Empresa vinculada a Sartori y Costantini pelea a nivel judicial para quedarse con casi todo un balneario de Rocha
El inversionista argentino prevé reunirse con la intendencia para ver si logra destrabar el proyecto en La Perla, en el que invirtieron varios millones de dólares
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Juan Sartori llegó con su familia a Cabo Polonio cerca del mediodía del 18 de octubre del 2020. Se sentó en una silla playera al frente de la casa del director de Inversiones de la Intendencia de Rocha, Nicolás García, quien integra su sector político. Pronto se percató de que en la casa de al lado había un periodista de Búsqueda. El jueves anterior, el semanario había publicado que la empresa que había fundado, Union Agriculture Group, había aceptado pagarle al senador US$ 3 millones tras haberlo despedido. Sartori aprovechó la oportunidad para la broma.
—Te tiro una primicia: vamos a comprar todo esto y lo vamos a techar —dijo entre risas mientras señalaba la playa interminable.
Era un chiste, una exageración casi sin anclaje en la realidad.
Casi.
Una empresa vinculada al senador y excandidato a presidente posee la mitad de las acciones de una compañía que intenta quedarse con los padrones que componen casi todo el balneario La Perla de Rocha, ubicado a pocos kilómetros de Cabo Polonio, y que incluyen más de dos kilómetros de costa, según consultas con fuentes, documentos de las empresas del excandidato presidencial y expedientes judiciales analizados por Búsqueda en las últimas semanas.
Juan Sartori y su esposa, Ekaterina Rybolovleva, en Cabo Polonio en octubre de 2020.
El Plan
A comienzos del 2012, Sartori y el empresario argentino Eduardo Costantini hijo firmaron un contrato para que una compañía del uruguayo adquiriera el 50% de las acciones de la sociedad anónima Kibrey S.A., creada con el objetivo de quedarse con un balneario.
Kibrey S.A. había firmado un acuerdo privado por el cual consiguió una “opción irrevocable” para comprar los derechos posesorios sobre un predio de unas 268 hectáreas, casi todo el balneario conocido como La Perla de Rocha, a la altura del kilómetro 257 de la Ruta 10.
El “negocio propuesto”, según el documento al que accedió Búsqueda, era “obtener la escrituración del predio” original, fechado en 1949, el cual había sido fraccionado con el tiempo en centenares de padrones y solares, mediante el mecanismo de usucapión. Esa figura establecida en el Código Civil permite adquirir los derechos de propiedad, en este caso de un padrón, a través de su posesión durante un tiempo determinado e ininterrumpido, cumpliendo con otros requisitos como que sea pacífica, pública y conocida por terceros.
Después de lograr escriturar al menos el 75% del predio, según el acuerdo, el objetivo del negocio liderado por Costantini y Sartori era enajenarlo para desarrollar un proyecto inmobiliario.
Para adquirir la mitad del paquete accionario de la empresa Kibrey S.A., la compañía dirigida por Sartori debía aportar US$ 2.750.000, que saldrían de sus cuentas bancarias o de los inversionistas que consiguiese.
En mayo del 2012, la firma del acuerdo tuvo una consecuencia práctica en Kibrey S.A. Según los registros públicos, la empresa, que tenía a Costantini como único director, sumó al directorio a Santiago Hughes, entonces CEO de Union Properties Group (UPG).
UPG era parte del holding montado por Sartori bajo el paraguas denominado Union Group, en el que también había empresas de minería, agropecuaria, energía, petróleo y logística.
