Subsidios para “actuar a tiempo”
El director de la Dinavi explicó que el alquiler social apuntará, por un lado, a atender con subsidios “parciales” o, de ser necesario, subsidios “totales” a quienes alquilan, pero tienen niveles de ingreso con los que se les hace muy difícil permanecer arrendando. Aclaró que esta línea de política no prevé cambios normativos que afecten el mercado de alquileres tal como funciona hoy, sino que implicará “poner la lupa” y “analizar la realidad y condiciones de ingresos” de las personas para que puedan mantenerse en la formalidad.
Por otro lado, buscará volcar al alquiler viviendas que hoy están fuera del mercado porque sus propietarios no cuentan con recursos para refaccionarlas o para tenerlas sin deuda de contribución y demás. A ese público se prevé poner a disposición subsidios, préstamos blandos o incentivos tributarios para que los inmuebles, una vez en condiciones, puedan quedar a disposición del MVOT para el programa de alquiler social.
“En Uruguay tenemos en el orden de 600.000 personas que son veinticincomilpesistas. Si tienen que dedicar 37,6% al alquiler, no les queda plata para comer, pagar el boleto, estudiar. Es gente que está en condiciones de pobreza y ahí es donde el MVOT está enfocando”, argumentó.
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Director de Vivienda, Milton Machado.
MVOT
En principio, dijo que el plan quinquenal definido por el actual gobierno proyectó alcanzar con esta política a unas 5.000 personas, pero apuntó que se puede ajustar en función de las necesidades, la disponibilidad de viviendas y otras variables.
Machado aspira a que el alquiler social esté en marcha el año próximo para poder “actuar a tiempo”.
Un equipo de técnicos y asesores del MVOT están estudiando distintas aristas operativas y legales que tienen que ver con los plazos de los contratos de alquiler, por ejemplo, para evaluar si hay condiciones que se puedan “flexibilizar sin que se vayan del margen de la legalidad”. La instrumentación está demandando intercambios de información, reuniones y asesoramiento con los distintos organismos involucrados, como la Contaduría General de la Nación (CGN) —por el sistema de garantía de alquiler—, la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y el Banco Hipotecario, entre otros.
Primera vivienda
Además de procurar el incremento de stock de viviendas usadas que hoy están fuera del mercado de arrendamiento, Machado se refirió a la posibilidad de que el público objetivo del programa de alquiler social también pueda acceder a arrendar inmuebles nuevos, de los que construye el MVOT, para poder integrar, por ejemplo, en un mismo edificio a promitentes compradores con arrendatarios que no presentan dificultades y personas que reciben subsidios parciales.
“Podemos de esa forma dar acceso a sectores de la población, como jóvenes estudiantes, gente que viene del interior, nuevas parejas que se conforman y quieren independizarse pero no tienen los ingresos suficientes”, para que logren su “primera vivienda” y tengan una alternativa.
Más hogares alquilan en Montevideo
Un estudio reciente, que analiza los costos y beneficios del régimen de vivienda promovida a más de 10 años de su puesta en marcha, afirma que hubo “cambios importantes” en el mercado de arrendamiento de Montevideo, el cual muestra un “fuerte crecimiento” aún con descenso de población pero con más cantidad de hogares y más demanda en la zona céntrica.
Según ese análisis realizado por Carlos Mendive —expresidente de la ANV— para el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción, entre 2011 y mayo de 2024 se promovieron 36.691 viviendas en todo el país, 78% ubicadas en Montevideo. Ese porcentaje, que corresponde a 28.779 unidades, fue en su mayoría (54%) en la zona céntrica, seguida por una de las zonas “intermedias”, que concentró el 27%.
A partir de los últimos datos del último censo (2023) difundidos en diciembre de 2024, Mendive analiza que se registró un “incremento sustancial de la cantidad y proporción de hogares” inquilinos en la capital, a pesar de que Montevideo perdió población (5,3%). Eso se explica, en parte, por la creación de unos 30.000 hogares nuevos en comparación al censo anterior, de 2011. La cantidad de miembros por hogar pasó de 2,7 a 2,4 en ese período intercensal.
vivienda ministra y Machado
Ministra de Vivienda, Tamara Paseyro, y Machado en la entrega de viviendas nuevas en edificio de La Blanqueada.
MVOT
A su vez, el 32% de los hogares de la capital —173.000— son arrendatarios. Eso significó un crecimiento de 33% en relación con 2011, lo que equivale a 43.000 hogares más.
