El panorama que atraviesa la construcción inmobiliaria en el departamento es “muy auspicioso”, señaló a Búsqueda la directora de Urbanismo de la IM, Soledad Laguarda. “Se ha densificado toda el área balnearia, la Brava se ha consolidado en pocos años y sorprende la cantidad de viviendas individuales de muchos metros cuadrados, de categoría, tanto en chacras como en barrios privados, en padrones urbanos, o suburbanos” que está en obra o que se prevé realizar, apuntó.
La superficie autorizada por la comuna el año pasado no incluye alrededor de 230.000 metros cuadrados que la Junta Departamental aprobó a fines de diciembre y que se registrarán en 2023, ni tampoco el “fenómeno” de los nuevos barrios privados que están en etapa de fraccionamiento y ejecutando obras de infraestructura de servicios básica, y cuyos permisos ingresarán más adelante, explicó Laguarda.
Para la jerarca, Punta del Este tiene algo de “impredecible”, porque la construcción inmobiliaria depende mucho de lo que suceda en la política y economía de los países de la región y porque la evolución no es lineal, ya que, por lo general, después de años de suba en el metraje aprobado los privados se ponen a ejecutar las obras y la tendencia de crecimiento se interrumpe. Sin embargo, afirmó: “Cuando miro los proyectos por los que consultan, en general hay varios meses o un año de delay hasta que se concretan. Pero si se realiza parte de todo lo que nos han venido mostrado” el “2023 va a seguir bien” y la perspectiva es que vuelva a incrementarse el área a edificar.
Apuntó que cada vez que hay un impulso de la construcción en el área balnearia crece la superficie de vivienda de interés social, de terrenos de 300 metros, que se venden en cuotas o con facilidades, porque hay más gente que busca trabajo y entonces “crece Maldonado”.
Más obras
“Hay mucho dinamismo, mucho proyecto en ejecución de todo tipo y tamaño. Es muy llamativo”, dijo a Búsqueda Igor Martínez, asesor inmobiliario de Tizado Propiedades. Agregó: “La sensación es que hay mucho dinero y que en lugar de ponerlo en los bancos, en bonos o acciones, se mete en ladrillos”, en propiedades a estrenar de categoría, que alcanzan valores “altos, como en Miami”, de hasta US$ 5.000 el metro cuadrado.
Según los datos de la IM, en 2022 se pidió autorización para construir por una superficie total de 548.024 metros cuadrados, un aumento de 50% frente al año anterior. A su vez, el metraje autorizado fue de 588.589 (parte por solicitudes realizadas en años previos), 39% más. En tanto, la finalización de obras aprobada por la comuna fue de 351.135 metros cuadrados, levemente superior (2,6%) al área final de 2021.
Si se considera un precio del metro cuadrado de construcción medio de US$ 2.000 para estimar el monto de inversión que la superficie total autorizada en 2022 —que incluye viviendas, edificios, locales comerciales, etcétera— encierra para el departamento, la cifra rondaría los US$ 1.180 millones.
Entre las explicaciones del desarrollo residencial que registra el departamento está el arribo de muchos argentinos —principalmente de Buenos Aires, Córdoba y Rosario— que se mudaron a Maldonado y superada la crisis sanitaria resolvieron quedarse, seguir trabajando a distancia o bien desarrollar emprendimientos e invertir el capital que tenían en “casas no estacionales”, en inmuebles para renta de tipo comercial o residencial, señaló Laguarda.
Agregó que también surgió el interés de inversores chilenos, que han comprado propiedades y están comenzando a consultar por proyectos para desarrollar.
Dijo que también hay grupos de empresarios locales que están invirtiendo.
Los promotores privados de la construcción destacan las ventajas de residencia fiscal que aprobó el gobierno de Luis Lacalle Pou. Mencionan los cambios a la ley de vivienda promovida con exoneraciones impositivas (que tenían restricciones como topes de precio, metraje, cantidad de monoambientes, etcétera), además de la flexibilización al régimen de promoción de inversiones (al amparo de la ley 16.906) de “gran dimensión económica” que abarca a la construcción para arrendamiento o venta de inmuebles (viviendas u oficinas) y el desarrollo de urbanizaciones con iniciativa privada cuyo monto fue reduciéndose y hoy se ubica en torno a los US$ 2,5 millones.
Por zonas de Maldonado, la jerarca departamental dijo que hubo un crecimiento bastante “parejo” de las edificaciones. Eso pasó, ilustró, desde Piriápolis —que tiene una serie de fraccionamientos al norte del barrio Los Ángeles— por Punta del Este que se “densificó” y creció “para adentro. También Manantiales se “reconvirtió” y es “impresionante” el desarrollo del entorno de la ruta 104, que se “está poblando”.
Destacó el desarrollo de residencias al Este del arroyo Maldonado de tipo individual y en chacras, también en José Ignacio y San Vicente, entre otras zonas.
Como ejemplo, mencionó que al inicio de la ruta 104, donde ya hay edificios terminados y ocupados, se aprobaron nuevos permisos a fin de año para otras seis torres (cuyo metraje no está incluido en la superficie autorizada en 2022). Se trata de la torre Océano y el proyecto Aldeana II.
La demanda por los inmuebles nuevos “no parece ser la preocupación del desarrollista” hoy, señaló Martínez. “Hacía bastante tiempo que no había tanta construcción, tanto metraje, hay obras por todos lados, más la vivienda individual y la promovida que también es mucha”, comentó ese operador inmobiliario. Y con cierto desconcierto añadió: “No sé si alguien habrá hecho un estudio de mercado, pero los edificios se están haciendo, si se ocuparán o no, se venderán o no, no tenemos certeza, no hay mucho parámetro. Porque no es que haya un mercado demandante para la cantidad de obra que se está haciendo. No hay una correlación clara”.
Entre enero-noviembre de 2022 hubo 8.687 compraventas, 34% más que en igual periodo del año anterior. Fueron 20% del total de transacciones a escala de todo el país, según datos del Instituto Nacional de Estadística.
Un informe reciente del Instituto Uruguay XXI indica que el stock de viviendas en el país era de 1,42 millones de unidades, un tercio concentrado en Montevideo (34%), 15% en Canelones, 11% en Maldonado y las demás se reparten en el resto del territorio. En relación con la población residente en el departamento muestra un sobrestock, algo que en parte se puede explicar porque los turistas extranjeros que visitan el país se alojan en las propiedades de veraneo que tienen en ese departamento, señala el informe.
La cantidad de empleo relacionado a las obras también se expandió. Según datos del Banco de Previsión Social, los cotizantes efectivos en el sector de la construcción en Maldonado eran 4.082 en agosto del año pasado, lo que implicaba un incremento de 26% respecto a enero. A diciembre había en torno a 9.500 puestos en obras, con información sin depurar (hay trabajadores en más de un puesto).
Martínez destacó la “consolidación” de Punta del Este como ciudad en la que viven y trabajan más personas que antes de la pandemia, lo que se refleja en la instalación de más comercios, cafeterías, colegios, etcétera. “Ya no son los inviernos con los elefantes a oscuras”, dijo, por las siluetas de edificios sin ocupación que se observaban en la península en baja temporada. “Los que mueven la aguja son los argentinos”, señaló.
“Explosión” de barrios privados
