“La tecnología no mejora nada de lo que esté mal”, advirtió el escribano Juan Ángel de la Fuente al hablar de tokenizar un inmueble. La frase resume una pregunta que atravesó el panel de la Cámara Uruguaya Fintech y las entrevistas posteriores con De la Fuente y Martín Benítez —CEO de CryptoGuardian y vicepresidente de la cámara—: qué derecho representa un token y qué controles hacen falta para que esa tecnología tenga un uso concreto.
“Tokenizar es digitalizar”, dijo Rodolfo Vigliano, cofundador de Pala Blockchain, al explicar que el proceso representa un activo —o algunos de sus atributos— en una red de blockchain. La dificultad, señaló, es que esos atributos “realmente representen lo que dicen representar”. “Porque, si no hay confianza, no hay comercio”.
Esa confianza requiere controles fuera de la blockchain. En el modelo que describió De la Fuente, primero se transfiere el inmueble a un vehículo de propósito especial mediante escritura pública e inscripción registral. Antes de emitir los tokens, explicó, se deben verificar la titularidad y la documentación, además de controlar el origen de los fondos. “Una de las cosas muy importantes es el control del lavado de activos”, dijo.
De la Fuente resumió así la estandarización de estas operaciones: “La compra de inmuebles a través de tokens es ir a comer a McDonald’s. No, compras lo que te venden”. El inversor acepta condiciones definidas de antemano, en lugar de negociar cada detalle de la transacción.
Tener un token tampoco significa necesariamente ser dueño directo de una parte del inmueble. En la estructura que describió De la Fuente, el titular puede tener derechos de crédito, como “derecho a percibir una renta” o “derecho a percibir la plusvalía de un inmueble, en la parte que me corresponda”. El alcance depende de los contratos de cada proyecto.
Para De la Fuente, el acuerdo entre las partes puede darle al token un efecto de propiedad, aunque consideró deseable que una ley lo reconozca expresamente: “Lo que estamos procurando que en Uruguay suceda es que haya una ley que reconozca y que diga: eso es un derecho de propiedad”.
La discusión también alcanza a la regulación del mercado de valores. Al explicar por qué no prosperó LandToken, el proyecto que impulsó entre 2017 y 2018, De la Fuente mencionó la baja demanda y la incertidumbre sobre si captar dinero del público podía requerir autorización del Banco Central. “Cuando una tecnología sale y el mercado no está preparado, generalmente cuesta”, dijo.
De la Fuente sostuvo que el Banco Central (BCU) debería aprobar las emisiones que recurran al ahorro público, pero sin evaluar su conveniencia comercial: “El Estado de control nunca debe evaluar si es bueno o si es malo el negocio. El mercado es quien hace que evolucione o involucione las cosas, y el derecho regula y controla para que no haya excesos”, afirmó. También pidió que “ese control sea profundo, sí, pero que sea ágil”.
La autorización no define qué compra el inversor
La Ley 20.345 incorporó a los proveedores de servicios sobre activos virtuales al marco de supervisión del BCU. La Ley 20.446 modificó después ese perímetro e incluyó a los emisores de activos virtuales estables. En julio de 2026, el Banco Central aprobó la Circular 2507, que establece reglas para los proveedores alcanzados; desde el 1.º de setiembre, estos pueden tramitar en línea su autorización y registro.
En el panel, el moderador Rafael Buchelli Oliver advirtió que seguían sin tener un régimen específico las “monedas estables, tokenización de activos reales y tributación”. Benítez trazó una frontera similar: dijo que la regulación vigente se enfoca en quienes ofrecen comprar o vender criptomonedas o custodiar activos. La tokenización y las stablecoins, sostuvo, quedaban para una etapa posterior; las finanzas descentralizadas seguían siendo “un gris”.
Para Martín Kopacz, COO de Lirium —empresa cuya tecnología se utiliza en el componente cripto de Prex Uruguay—, la regulación puede dar más certezas a los bancos, siempre que no se vuelva demasiado restrictiva. Incorporar estos productos exige entender “cuál es el riesgo de cada cosa que se incorpora, cuál es el riesgo de cada flujo”, además de la custodia, la segregación de activos, los seguros y las herramientas de cumplimiento. Por eso, dijo, algunos bancos empiezan con productos cerrados, que permiten comprar y vender sin mover libremente los activos, y amplían sus funciones cuando sus equipos entienden mejor esos riesgos.