En cuanto a los precios de los alquileres, el estudio destaca que en la zona céntrica —la que más atrajo proyectos de vivienda promovida, y que ha provocado que se invierta en el stock de viviendas usadas y se mejoren las prestaciones edilicias de las mismas— se redujeron entre 7% y 9% en términos reales en 2023, con relación al promedio de los años 2017-2019; mientras, el descenso de los ingresos fue de 2% en ese lapso.
A fines de 2023, agrega, los valores de los contratos de arrendamiento nuevos registraron una baja de casi 11% en promedio, lo que se vio reflejado en una reducción de los precios del total de contratos vigentes en los meses siguientes en los registros del sistema de garantía de la CGN y Anda.
Mejora adquisitiva
Además del aumento de stock de viviendas registrado a impulso del régimen de exoneración de impuestos de la Ley 18.795, el estudio analiza la “mejora de la capacidad adquisitiva” de los alquileres en la capital.
Señala que luego de un proceso de crecimiento “ininterrumpido” entre 2006 y 2014, se dio una estabilización en términos reales entre 2014 y 2017 y luego una reducción de 11% entre el primer semestre de 2018 y el mismo período de 2024. Como ese proceso ocurrió en un contexto de aumento salarial, “el poder de compra de los salarios en términos de alquiler creció 14%” en el mismo lapso analizado.
Sobre este punto, el estudio concluye que, a principios del año pasado “el salario promedio tuvo el mayor poder adquisitivo en términos de alquiler durante los últimos 30 años”. Sin embargo, el análisis indica que la caída de los alquileres no se puede explicar por la evolución del ingreso de los hogares, pero tampoco por un posible descenso en la demanda, ya que la cantidad y proporción de hogares inquilinos “habría crecido, según datos inferidos del censo 2023”.
“Se entiende que otros factores, más allá de la evolución y distribución del ingreso de los hogares, deberían explicar la mejora de la capacidad adquisitiva de los alquileres. Lo razonable es que estos factores se encuentren en cómo se ha dado la interacción entre oferta y demanda en el mercado de arrendamiento de Montevideo”, señala.
Más oferta “condición necesaria”
El estudio de Mendive indica que el impulso de la vivienda promovida generó, por un lado, el efecto de incremento de la oferta de unidades nuevas para el arrendamiento, lo que tiende a reducir el precio de los servicios habitacionales y, por otro lado, a incrementar la atracción al barrio de la prestación de servicios, y esto impacta en el precio del suelo y en el costo de la vivienda a posteriori. Ambos efectos inciden en la oferta del stock de vivienda usada, señala. Y agrega: “En general, a mayor cantidad de vivienda promovida, mejor es la relación entre precio y calidad de la oferta para arrendar del stock de vivienda usada”.
Según el análisis, dentro del “conjunto de factores” que podrían explicar la “mejora de la capacidad adquisitiva del alquiler de forma significativa”, el incremento de la oferta es el “más plausible, o al menos la condición necesaria” para que en un contexto transitorio de baja de los ingresos se diera la dinámica de descenso de los alquileres, tendencia “que se mantiene, aun cuando hoy los ingresos reales hayan alcanzado un nivel más alto”.
Mendive también alude al movimiento que sucede a escala más amplia, en el entorno de la ciudad. “Se pueden dar mecanismos de mercado que operan en la reducción del alquiler ajustado por calidad de las prestaciones habitacionales, que podrían alcanzar a sectores con ingresos menores a quienes ocupan las viviendas promovidas”, apunta, y se refiere al desplazamiento de los hogares sobre el stock de viviendas usadas que va quedando disponible, a menor valor, en la medida que se vuelcan más unidades nuevas que pasan a ser ocupadas por el público que accede y tiene condiciones para pagar un alquiler o una propiedad construida con exoneraciones tributarias.
En tanto, del lado de la demanda, según inferencias realizadas a partir de los datos del último censo, “debería haberse producido una presión al alza en los precios de los alquileres en la medida que han aumentado los hogares que alquilan”, indica.
Sin embargo, analiza que a partir de 2018, al inicio del proceso de descenso de los ingresos de los hogares “en un contexto de crecimiento de la oferta real y percibida” de viviendas, se pudo haber configurado un “escenario de predisposición de un ajuste a la baja de los alquileres por parte de los propietarios”. Ese proceso pudo haberse profundizado en los tiempos de mayor caída del ingreso durante la pandemia de Covid-19, especialmente en los estratos medios y medios bajos y mientras que las unidades en obra volvían a crecer (por los cambios que la administración pasada aprobó al régimen, eliminación de los topes de precio, entre otras flexibilizaciones).
