Grandes compañías e inversores extranjeros adquirieron miles de hectáreas en diversos puntos del país.
En los años recientes continuó la tendencia al alza en el valor de los campos, pero disminuyeron los negocios de compraventa de tierras y la cantidad de hectáreas vendidas.
Los operadores del mercado argumentan que eso se debe a que para los potenciales compradores de campos los precios ya no son tan atractivos y a que los propietarios no tienen interés en desprenderse de sus campos porque las perspectivas del negocio agropecuario siguen siendo favorables.
La caída de los precios de los commodities agrícolas, especialmente de la soja y de los lácteos, incide en la decisión de los inversores de no comprar predios rurales hasta que mejore el panorama de los mercados, señalan.
Actualmente, el valor de esa oleaginosa en Uruguay es de U$S 350 la tonelada, cuando un año atrás era de U$S 500.
Promedios y departamentos
La ley 11.029, que creó el INC, y otras normas legales establecen que “antes de vender un campo con una extensión igual o superior a 500 hectáreas con un índice Coneat 100, todo propietario está obligado a ofrecerlo en primer término a Colonización, que tendrá la preferencia en la compra por igual valor y plazo de pago”.
A partir de la información suministrada por los operadores privados involucrados en las compraventas, ese ente estatal elabora un registro con los precios, la extensión en hectáreas, la ubicación del campo y otros datos.
En el segundo semestre de 2014 el valor promedio de la hectárea se redujo 24,5% (U$S 1.332), en comparación con el precio de los primeros seis meses de ese año, y aumentó 26,4% la cantidad de hectáreas vendidas.
El año pasado hubo 51 negocios de compraventa de tierras que totalizaron U$S 284 millones y abarcaron 60.792 hectáreas. La mayoría de las transacciones de 2014 comprendieron campos ubicados en los departamentos de Salto, Lavalleja, Durazno, Tacuarembó, Flores y Paysandú.
En 2013 hubo 78 compraventas de campos por U$S 458,5 millones y una superficie de 108.324 hectáreas, según datos del INC.
En la década de los ochenta el precio promedio de la hectárea varió entre U$S 169 y U$S 540, en los noventa osciló entre U$S 400 y U$S 620, y a partir del 2003 el valor de la tierra entró en una etapa alcista para superar los U$S 1.000 por hectárea en 2005, los U$S 2.000 en 2007 y los U$S 3.000 en 2008, de acuerdo con los registros de Colonización.
Esa base de datos se limita a las transacciones de campos mayores de 500 hectáreas, a diferencia de la información que procesa la Dirección de Estadísticas Agropecuarias (Diea) del Ministerio de Ganadería, que abarca todas los negocios de tierras de más de 10 hectáreas.
De los 16,4 millones de hectáreas de tierras de uso agropecuario con que cuenta Uruguay, el 80,5% está destinado a la ganadería, “por lo que la rentabilidad esperada en el negocio ganadero tiene un peso importante en la evolución del precio de la tierra”, indica un informe sobre la dinámica del sector agropecuario uruguayo publicado en 2014 por la Cepal. Señala que “la producción de cereales y oleaginosos se ha venido desarrollando también muy rápidamente, y ello también ha condicionado la formación de precios de la tierra y contribuyó a reforzar el comportamiento alcista” en el valor del activo.
Ese indicador “es clave, porque si bien pueden haber existido movimientos especulativos en ese mercado, la evolución de los últimos años se explica básicamente porque esta dinámica está en línea con los fundamentos derivados de una renovación de la base técnica de producción y precios crecientes de los productos agropecuarios que Uruguay exporta”, analiza.
Recuerda que la tierra ha sido tradicionalmente objeto de inversión, adquiriendo el rol de reserva de valor. “De esa forma, su precio dependerá de su capacidad de generar rentas futuras, tanto sea a la hora de arrendarla o de venderla”, considera.
Pocos negocios a precios “ajustados”
“Hace seis meses que no vendo un campo”, le comentó un operador del mercado de tierras a un empresario agropecuario, que le advirtió: “Preparate para otros seis meses más sin vender nada”.
La valorización de los inmuebles rurales llegó a un punto en el que es difícil conciliar el interés de las dos partes del negocio, porque el comprador considera que el precio es muy alto y el vendedor por lo general no quiere ceder en sus pretensiones, dijeron a Campo operadores del sector.
Pero pese a esa situación, “algunos negocios se han concretado” recientemente, principalmente por parte de inversores particulares, dijo el director de la firma Da Silva Agroinmuebles, Sebastián da Silva.
Contó que algunos propietarios argentinos decidieron vender sus campos por razones personales y esas oportunidades fueron tomadas por empresarios norteamericanos.
“Lo que hace que la inversión en tierras siga siendo exitosa es que es un excelente resguardo de los ahorros”, indicó.
Explicó que “las grandes empresas y fondos de inversión están haciendo números porque las cuentas no les dan, el argentino está esperando a ver qué sucede con la situación política en su país y así, el mercado está estabilizado”.
Algo llamativo es que hay más oferta de predios, inclusive para producción agrícola, en zonas de Río Negro, algo que no ocurría hace años, destacó.
Y señaló que “todos” los negocios concretados en los últimos tiempos fueron “con precios ajustados” a la baja entre 10% y 15%.
Antes, el dueño del inmueble no se movía del precio que pedía; ahora algo cede, dijo.
Respecto a las rentas, Da Silva dijo que la misma tendencia “a la baja” debería esperarse para la renovación de los contratos de arrendamiento en el próximo otoño.
Se reactiva
Sin que se trate de un movimiento significativo de interesados, existen algunas señales que insinúan una “reactivación” del mercado de tierras, dijo Pablo Albano, de la empresa Zambrano & Cía.
Coincidió con Da Silva en la posibilidad de un ajuste de los valores en algunas transacciones.
En cuanto a los precios de los negocios actuales, Albano consideró que un campo ganadero vale unos U$S 3.000, pero resulta que el dueño pretende U$S 4.500. Entonces, si quiere vender tendrá que bajar, sugirió.
Comentó que el promedio que registra el Ministerio de Ganadería puede mostrar un aumento porque tal vez haya varias compraventas de campos agrícolas que tiran para arriba el valor, pero fuera de eso la tendencia es a la baja. “Este año, el precio ya no debería subir”, dijo.
Otros operadores opinaron que un “nuevo factor” que jugará en contra de las inversiones extranjeras en la compra de tierras en Uruguay y en la región es que la recuperación de la economía de Estados Unidos generará otras alternativas para el flujo de capitales.
La tierra uruguaya dejó de ser barata, bajaron los precios de los granos y otros productos agropecuarios y surgen mejores negocios en el comercio, en la industria y en acciones bursátiles en otras regiones del mundo, consideraron.
En ese marco, algunas grandes compañías del agro local resolvieron no ampliar su cartera de campos en los próximos meses y buscar una combinación de sistemas de producción en una estrategia de complementación de rubros productivos.
Lo primero es aprovechar la oferta de granos para intensificar la producción de carne y de leche. A modo de ejemplo, técnicos del sector plantearon que al precio actual del maíz (U$S 155 la tonelada) es una buena ecuación para el tambero cambiar un litro de leche por dos kilos de ese grano.
