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Alquileres: valores aceleraron su aumento real en 2025, pero siguen por debajo de la prepandemia
Solo en dos departamentos —Tacuarembó y Maldonado— los precios promedio de los arrendamientos se ubicaron al cierre del año pasado por encima de sus niveles de fin de 2019, antes de la crisis por el Covid
El mercado de alquileres mostró un repunte real en 2025.
Después de caer con fuerza durante la pandemia y tocar piso en 2022, los valores en términos reales de los alquileres comenzaron a recomponerse. Pero el rebote del 2025 no alcanzó para volver al punto de partida: en promedio, siguen por debajo del cierre de 2019.
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Eso analizó Búsqueda utilizando para sus cálculos las series que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) basados en registros del Servicio de Garantía de Alquileres (SGA) de la Contaduría General de la Nación del Ministerio de Economía, y de la garantía de la Asociación Nacional de Afiliados (ANDA), que en conjunto cubren aproximadamente un tercio de los contratos de arrendamiento de casa habitación del mercado. Las estadísticas refieren a los contratos nuevos y al total de los contratos vigentes en el SGA y ANDA.
El INE presenta esta información —con datos mensuales desde diciembre del 2019— como “una aproximación al valor de mercado de las propiedades urbanas”. El lunes 9 publicó las estadísticas correspondientes a diciembre del 2025.
Evolución de precios
La caída no fue inmediata, pero sí persistente. Con el mercado laboral resentido en 2020 y 2021 por la crisis que provocó la pandemia de Covid-19, muchos inquilinos perdieron ingresos o directamente el empleo, y la demanda se enfrió. En ese contexto, numerosos propietarios optaron por no ajustar los contratos o renovarlos al mismo valor para evitar que las viviendas quedaran vacías. Aun así, la vacancia aumentó en algunos segmentos, especialmente en Montevideo, donde la suspensión de la presencialidad redujo la llegada de estudiantes del interior y el movimiento habitual del mercado. Esa combinación de menor demanda y mayor cautela en los ajustes presionó los valores a la baja.
Las series muestran que el valor del alquiler promedio a escala nacional a fin del 2022 era 7,3% menor en términos reales —descontada la inflación— que en diciembre del 2019. Desde ese piso comenzó una recuperación gradual en consonancia con la reactivación del mercado laboral: en diciembre de 2025 el precio promedio fue $ 21.177, lo que implicó un suba de 1,5% respecto a 2024, aunque todavía 5,7% por debajo del nivel prepandemia.
En Montevideo, el mercado de alquileres más grande entre todos los departamentos, el precio promedio fue de $ 22.057 en diciembre pasado, seguido por Maldonado ($ 20.735) y Canelones ($ 20.601). En el otro extremo, Rivera tenía el valor más bajo ($ 13.796), una brecha de alrededor de 60% respecto de la capital.
Ni siquiera el departamento más caro logró recuperar los valores reales del 2019; Montevideo cerró el 2025 con un alquiler promedio un 5,7% por debajo de aquel año. En el balance completo del período, solo dos departamentos quedaron arriba del punto de partida: Tacuarembó, con precios de los arrendamientos 1,2% mayores, y Maldonado (0,7%). En varios casos del interior la baja acumulada ronda el 7% u 8%, como en Rivera, Treinta y Tres o Colonia.
El último año, no obstante, dejó una señal distinta. En la comparación con diciembre del 2024, en 2025 los alquileres subieron en términos reales en 18 de los 19 departamentos; se destacaron los incrementos en Artigas, Río Negro o Lavalleja, del orden del 3% o 4%. El único que registró una baja fue Treinta y Tres.
El ingreso ya recuperó terreno
Por el lado de la demanda, el mercado de alquileres está estrechamente conectado con la evolución de los ingresos de las familias, en particular aquellas que no poseen vivienda propia.
El ingreso promedio de los hogares a escala nacional, que era de $ 86.987 en diciembre de 2019, tuvo una caída —siempre en términos reales o constantes— de 7,7% a fin del 2020. Luego comenzó una recuperación anual que llevó el ingreso a $ 92.040 al término de 2025. Eso lo ubica un 5,8% por encima del nivel prepandemia.
Montevideo mantiene la ventaja en términos absolutos: el ingreso medio real en la capital fue de $ 110.869 en 2025, frente a $ 79.377 en el interior y $ 70.679 en localidades pequeñas y zonas rurales (no abarcadas en las series estadísticas del mercado de alquileres del INE).
Sin embargo, en 2025 el ingreso real creció con más fuerza en el interior y, sobre todo, en las localidades intermedias.
Tomados en conjunto, los datos muestran dos velocidades. El mercado de alquileres logró recomponerse en 2025, pero aún no volvió al nivel real de 2019. El ingreso medio, en cambio, ya lo superó.
Planes oficiales
Desde la política pública, el Ministerio de Vivienda (MVOT) tiene planificado para este quinquenio de gobierno otorgar 5.580 subsidios de alquiler totales o parciales. Según señalan sus autoridades, los hogares inquilinos destinan en promedio 24,5% de sus ingresos al arrendamiento de un inmueble, una proporción que se eleva a 37,6% en el quintil más bajo.
A su vez, el Banco Hipotecario pretende “competir mejor” en el mercado de garantía de alquiler y captar más clientes.
Por el lado de la oferta, el MVOT buscará volcar al alquiler viviendas que hoy están fuera del mercado porque sus propietarios no cuentan con recursos para refaccionarlas o para tenerlas sin deuda de contribución y demás. Para ese público se prevé poner a disposición subsidios, préstamos blandos o incentivos tributarios para que los inmuebles, una vez en condiciones, puedan quedar a disposición del ministerio para el programa de “alquiler social”.
