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A fuerza de beneficios tributarios y exoneraciones municipales, algunos grandes proyectos en Punta del Este y Montevideo están mostrando sus cimientos. De todos modos, el panorama en el sector “sigue siendo recesivo” y así continuará el resto de 2017, “pero entendiendo que este sea el piso. Esto no significa que 2018 tendrá grandes movimientos o recuperación, aunque por lo menos no seguirá aumentando la recesión”, declaró a Búsqueda el nuevo presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Daniel Zulamián.
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La caída de la actividad en la construcción se está deteniendo pero “exclusivamente porque algunos emprendimientos hay que hacer. No es la debacle; estamos en problemas con el nivel de actividad y no creemos que pueda haber grandes cambios en 2018”, añadió el representante empresarial.
Según su visión, ese panorama poco alentador surge de la combinación de altos costos que se terminan reflejando en los precios finales de los inmuebles. A su vez, sostiene, el financiamiento bancario no empuja como podría.
“Medidas”.
Sin “medidas excepcionales como las de grandes emprendimientos o exoneraciones departamentales, es muy difícil retomar el dinamismo” en el sector, agregó el empresario. Por eso, en setiembre la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) propuso al intendente de Montevideo, Daniel Martínez, medidas que “ayuden a reactivar” la vivienda edificada con exoneración de impuestos, la “promoción de lugares” para desarrollar unidades de obra “tradicional” e “incentivos, al estilo de exoneraciones de derechos de edificación y contribución” durante la construcción, informó. Y agregó: “Pues terminado el edificio, lo que dejó de recaudar la Intendencia durante la obra le retorna con creces y para siempre” por el pago de impuestos de quienes lo habitan.
Zulamián aludió a las medidas aprobadas en Maldonado y a nivel nacional para grandes proyectos de inversión (superiores a US$ 15 millones) como “lo único que entusiasma un poquito para hacer alguna obra nueva. Es como un cebo que nos atrae por nuestro espíritu emprendedor”.
El titular de la Appcu y director de Zulamián Desarrollos Inmobiliarios consideró que el “problema” en la industria” de la construcción se centra en que el “alto costo” —en el que inciden las cargas sociales, los salarios y la “baja productividad”— y los precios a los que se vende el producto final hacen que “no haya dinamismo, pues no hay un margen mínimo de retorno que haga (atractivo) que se produzcan más bienes”.
Basándose en un estudio de torre mediana con ascensor, según el cual el costo por metro cuadrado equivale a unos US$ 1.500, el empresario calculó que si se incluye el terreno (US$ 500 por metro cuadrado), los honorarios de arquitectura, administración e impuestos, y 20% de área para hacer halles, tanques de agua, sala de máquinas, garajes, calles internas, etc., se llega a un valor de US$ 2.600 por metro cuadrado. “Dicho de otro modo, en vivienda residencial estamos vendiendo al costo. Y en viviendas promovidas, quedaban unos márgenes que el nuevo sistema de ventas del Ministerio de Vivienda (MVOTMA) lo está fagocitando. Por eso no hay nuevas obras”, señaló.
Los principales cambios que en marzo introdujo el Poder Ejecutivo al régimen de la denominada vivienda promovida —antes llamada de “interés social”— fueron al porcentaje de inmuebles promovidos con tope de precio y la obligación para los inversores de asignar por 180 días el 10% de las unidades para que MVOTMA adjudique un comprador a través de su programa.
Sobre esas modificaciones Zulamián alegó que tras haber comunicado el desacuerdo de la Appcu, y transcurrido algunos meses, es tiempo de “buscar un camino con las autoridades” para mejorar el marco y “volver a tener muchas obras”.
Opinó que los precios “a los que se vende o intenta vender” en el mercado uruguayo “son razonables si se los compara internacionalmente con Argentina, Chile, Brasil, España o Miami.
“Nos saludamos”.
Por otro lado, para incentivar la actividad inmobiliaria desde el lado de la demanda, la Appcu planteará al Banco Central (BCU) medidas que flexibilicen las condiciones para que agentes no residentes tomen créditos para la compra de viviendas en el país.
“Uruguay recibe tantos turistas como población tiene. Sin embargo, desde el punto de vista de poder adquirir inmuebles, quedan librados al esfuerzo que los privados hacemos. Porque nuestra autoridad bancaria estatal aplica para los créditos a turistas la calificación que tiene su país de origen, en lugar de calificar al tomador por sus ingresos y antecedentes crediticios, por su trabajo, profesión o empresa”, explicó. Señaló que de esa manera los argentinos y brasileños que son quienes “más podrían comprar” propiedades en Uruguay “no califican para un crédito, aunque ganen mucho más que un residente y paguen religiosamente” sus obligaciones.
En ese sentido, la Appcu plantea que se flexibilice la norma para calificarlos como residentes, pero dándoles menos porcentaje de crédito respecto al valor total del inmueble y a plazos más cortos. “Estas medidas ayudarían a conocer al cliente, abrirle una cuenta, con lo cual lograríamos operaciones muy transparentes con el consiguiente beneficio para nuestro país”, alegó su presidente. La idea será planteada al BCU.
Zulamián opinó que la financiación bancaria está siendo subutilizada.
“En el mundo moderno, la construcción y la banca van de la mano. Aquí nos saludamos, pero aún no vamos de la mano. No es por el riesgo de la construcción sino por otras razones”, afirmó. Entre ellas mencionó las “altas exigencias” de la regulación y la “falta de costumbre” de parte de los compradores de recurrir a préstamos. A su juicio, las condiciones que ofrece el sector financiero para residentes “son razonables y mucho mejores que antes en cuanto a la tasa de interés”.
En agosto había operaciones de crédito bancario en unidades indexadas a la inflación por el equivalente a US$ 24,7 millones, según estadísticas del BCU.