El actual senador era en esa época el accionista mayoritario de UPG, con casi el 30% del paquete, a través de Union Group International Holdings, una compañía de Islas Vírgenes Británicas, indica uno de los documentos internos. Esa empresa es una de las que Sartori incluyó en su declaración jurada ante la Junta de Transparencia y Ética Pública (ver nota aparte)
Mapa de la zona confeccionado por la empresa en 2012
La historia
José Pedro Lopepe fue a la Intendencia de Rocha a comienzos del 2013 para pagar los tributos correspondientes a su propiedad en el balneario La Perla. “Para mi sorpresa me encuentro que alguien ya había abonado la de este año”, declaró en el escrito que presentó en la Justicia para iniciar un proceso de conciliación previa a un posible juicio contra Kibrey S.A. Tras la sorpresa, pidió información en el Registro de Propiedad y constató que esa empresa había declarado tener los derechos posesorios de casi todos los padrones de La Perla, una extensión de 268 hectáreas, lo que incluía los terrenos de Lopepe.
La compañía, representada por el estudio Guyer & Regules, había registrado que compró por US$ 750.000 los derechos posesorios al pequeño productor local octogenario Roberto Pereyra y su esposa, Nibia Iris Veiga.
Quien ocupe pacíficamente un padrón por más de 30 años de manera ininterrumpida, con “ánimo de dueño” y de manera pública puede iniciar el trámite para obtener el título de propiedad. El productor aseguró en 2009 ante escribano público y ratificaría después que ocupaba el padrón de 268 hectáreas ininterrumpidamente desde 1962. La versión fue corroborada por otros testigos.
Con esa y otra documentación, Kibrey S.A. inició el trámite judicial para pasar de tener derechos posesorios que le compró a Pereyra a ser declarada su propietaria.
El relato de Pereyra y sus testigos, sin embargo, fue cuestionado a nivel judicial.
El cedente de los derechos “nunca tuvo posesión” de esos terrenos, según un escrito presentado en 2013 por Juana Luisa Ferraro, propietaria de la zona, en la Justicia. “Si bien tuvo allí un ranchito muy modesto desde hace mucho tiempo, lo cierto es que no ocupaba inicialmente más de 10 hectáreas. Ocupación que se extendió, hace menos de 15 años, a unas 50 hectáreas”.
Daniel Bordón, quien dijo ser titular de un solar involucrado en el negocio entre Kibrey S.A. y Pereyra, también cuestionó la veracidad del planteo. “Es nuestra decisión defender judicialmente nuestros derechos de propiedad por tener conocimiento de que la posesión invocada es inexistente y fraudulenta”, dice el escrito que presentó en 2015. Argumentó que todo era una “historia falsa” y que el abogado Enrique Sayagués Areco tenía pruebas para demostrarlo.
En una declaración con su firma que acompañaba el escrito de Bordón, Sayagués Areco dijo que había trabajado para otro propietario de un padrón afectado por el negocio entre Pereyra y Kibrey S.A. En esa instancia sus clientes llegaron a un arreglo por el cual la empresa les pagó US$ 20.000 por el terreno. Pero además, pusieron como condición complementaria que el abogado firmara un acuerdo de confidencialidad que le impedía defender a otro propietario de la zona y mostrar las pruebas documentales en su poder.
Kibrey S.A. rechazó los planteos de Bordón y las acusaciones de Sayagués en la instancia de conciliación. Aceptó que fuera abogado de Bordón pese al acuerdo firmado y planteó que las pruebas eran documentos públicos que cualquiera podía conseguir, por lo que exigir su confidencialidad no tenía sentido.
La demanda en la Justicia Civil que presentó poco después Bordón, asistido por Sayagués Areco, incluye las presuntas pruebas que el abogado tenía para contradecir el relato de que Pereyra había sido el propietario de todo el padrón que le compró Kibrey S.A.
Una de esas pruebas era un expediente de 1992 en la Dirección de Contralor de Semovientes, del Ministerio de Ganadería, en el que Pereyra declaró ante escribano público que explotaba “como ocupante una fracción de campo” en la zona de La Perla de Rocha, “con una superficie de aproximadamente 10 hectáreas”. El contenido de ese documento fue informado en 2015 por El País.
