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El precio de los alquileres cayó casi sin pausa durante la pandemia; agentes inmobiliarios perciben ahora un repunte de la demanda
Nueva serie de datos mensuales del INE muestra que los contratos vigentes en enero pasado eran menores a los de fin de 2019 en la mayoría de los departamentos y localidades
Con el mercado laboral complicado por la pandemia de Covid-19, los alquileres de viviendas bajaron de precio de manera casi permanente en los últimos dos años, aunque ahora los agentes inmobiliarios están percibiendo una reacción de la demanda.
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Una serie mensual desde noviembre del 2019 y actualizada a enero, publicada en los últimos días por el Instituto Nacional de Estadística (INE), permite analizar la evolución de ese mercado por departamentos e incluso por barrios (de la capital) y localidades del interior. En el primer mes de este año el precio promedio de los alquileres vigentes en el conjunto del país era de $ 13.664, que si se compara con el dato más antiguo informado es un 4,5% menor —en términos reales—, calculó Búsqueda.
Según esos datos, basados en los contratos garantizados por el Estado (a través de la Contaduría General de la Nación) y la asociación Anda, la caída en los valores respecto a noviembre del 2019 fue mayor en Montevideo (–7,3%), en especial en los barrios costeros (–9,4%). En el interior los precios en enero pasado eran 4,4% más bajos que en noviembre del 2019.
El 2022 se inició con perspectivas mejores para los propietarios. De continuar la recuperación de la demanda, los inmobiliarios auguran que los precios sigan esa tendencia y suban algo. “Hay mucha demanda y la perspectiva es buena. La tendencia en el corto plazo sería a aumentar un poco los precios porque hay mucha gente buscando alquilar”, dijo a Búsqueda la vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Beatriz Carámbula.
Diego Braglia, director de Inmobiliaria Braglia y directivo de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles, también proyectó un “levante” de los valores, pero “no desmedido”.
Apuntó que todavía “falta un poco” para llegar al promedio de nuevos contratos diarios de la prepandemia, aun cuando sus precios —en general— se han mantenido y “recién ahora se empezará a buscar retomar el ajuste de alquileres”.
Precios en baja
Según el análisis hecho a partir de la información del INE, tras el impacto inicial de la pandemia y hasta la llegada de la segunda ola de contagios (fines del 2021), se observó una leve recuperación de los valores de los alquileres vigentes, pero luego continuaron en caída. Después de un aumento en diciembre anterior, en enero del 2022 volvieron a bajar.
En promedio, en el interior los arrendamientos también bajaron en términos reales en la mayoría de los departamentos frente a noviembre de 2019, sobre todo en Rivera (–13,2%), Rocha (–10,5%) y Artigas (–10,3%). Las excepciones fueron Río Negro, Tacuarembó, Treinta y Tres y Durazno (donde aumentaron 8,8%, 7,7%, 7,3% y 5,7%, respectivamente). En ello, presumiblemente, incidió la mayor actividad y empleo generado en torno a la obra de UPM2 en esa región.
Poniendo la lupa por localidades, las mayores caídas se dieron en Parque Miramar (Canelones) —más de 50%—, un 37% en Ocean Park (Maldonado) y 27% en Villa Rodríguez (San José). En contrapartida, hubo subas de precios —de casi 60%— en Empalme Olmos y Aguas Corrientes (26%), también Canelones, así como en Las Cañas (34%), Río Negro.
Mercado resentido
Braglia señaló que en el primer año de pandemia la mayoría de los propietarios optaron por no ajustar los arrendamientos o renovarlos por el mismo valor para que los inmuebles no quedaran vacíos y transformarse en un costo fijo para los dueños. Aun así, ello no bastó para que en 2021 se cancelaran contratos de parte de inquilinos que perdieron el trabajo, además de estudiantes universitarios del interior del país que, por la implementación de los cursos a distancia, no alquilaron en Montevideo.
Para ese empresario inmobiliario, los valores de alquileres “se resintieron” más en 2021 que en el inicio de la pandemia porque fue cuando hubo “más fincas vacías y la clase media sufrió”. Como ejemplo, señaló que los apartamentos nuevos o seminuevos (con entre cinco y diez años de construcción) de un dormitorio se alquilaban en la zona céntrica de Montevideo en torno a los $ 20.000 en 2020 y bajaron a cerca de $ 17.000 o $ 18.000 en 2021. Esa tendencia, que no fue pareja por barrios, siguió y se trasladó a los contratos de alquiler de propiedades más antiguas, explicó.
Otro ejemplo mencionado por Braglia fue la situación de un edificio en el Centro, donde el promedio de alquileres pasó de $ 16.500 mensuales en 2020 a $ 14.800 en 2021. A su vez, dijo que los precios en Buceo, Malvín y Punta Gorda “no bajaron mucho” y en la zona más periférica de Montevideo los valores se mantuvieron en torno a $ 10.000 y $ 12.000.
A fines del año pasado Braglia notó un repunte en la demanda, que fue más claro al inicio del 2022.
En cuanto al número de contratos, dijo que todavía no alcanzan el nivel prepandemia. “Pasamos de hacer 20 a más de 60 en el mes; sorprendió, aunque sigue siendo a precios iguales o más bajos” que en 2019, comentó. Adjudicó ese mayor movimiento a la llegada a Montevideo de muchos estudiantes por la vuelta de la presencialidad en los cursos.
Otro indicador que muestra la reciente reactivación de la demanda es que en octubre y noviembre de 2021 las propiedades tardaban unos tres meses en alquilarse y ahora lleva un mes ocuparlas, según dijo.
Carámbula coincidió con la percepción de un mayor dinamismo del último tramo del 2021 y comienzo de este año. Lo asoció, entre otros factores, a la apertura de fronteras, que provocó “mucha búsqueda de propiedades de parte de extranjeros”.
Otro agente inmobiliario, Wilder Ananikian, también mencionó la mayor cantidad de contratos en enero y febrero de viviendas a estrenar de proyectos promovidos con exoneraciones fiscales. Dijo que hay inversores que siguen comprando este tipo de propiedades para poner a la renta porque mantienen una rentabilidad de entre 5% y 6% anual.
