Operadores del mercado de campos se sienten desplazados por el Estado cuando el Instituto Nacional de Colonización(INC) hace uso de la opción preferencial que le otorga una ley en las compraventas de campos de 500 hectáreas, lo que “deja fuera” de esos negocios “a la parte compradora y a los intermediarios”, que no pueden cobrar las comisiones que tenían previsto.
Así lo señaló a Campo el director de la empresa Caldeyro Victorica Bienes Raíces, Rodolfo Victorica, quien planteó a otros colegas el interés de conformar una cámara de inmobiliarias rurales en Uruguay para “tener más fuerza” a la hora de “defender los intereses” de ese sector, “como hicieron los operadores argentinos para reclamar” a su gobierno.
Algunos escritorios rurales especializados en la venta de tierras fueron invitados a participar de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales; de hecho, existe una relación fluida que se desarrolló en los últimos 15 años cuando se dio el fenómeno de la llegada de inversores argentinos a Uruguay, principalmente para plantar soja.
La ley 11.029, que creó el INC, y otras normas legales establecen que “antes de vender un campo con una extensión igual o superior a 500 hectáreas con un índice Coneat 100, todo propietario está obligado a ofrecerlo en primer término al INC, que tendrá la preferencia en la compra por igual valor y plazo de pago”.
Cuando hace uso de esa potestad, Colonización “lo único que no respeta es la intermediación, porque sí respeta las condiciones de plazo y forma de pago y si es en efectivo o financiado”, dijo Victorica, quien en 2014 demandó al Estado y a ese ente estatal al sentirse perjudicado por la intervención del INC en la transacción de un campo.
Demanda
Ese año, Victorica consiguió un comprador para un padrón rural de 1.068 hectáreas ubicado en el departamento de Durazno, al que vendía un grupo familiar a un precio U$S 5.500 la hectárea, lo que implicaba un negocio de U$S 5,8 millones. Luego de varias conversaciones y visitas a ese inmueble rural, se llegó a un acuerdo de compraventa entre las partes. Y cumpliendo con el marco legal los propietarios presentaron el ofrecimiento al INC, que resolvió hacer uso de la opción y comprar el campo.
“El negocio lo arma uno, busca a los interesados, contacta con las partes, visitan el campo, negocian el precio y las condiciones”, y cuando el Estado hace uso de esa potestad legal “quedamos fuera del negocio” y “no tenemos la posibilidad de reclamarle a nadie”, se quejó el director de Caldeyro Victorica.
Señaló que en los últimos años “han sucedido con bastante frecuencia” ese tipo de casos.
“Es imposible estipular de antemano” que en caso de que Colonización intervenga las partes se comprometan a abonar la comisión, “solo en el caso del vendedor, pero el comprador no pagará por algo que finalmente no adquirió”, dijo.
Opinó que si “el nuevo comprador es el Estado, debería respetar lo mismo el acuerdo que tienen las partes” o “por lo menos el pago de 3% más el Impuesto al Valor Agregado sobre el precio total” de la venta de una propiedad, a cada parte, la vendedora y la compradora, como determina la ley de la Comisión Inmobiliaria de Uruguay en cuanto a la intermediación en las ventas de terrenos, campos y otras propiedades.
“No tiene lógica que venga el Estado y te lo arrebate de esa manera, es un atropello”, se lamentó. Otros operadores del mercado de tierras consultados por Campo coincidieron en manifestar el perjuicio que significa para sus negocios cuando el INC decide comprar el campo. Es como que le servimos en bandeja la oportunidad de comprar una tierra a cambio de nada, resumió uno de los empresarios.
Pese a perder el juicio por la demanda de indemnización por daños y perjuicios contra el Estado y de cumplimiento de obligaciones de carácter legal y cuasi contractual contra el Instituto de Colonización, Victorica destacó la importancia de marcar un precedente en este tipo de situaciones, y a partir de este caso y de otros temas, convencer a sus colegas de la necesidad de crear una gremial de inmobiliarias rurales.
De enero a abril de este año hubo 18 ofrecimientos de campos que representan la transacción de un total de 36.500 hectáreas, mientras que en los primeros cuatro meses de 2015 se registraron 25 operaciones de compraventas por una extensión de 38.394 hectáreas, según los registros de Colonización.
Indican que en años anteriores la superficie transada varió entre 43.000 y 50.000 hectáreas por semestre, con un máximo de 118.000 hectáreas en el segundo semestre de 2012, y posteriores bajas que llegaron a 27.000 y 34.000 hectáreas en 2014. Los datos del INC comprenden las operaciones de campos de 500 hectáreas o más, con un índice Coneat 100 (productividad promedio).
“Desacelere importante”
El mercado de tierras “hoy está totalmente parado”, considerando la cantidad de tierra transada y el total de campos de uso agropecuario del país, que es de 16,4 millones de hectáreas, comentó Victorica.
Dijo que uno de los factores que incidieron en esa situación es que la producción del agro argentino “viene recuperándose, mientras que en Uruguay la rentabilidad se redujo” por la caída de los precios de los granos y otros productos, lo que hace al país “poco atractivo”.
Entre el año pasado y lo que va de 2016, se dieron casos de “grandes empresas que vendieron algunos campos y arrendaron otros porque no pudieron venderlos”, destacó.
Paralelamente a esa situación, ese operador contó que hay grupos de productores locales que amplían sus explotaciones mediante el arrendamiento de campos linderos o cercanos, especialmente basándose en “contratos más flexibles”, con un “valor base y la posibilidad de modificarlo dependiendo de la evolución del precio de la soja”.
Para dar una idea de los cambios que registró el mercado inmobiliario rural uruguayo, Victorica explicó que hace dos años si venía un interesado en comprar 3.000 hectáreas agrícolas era casi imposible encontrar alguien que las quisiera vender, y si lo hacía era a precios fuera de mercado”. En cambio, “hoy hay oferta de campos de grupos empresariales dispuestos a desprenderse de esas tierras, se consiguen grandes cantidades de campos buenos, que en su mayoría pertenecen a argentinos, pero también de propietarios locales y de otros países”, indicó.
Para ese empresario, uno de los aspectos más significativos es que “el argentino ha aflojado muchísimo” en su inversión en Uruguay, tanto en zonas urbanas como rurales. “Hay un desacelere importante”, resaltó.
Consideró que a “casi todas las empresas que les ha ido mal” en su facturación, por factores productivos y de precios, “les ha ido bien con la compra de campos y han salvado sus finanzas vendiendo algunas tierras, las que compraron a U$S 2.000 la hectárea y las venden a U$S 3.000”.