“No hay que ser un lince para comprender que este modesto certificado notarial —expedido a solicitud del pretendido poseedor de las doscientas ochenta hectáreas de ‘La Perla de Rocha’ y presentado por él mismo ante la administración pública— sella el destino de sus pretendidos derechos posesorios”, dice el escrito de Sayagués Areco. Y agrega que ese expediente en Dicose “prueba en forma contundente la maniobra delictiva pergeñada en funcionamiento por esta gente”, porque es una evidencia “concluyente de que lo único que ocupaba (Pereyra) era menos del 5% del fraccionamiento” que cedió a Kibrey S.A.
Sayagués Areco sostiene en el escrito que los testigos que apoyan la versión de Pereyra fueron parte de un intento de estafa. También apunta contra Kibrey S.A. y sus accionistas.
“Al comprar esos derechos posesorios (que ellos sabían bien que no eran reales) y promover el proceso de prescripción adquisitiva, continuaron con la consumación de la maniobra engañosa y fraudulenta”, dice el documento.
El caso fue archivado poco después.
Intendencia de Rocha. Foto: Javier Calvelo / adhocFOTOS
Cuesta arriba
En la interna de las compañías del equipo de Sartori sabían que el proyecto con Costantini demandaría trabajo y dinero. De acuerdo con sus cálculos, los padrones tenían una deuda de más de US$ 1,5 millones con la Intendencia de Rocha y los costos legales de todo el proceso rondarían en torno a US$ 1 millón.
Un informe elaborado para los accionistas de UPG en el último trimestre del 2012 aseguraba que todo iba según lo planeado.
“En setiembre, hemos procedido a hacer un casting para encontrar los mejores cinco testigos que deberían testificar en la demanda, para certificar que Pereyra vivió ininterrumpidamente en el predio por más de 30 años”, dice el documento.
“En este punto, hemos identificado a todos los propietarios de cada casa ocupando el predio y hemos comenzado a negociar la expulsión e intentado convencerlos de que colaboren con nosotros en lugar de pelear contra nosotros”, describe.
Ese trabajo de identificación y análisis está reflejado en una planilla de Excel que clasifica más de 1.700 padrones que surgieron del fraccionamiento del “padrón madre” a partir de la información que consiguió de cada uno. De ellos, 73 integraban la categoría color “violeta”: estaban “al día con la contribución” al 2011 y tenían “inscripciones registrales en los 30 años anteriores a la cesión”.
El director del área legal de UPG, Braulio Píriz, le explicó al CEO Santiago Hughes en esa planilla de Excel que “todos aquellos (fraccionamientos) que combinen inscripciones en los últimos 30 años y paguen contribución o hayan pagado, complica”. Y ante una repregunta de su jefe, el abogado aclaraba que la clasificación desarrollada por la empresa no era infalible y que, por ejemplo, un padrón sobre el que ellos no tuvieran información, pero cuyos propietarios presentaran una “buena demanda y prueba” podía complicar más que uno ubicado en la categoría “violeta”.
En aquel momento, el 50% del proyecto de La Perla —porcentaje controlado por UPG a través de una sociedad de Islas Vírgenes Británicas llamada La Perla International Corp.— representaba una de las principales apuestas de la compañía. Una tasación profesional fechada en 2012 ubicaba el valor de los terrenos en unos US$ 6 millones, lo que no tenía en cuenta cuánto podía aumentar su precio al obtener el título de propiedad y en el marco de un proyecto inmobiliario.
UPG desarrollaba otros emprendimientos en Uruguay, aunque ninguno de ese estilo. En una entrevista con El Observador en julio del 2013, el CEO dio detalles de la iniciativa más pública que tenían en ese momento: la remodelación del ex Hotel Oceanía, que pasaría a ser un edificio residencial con 11 unidades de lujo.
En los años que lleva el trámite, algunos nombres y estructuras cambiaron. Hughes dejó de ser CEO de UPG en 2016 y su lugar lo ocupó Píriz.
