta alguno y solamente aplicaba el ITP mencionado en el punto 1 a la tasa del 2% sobre el valor catastral, el cual sigue plenamente vigente. Esto significa un costo estimado por hectárea Coneat 100 del orden de U$S 10,6.
Desde la reforma fiscal comenzó a gravarse con impuesto a la renta la venta de inmuebles rurales siendo diferente el gravamen según se trate de personas físicas que venden inmuebles no explotados por su titular y por ende alcanzadas por IRPF y el resto de los casos donde se debe de tributar el IRAE.
Caso personas físicas que dan en arrendamiento el inmueble rural.
Dado que el inmueble rural no está destinado en forma directa a una explotación agropecuaria llevada a cabo por su titular, corresponderá tributar el IRPF al momento de vender el inmueble.
Dicho impuesto se calcula sobre el 12% aplicado a la diferencia entre el precio de venta del inmueble y el costo de compra actualizado por inflación a la fecha de venta.
Este impuesto será retenido por parte de los escribanos públicos que actúen en la operación.
Existe un caso particular de optar por tributar en forma ficta en la medida en que se trate de una venta de un inmueble rural que fu adquirido antes del 1/7/2007, siendo que en ese caso se paga un monto aproximado del 3,96% el precio de venta en concepto de IRPF.
En cuanto al ficto las normas han aumentado la presión fiscal, dado que originalmente la ley de reforma fiscal del 2007 lo había fijado en 1,8% (utilidad presunta del 15% por el 12%), pero desde el 1/1/2012 con la vigencia del capítulo 2 de la ley 18.876 (ley del ICIR) el mismo ha sido modificado y se actualiza en forma trimestral, siendo que a la fecha se ha multiplicado por 2,2 veces de lo que era la norma original de la reforma fiscal.
Lo recaudado por parte de la DGI en la venta de inmuebles rurales (IRPF e IRAE) tiene como destino las arcas del Instituto Nacional de Colonización, lo que significó que en el año 2012 (último año con información completa) dicha institución recibió en concepto de transferencias por parte de la DGI el equivalente a $ 420 millones (aproximadamente U$S 20 millones).
Caso de personas jurídicas y de personas físicas que explotan el inmueble.
En estos casos al ser inmuebles rurales afectados a explotaciones agropecuarias por parte de personas físicas o inmuebles rurales explotados o no por parte de personas jurídicas, corresponderá tributar el IRAE en todos los casos.
Como ya mencionamos, este impuesto grava las rentas netas anuales a la tasa del 25%.
En el caso concreto de la venta de inmuebles rurales, la renta neta estará dada por la diferencia entre el precio de venta menos el costo fiscal actualizado por inflación y amortizado en lo que respecta a las mejoras en el inmueble.
El costo fiscal estará constituido por el precio efectivamente pagado al momento de comprar el inmueble, con la particularidad de que solo se podrá deducir el 100% del precio pagado en la medida en que el inmueble haya sido adquirido a quien tributó IRAE al momento de la venta, porque de lo contrario, como ser el caso de adquirir un campo a una persona física que pagó IRPF al venderlo, solo se podrá deducir el 48% del costo pagado, por lo que se incrementará considerablemente el IRAE a pagar. Esto es lo que vulgarmente se conoce como “regla candado”, en cuanto a que se deduce todo el costo si quien me vendió pagó IRAE.
Para el caso del IRAE y dado el cambio normativo importante que significó la reforma fiscal en el año 2007 para el sector agropecuario en esta materia, al igual que en el caso del IRPF existe la posibilidad de tributar por ficto en el caso de que el inmueble rural que se está vendiendo hoy haya sido adquirido antes del 1/7/2007, por lo que en ese caso se pagaba en concepto de IRAE ficto un 1,5% (utilidad presunta del 6% por el 25%) del precio de venta, siendo este el costo de salida.
Dicho ficto fue modificado, al igual que lo mencionado en el punto anterior, por el capítulo 2 de la ley creadora del ICIR (declarada inconstitucional posteriormente pero no para el capítulo 2 que sigue vigente), siendo que ahora el ficto último vigente está situado en el orden de un 7,22% del precio de venta, por lo que en este caso el cambio fue de algo más de 4,8 veces más de lo que se había fijado en el año 2007.
El ficto mencionado anteriormente, tanto en IRAE como en IRPF, depende no solo de la variación de la Unidad Indexada sino también de cómo varíe el Índice Medio del Incremento de los Precios de Venta de los Inmuebles Rurales (IMIPVIR) que elabora el Ministerio de Economía y Finanzas con colaboración de la Dirección General de Catastro, el cual ha tenido un incremento del 31,7% desde su creación el 31/12/2011 al 31/12/2013.
