La decisión de topear alquileres de viviendas construidas con estímulos fiscales “no es una señal muy buena”, dice ex jerarca

El economista se desempeña actualmente como consultor internacional en políticas urbanas y está estructurando un fideicomiso para que las AFAP locales inviertan en VIS con destino a arrendamiento.

Hay que evaluarlo desde el punto de vista de los objetivos que se trazó la política, que varían en función de la localización. En Montevideo se buscó el desarrollo de zonas céntricas e intermedias donde no se había invertido por décadas. Se buscó dar un shock fuerte e influir sobre el conjunto del mercado de viviendas usadas, tanto en el de las compraventas como de arrendamiento a través del corrimiento de hogares. Y eso se está logrando, si bien todavía está en construcción una vez y media de lo que ya se volcó.

—¿Tuvo el impacto esperado en el mercado de alquileres?

—Se está logrando y es esperable que sea más importante porque se volcaron unas 600 viviendas promovidas, pero va a haber un número relevante en el próximo año y medio por parte de inversores para ese fin. Uno puede decir: “El problema de esos inversores es que te levantan los precios”. El punto es que en tanto hay inversores, hay oferta. En estos años en que la economía se enlenteció y aumentaron las tasas de créditos hipotecarios, se ha mantenido la posibilidad de seguir ofreciendo viviendas para alquilar.

El precio de los arrendamientos en zonas céntricas e intermedias del nuevo stock está bastante alineado con lo que son los promedios de los ingresos de los hogares en Montevideo (28%-30%) y con la rentabilidad que puede ofrecer un activo como la vivienda (entre 7% y 7,5%).

—¿Qué efectos tendría el reciente cambio para la VIS que se alquile por encima de ciertos precios máximos?

—Desconozco cómo se va a utilizar esa herramienta. A priori, si el tope que se quiere imponer pretende bajar los precios de los arrendamientos, el efecto va a ser exactamente el contrario porque desestimula la oferta. Además, ¿qué precio se va a establecer como tope en un mercado donde hay oferta y demanda, es relativamente competitivo y donde hoy no hay indicio de que exista un alquiler desalineado, de precios caros, sino al contrario? No es una señal muy buena.

—Con estos ajustes, Vivienda no parece convencido de la VIS...

—Hay diferentes percepciones. Porque los gobiernos del Frente Amplio han tenido la capacidad y visión innovadora de plantear un abanico de políticas para atender situaciones diferentes. Mi percepción es que está muy bien la globalidad. Hay algunas concepciones en las que parece que lo que vale es solo la intervención directa del Estado. Ahora, si uno quiere intervenir tiene que comprender las reglas y tratar de enamorar a quienes toman las decisiones de inversión para lograr los resultados que quiere. Hasta ahora los gobiernos son parte de la definición de la política, pero por otro lado parece como si no fueran políticas del Frente Amplio, y les cuesta defender esta política, porque tiene riesgos. Está eso de cómo interactuar con el mercado, con los desarrolladores inmobiliarios y los intereses de rentabilidad que tienen. En la medida que va avanzando el programa, las rentabilidades pasan a ser razonables en función de que hay otra cantidad de proyectos que se están ofreciendo. La competencia es un concepto que, a veces, es difícil de manejar desde una mirada de izquierda, a veces uno habla de mercado y parece una mala palabra.

—¿Por eso el Poder Ejecutivo está impulsando estos ajustes? ¿Cree que se puede revertir la política?

—Hasta que no esté la resolución no puedo tener una visión completa y clara. Pero es evidente que no ha sido un programa abrazado entusiastamente por el gobierno en general, ni por Vivienda, a pesar de que el impacto se empieza a sentir. De ahí a que esto incida en los cambios, es especulación. Sería una pena que se revierta este proceso. No cabe duda de que las reglas se pueden ir cambiando en función de los objetivos, pero hay que tener claro que los resultados en política urbana son en mediano y largo plazo. Ahí está el desafío de sostener la política. Hay un problema con el nombre, puede que haya algunas viviendas que se hayan ido de precio, pero es parte también de los riesgos, sobre todo si el cometido inicial es repoblar barrios céntricos. La alternativa es que mañana tengamos un banco público invirtiendo directamente como en el pasado fue el Hipotecario, subsidiando la producción, cambiando lo que fue la definición del nuevo sistema de financiamiento a la vivienda. Sería mucho más costoso para el Estado, ineficiente e inequitativo.