Buchelli resumió las preguntas que debe hacerse una institución: “Quién está autorizado para qué, quién custodia y quién responde”. La confianza de los clientes también influye. “El cliente termina prefiriendo el actor conocido y eso es superválido”, dijo Benítez. En ese esquema, explicó, empresas cripto pueden aportar la infraestructura para que bancos y otros actores ofrezcan esos servicios en sus propios ecosistemas.
Benítez explicó que algunos bancos recurren a proveedores cripto que aportan el software y pueden encargarse también de la operativa y la custodia, incluso desde el exterior. La tercerización, aclaró, no elimina los controles de cumplimiento sobre los clientes. La autorización de un proveedor tampoco implica que el BCU respalde la rentabilidad de cada producto que ofrece. El organismo recomienda consultar sus registros para verificar si una entidad o un producto están habilitados y advierte sobre ofertas en criptomonedas que prometen rendimientos.
El control del lavado de activos fue otro de los desafíos que señaló De la Fuente para las plataformas de tokenización. Aunque las operaciones fueran de bajo monto, dijo, “necesariamente tiene que haber un severo control de lavado de dinero”. En el panel, Benítez sostuvo que las operaciones en blockchain pueden seguirse y que “tarde o temprano es trazable y se detecta”. Pero distinguió entre rastrear fondos e identificar a quién controla una billetera: “Vos, en realidad, podés llegar a saber dónde está la plata, pero no sabés de quién es”. Las herramientas de cumplimiento pueden reconstruir movimientos y asociar algunas direcciones con usuarios cuando interactúan con plataformas que recaban datos personales.
En las operaciones entre particulares, agregó Benítez, pueden aparecer cuentas de terceros y transacciones fraccionadas que dificultan el rastreo bancario. Buchelli señaló que los equipos de cumplimiento también necesitan herramientas y formación para trabajar con esas operaciones.
Cobros en stablecoins
Benítez dijo que no hay estudios específicos sobre cuántos uruguayos usan criptomonedas. Citó una estimación de Chainalysis según la cual entre 5% y 10% de la población las habría usado el año anterior. “Me parece razonable”, aunque “habría que afinarlo después con un estudio”.
Sobre las stablecoins, mencionó pagos internacionales y cobros de trabajadores del sector tecnológico: “Hay mucha gente recibiendo pagos en stablecoins y viendo después cómo liquidarlas”. Algunos usan tarjetas cripto, otros recurren a proveedores locales y otros las invierten. Según Benítez, hoy ese uso se concentra sobre todo en freelancers que cobran del exterior.
Urwicz, de Infinia, habló de empresas que pagan a proveedores en China y “cruzan los dedos a ver cuándo llega y dónde está la plata”. Las stablecoins podrían reducir esa incertidumbre, pero advirtió que, si las transferencias bancarias locales tienen límites de monto, “pierde un poco el sentido de integrar estos rieles con la stablecoin”. No cree que se termine pagando con ellas: las definió como “una excelente tecnología de fondo”.
La tokenización inmobiliaria debe encontrar mercado
Benítez dijo que varios intentos de tokenización inmobiliaria en Uruguay no despegaron. De la Fuente atribuyó la baja demanda de su proyecto a que el mercado todavía no conocía bien la tecnología. En el panel, Vigliano sostuvo que fraccionar un activo puede facilitar el financiamiento de un proyecto, por ejemplo, mediante la venta de unidades en preventa, y que un token con respaldo suficiente podría servir como garantía.
Pero transferir un token no asegura que haya compradores. “Si después vos eso no se lo podés vender a nadie es porque no tiene valor. No hay ninguna otra lógica aplicable que sea oferta y demanda”, dijo Benítez al comparar la inversión con un inmueble en construcción. De la Fuente destacó que la tokenización podría abrir esas inversiones a personas con montos menores, siempre que sepan qué derecho adquieren y quién responde por la información.
El panel planteó la aspiración de convertir a Uruguay en un hub cripto, pero los entrevistados señalaron condiciones distintas: una regulación que no frene al sector, pagos más ágiles y derechos claros para los inversores. Benítez sumó la necesidad de avanzar con reglas para las stablecoins y la tokenización, y preparar a los bancos y sus equipos de cumplimiento.
Kopacz resumió en el panel: “Cripto va a servir en tanto y en cuanto la tecnología solucione algo”.
+ 