Consultado ayer miércoles sobre el proyecto del balneario La Perla, Píriz dijo que el tema quedó “en la nada”. Aseguró que ya no está vinculado al proyecto, que UPG no existe más, pero no quiso dar más detalles sobre sus vínculos con otros posibles intereses de Sartori.
Píriz, sin embargo, sigue siendo el abogado interno en la empresa de referencia para Guyer & Regules en el caso La Perla, según supo Búsqueda. Y de hecho el proyecto está en pie.
Eduardo Costantini hijo
Avance lento
El emprendimiento en La Perla probó ser tan complicado como esperaban. Kibrey S.A. (ahora Entre Cabos S.A.) sigue intentando que la Justicia le otorgue la propiedad definitiva de los padrones.
La estrategia de Guyer & Regules implicó solicitar que al expediente sobre la prescripción adquisitiva treintenal se le sumaran todos los casos judiciales asociados a los derechos de propiedad del predio. Hay una decena de acciones reivindicatorias de personas que se consideran afectadas por el negocio de Kibrey S.A.
El objetivo de acumular los expedientes es que la resolución judicial del referido a la prescripción permita dar por cerrado todos los otros. El planteo del estudio fue aceptado por un juez de primera instancia, pero el fallo fue apelado.
Consultado por Búsqueda, Costantini dijo que mantienen la expectativa de poder lograr la escritura, un proceso que lleva más tiempo de lo esperado. “Cuando compramos los derechos posesorios, nuestros asesores contables y legales, que fueron Guyer & Regules, nos dijeron que en cinco años eso tendría que salir, por eso es que avanzamos con la compra. Bueno, ya van 10 años y todavía estamos ahí”, explicó.
“Por otro lado, pagamos un montón de impuestos a la Intendencia de Rocha. Fue como US$ 1,5 millones de impuestos atrasados, que no se habían pagado”, prosiguió. “Nos gustaría que el gobierno y la intendencia nos ayuden a que eso salga. Son vías diferentes, pero si se pagó ese impuesto por algo es. Vamos a tener una reunión con la intendencia por ese tema antes de fin de año”.
Por su breve carrera política que lo llevó al Senado, el sector de Sartori tiene varios cargos en la Intendencia de Rocha porque apoyó la campaña electoral del actual intendente, Alejo Umpiérrez. El director de Inversiones, Nicolás García, hijo del dirigente sartorista Alem García, es el primer suplente de Umpiérrez. Otro cargo de ese sector es el director de Jurídica, Humberto Alfaro, según fuentes de la intendencia.
Interrogado acerca de si fue él quien invitó a Sartori a sumarse al proyecto de La Perla de Rocha en 2012, Costantini respondió que sí.
—En aquella época, cuando estábamos avanzando en la compra con unos inversores argentinos, justo lo conocí a Juan y le ofrecí sumarse también.
—¿El partnership con Sartori sigue 50-50?
—Sí, eso sigue igual.
—El proyecto está llevando más tiempo de lo previsto. ¿Si bien es una inversión a largo plazo, se ponen una fecha límite para continuar o desistir?
—Es una inversión a largo plazo. Justamente estamos por viajar a Uruguay para encontrarnos con la intendencia y ver qué podemos hacer al respecto, porque tenemos que encontrar una salida. Si no nos van a dar todos los títulos, (que nos den) algunos. Hay que encontrar una salida al haber invertido tanta plata en esa tierra, ¿no?
El argentino lideró otros emprendimientos inmobiliarios en Uruguay con su empresa Costa Partners. Una vez que obtengan los títulos de propiedad en La Perla de Rocha, según Costantini, el plan es “desarrollar esa tierra de manera muy orgánica, respetando la naturaleza, sin ser muy invasivos, pocas casas”.
- Recuadro de la nota
El senador es director de tres empresas británicas que no aparecen en su declaración jurada
karen@magnolio.uy
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