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    Decenas de proyectos inmobiliarios superan los límites normativos en Maldonado y generan polémica entre legisladores departamentales

    Autoridades defienden que los emprendimientos generan empleo y los exoneran de pagar para construir más de lo autorizado; para ediles frenteamplistas la comuna favorece con “sumas millonarias” a inversores

    Sobre la avenida Gorlero, frente a la Escuela Nº 5 y en diagonal con la plaza Artigas, se erguirá el World Trade Center (WTC) de Punta del Este, un megaproyecto de 25 pisos con cinco plantas (dos subterráneas) destinadas a estacionamientos, y el resto a oficinas. Se promociona como el primer edificio “verde” de la ciudad, debido a su manejo sustentable de los residuos, la energía y el agua. Para llevar a cabo el proyecto, que tiene más de 20.000 metros cuadrados, se requirió la autorización de la Junta Departamental de Maldonado, porque sus dimensiones exceden lo previsto por la normativa departamental para esa zona.

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    El WTC es un ejemplo emblemático pero no el único: en los últimos años la Intendencia de Maldonado —liderada por el blanco Enrique Antía— ha apoyado la construcción de decenas de proyectos inmobiliarios que exceden los límites permitidos. Las iniciativas necesitan también del aval de los legisladores departamentales, ya que para construir más allá de lo habilitado se debe contar con los votos de una mayoría especial de la Junta.

    En ese aspecto los empresarios del sector inmobiliario encontraron un aliado inesperado. Aunque varios ediles frenteamplistas se oponen a conceder ese tipo de excepciones, los legisladores del sector Cabildo, del diputado Darío Pérez (Liga Federal) han votado favorablemente la mayoría de las autorizaciones, lo que permitió que los emprendimientos obtengan el número suficiente para salir adelante.

    Las excepciones edilicias también han generado polémica porque, debido a una norma aprobada en 2015, los beneficiarios no pagan un dinero extra —llamado retorno por mayor valor— por la superficie que construyen por fuera de lo preestablecido. Con esto, los empresarios obtienen un beneficio significativo sin dar a la comuna una contrapartida, sostienen los ediles frenteamplistas que se oponen a estos proyectos. Los legisladores también cuestionan la exoneración de impuestos tributarios y las facilidades que se les brindan a los inversionistas para el desarrollo de sus obras, y ponen en tela de juicio el impacto que las construcciones pueden tener a nivel urbano.

    Excepciones.

    Entre 2016 y 2017 la Junta aprobó más de 30 excepciones edilicias con el fin de permitir la construcción de emprendimientos inmobiliarios fuera de los parámetros establecidos en la normativa departamental.

    Según dijo a Búsqueda Soledad Laguarda, directora general de Urbanismo de la Intendencia de Maldonado, en 2017 decidieron enviar a la Junta Departamental para su aprobación 37 expedientes de obras que necesitaban excepciones. El nuevo “paquete” de emprendimientos fue apoyado por los ediles blancos así como por los integrantes del sector de Pérez, dejando afuera “solamente un par” de obras. Actualmente, la comuna estudia las diferentes propuestas y ya le otorgó el permiso de construcción a 14 de ellas, que se prevé que comiencen en 2018, informó.

    Entre las iniciativas aprobadas está el WTC, que, para el edil de Cabildo Andrés de León, se trata de una de las excepciones que más se adapta al objetivo principal de este nuevo boom de la construcción: “Generar puestos de trabajo”. “Es un edificio de oficinas donde, además de los obreros, van a trabajar miles de personas. Eso va a producir un cambio en Punta del Este y sobre todo, va a ampliar la matriz productiva de Maldonado”, dijo a Búsqueda.

    Otra de las excepciones aprobadas es la construcción del edificio Venetian en la primera fila de la franja costera de Punta del Este. La obra, desarrollada por el arquitecto Daniel Weiss en la parada 17 de la Playa Mansa, excede entre otras cosas la altura permitida. También se pondrá en marcha un emprendimiento del argentino Sergio Grosskof, las torres FENDI – Chateau; se construirá el edificio Calípolis de Jorge Pieri (que se aparta de la normativa respecto a los retiros y la distancia entre las torres), y se realizarán cuatro edificios con 305 apartamentos incumpliendo los parámetros de altura, entre otros proyectos.

    Facilidades para la inversión.

    A fines de 2015 el índice de desempleo en el rubro de la construcción en Maldonado había alcanzado cifras altas y unas 6.000 personas estaban sin trabajo. Por eso, desde el gobierno departamental decidieron tomar medidas que promovieran la inversión y generaran más trabajo, dijo a Búsqueda el director general de Planeamiento de la comuna, Roberto Chiacchio. Entonces presentaron un proyecto, respaldado por la Junta Departamental, en el que ofrecían a los inversores la exoneración de algunos impuestos departamentales.

    “Se exoneró el pago de las tasas de presentación de proyectos y se suspendió el cobro del retorno por mayor valor, monto que deben abonar aquellas obras que hacen usufructo de un cambio de normativa o excepción”, explicó el arquitecto. Eso se aplicó a todos los emprendimientos presentados en 2016, los cuales tuvieron un 100% de exoneracion en 2017 y tendrán un 50% en 2018. En 2019 deberán volver a abonar su totalidad.

    Esta medida surgió en sintonía, según la Intendencia, con el decreto del Poder Ejecutivo que establece exoneraciones para obras o inversiones a partir de los US$ 15 millones. La suma de ambas facilidades provocaron el aumento de obras a gran escala.

    “Desde la Intendencia se agarran de eso y salen a decir que están siguiendo la línea del gobierno central del Frente Amplio de generar actividades para que la inversión se radique en Maldonado, pero en realidad son cosas distintas”, dijo a Búsqueda el edil del Movimiento de Participación Popular, Joaquín Garlo, que se opone a la medida. Una cosa son las exoneraciones impositivas a nivel nacional y otra cosa es “construir ciudad”, opinó. Mencionó como ejemplo la construcción del WTC, que a su juicio va a ser “un monstruo de hierro y vidrio en medio de Punta del Este”.

    “Es siniestro pensar que la ciudad se va construyendo en función de los intereses de los inversionistas”, criticó.

    Garlo sostuvo que Maldonado es un departamento muy desigual, en el que en una misma cuadra conviven familias muy pobres y muy ricas. En ese contexto, evaluó, la norma que exigía el retorno por mayor valor (Decreto Nº 3.870) establecía un mecanismo que apuntaba a la igualdad, e intentaba redistribuir la riqueza.

    En el entendido de que la comuna mejoraba las condiciones para el negocio, el decreto exigía que los inversionistas devolvieran una suma en función del costo de edificación, fijado en $19.000 por metro cuadrado. Lo recaudado a través de ese fondo se destinaba a viviendas de interés social e infraestructura.

    Como actualmente los inversionistas no pagan dicho retorno, la Intendencia de Maldonado dejó de recibir una suma importante de dinero. Según estimaciones de Garlo, de seguir vigente dicho requisito, la comuna habría cobrado un promedio de US$ 2.400.000 por obra.

    “El retorno por mayor valor era una política pública fundamental en la lógica del gobierno del Frente Amplio, a través del que aseguraba profundizar su compromiso con la redistribución de la riqueza. Pero asume Antía y lo suspende. Y cuando se votan excepciones dice que es para que haya trabajo para la gente: eso es pan para hoy y hambre para mañana”, afirmó.

    Durante una sesión extraordinaria de la Junta, el 17 de mayo de 2017, el edil frenteamplista Fermín de los Santos cuestionó que al renunciar al retorno por mayor valor la intendencia “termina favoreciendo en sumas millonarias a algunos poderosos intereses económicos que, sumando exoneración tras exoneración y beneficio tras beneficio, menos tasas por aquí, menos retiro por allá, más altura por acá, más metros de ocupación por allí, terminan convirtiendo un legítimo giro de negocio en un negociado dañoso para la comunidad”.

    Chiacchio, por su parte, dijo que la decisión de renunciar a ese retorno se tomó con el objetivo de generar mano de obra de forma inmediata. Por eso, sostuvo, a partir de que se aprobaba la consulta en la Junta, había un plazo de dos meses para presentar el proyecto ejecutivo y a partir de ahí un plazo de otros dos meses para comenzar las obras. Luego de ese período, se caía el permiso. Para él la medida “realmente funcionó”, ya que cuando culmine la licencia de la construcción en enero, se dará inicio a numerosas obras que durarán varios años.

    Laguarda estuvo de acuerdo con ese punto y aseguró que lo que hizo la comuna fue “flexibilizar los criterios, atendiendo el difícil momento que atravesaba la construcción”.

    Sin embargo, Garlo sostuvo que muchas de las excepciones que se aprobaron hace meses aún no han empezado a construirse, y afirmó que “la diferencia sustancial de la ocupación de la mano de obra en Maldonado no se ha visto afectada, por lo que es totalmente demagógico decir que las excepciones van a ser una solución mágica para el desempleo”.

    Posturas divididas.

    Para el edil De León, sería una contradicción no votar una ley que el gobierno nacional emitió para incentivar la construcción y el trabajo. “Si bien no compartimos la suspensión del retorno por mayor valor, es entendible que si el gobierno nacional da excepciones tributarias, el departamental también debería hacerlo”, señaló.

    Sin embargo, Leonardo Delgado y De los Santos, ediles de Alianza Progresista, opinaron que Antía “quedó cautivo de una promesa realizada durante su campaña electoral”, que fue decir que si él llegaba a ser intendente iba a terminar con el problema del desempleo. Sostuvieron que por eso estimuló las excepciones edilicias, algo que ya había hecho en su período anterior como intendente.

    “Cuando él vuelve, trae muchos proyectos que fueron presentados en el período del Frente Amplio que habían sido rechazados. Y allí, cuando se empiezan a evaluar, se da una división en el oficialismo: el grupo de Darío Pérez apoyó casi todas las excepciones de una vez y nosotros planteamos que esto era terrible”, dijo De los Santos a Búsqueda.

    Por ejemplo, aseguró que actualmente quedan en Maldonado miles de apartamentos sin vender, pero se planea seguir construyendo. “Hay toda una aureola en torno a esto que unos comparten y otros, como nosotros, no. Entendemos en definitiva que el mecanismo de la excepción no es lo mejor para el cuidado que uno pretende de la ciudad”, comentó.

    Impacto urbano.

    La directora general de Urbanismo afirmó que se les solicitó expresamente a los proyectistas de las obras más importantes “que se hagan cargo y asuman” todo lo que puedan implicar a nivel urbanístico. “Para el análisis de cada proyecto se tuvo en cuenta qué es lo que pasaba con el entorno, con las sombras, con las áreas absorbentes y con la ocupación. Todos los proyectos que se viabilizaron fueron estudiados para que tuvieran el menor impacto posible, porque impacto cero no existe”, señaló Laguarda.

    El edil De León también opinó que las excepciones no tendrán ningún impacto negativo. Además, sostuvo que el sector Cabildo propuso que los inversionistas realizaran como contrapartida una obra social al momento de la construcción, de forma de generar un cambio positivo en el entorno. Igualmente, es algo a total voluntad de cada empresa y no existe un marco normativo detrás, denunciaron los ediles de Alianza Progresista.

    “Venían los inversores y les solicitaban una contrapartida sin ningún criterio. Entendimos que no había ningún marco jurídico que lo avalara y ademas era algo poco transparente, a diferencia del retorno por mayor valor, donde sí estaba estipulado por decreto. Esto se presta para cualquier cosa”, cuestionó Delgado.

    De los Santos estuvo de acuerdo en el aspecto poco claro de este punto y cuestionó la forma en cómo ese dinero ingresa a la administración: “No hay nada que enmarque la solicitud. ¿Cómo se canaliza esa plata? ¿Quién la maneja?”.