Las viviendas exoneradas de impuestos que se venden con tope de precio solo las “puede comprar Rockefeller”, afirma jerarca

Schelotto discrepó con el lobby desplegado por las gremiales del sector que señalan que los topes afectaron la inversión de los privados. Y con ironía se refirió al inconformismo del empresariado con los ajustes que la cartera prepara y que se prevé rijan desde enero. “El Uruguay es maravilloso, desde el punto de vista empresarial es estupendo”, se quejó.

—El desafío que trae la situación de Uruguay interpela a las políticas de vivienda y a todas las políticas públicas. Uruguay es como una especie de faro que ilumina América Latina, con indicadores de mayor renta per cápita, disminución de pobreza, de indigencia, mayor cobertura de electrificación, de agua potable, etc. Pero esas situaciones son en promedio y encubren graves desi­gualdades. Y a medida que se van reduciendo los núcleos de pobreza e indigencia, se vuelven menos abordables.

En Montevideo, en particular, hay población de ingresos medios y medios altos en la costa; en la periferia es otra realidad. Y esos son los grandes desafíos, porque es donde hay una pobreza estructural multidimensional. Para superar las situaciones de pobreza y exclusión social la vivienda es condición necesaria pero no es suficiente. Pero en el mundo de los medios de comunicación, de los políticos, de los legisladores, la política es ¿cuántas viviendas construyeron? ¿Cuántas dijeron que van a hacer y cuántas tienen en obra? Esa es una pregunta irrelevante. Hay muchos mitos en las políticas de vivienda. En Brasil, bajo el programa de aceleración de la economía, el plan “Minha casa, minha vida”, en realidad no es una política de vivienda sino de estímulo al desarrollo de la industria de la construcción. Son cosas diferentes, a veces coinciden y a veces se empalman y en otros casos tienen una lógica disociada.

—Semanas atrás, el Ministerio de Economía aprobó una política que promueve la construcción de grandes proyectos de vivienda. ¿Cómo la evalúa? ¿No interfiere con la política que impulsa el Mvotma?

—No está orientada desde el punto de vista de la vivienda y es una decisión del Poder Ejecutivo. Corresponde con una coyuntura económica y con la búsqueda de inversión directa, nacional o extranjera. No interfiere, apunta a otros objetivos, es una política diferente, pero que por lo menos no nos pisa los callos de las cosas que nosotros estamos haciendo.

Lo que hoy promueve la ley Nº 18.795, que no queremos llamar más de interés social —porque genera expectativas y frustraciones enormes— en un altísimo porcentaje son proyectos de una envergadura mucho menor.

—¿Qué impacto esperan con los cambios anunciados al régimen de exoneraciones impositivas a la construcción previsto en esa ley?

—Fue una ley muy interesante, con una amplitud de objetivos, algunos de los cuales se concretaron y otros no se han alcanzado.

Está claro que se promovió la inversión privada, que se construyó en áreas que estaban muy deprimidas, que hay una dinamización del sector de la construcción, del empleo, de la oferta de vivienda nueva y de alquileres. Se incrementó el stock global, que no es poca cosa. La teoría que venía detrás de esto era que habría un desplazamiento: la gente que iba ocupando esas viviendas nuevas dejaría otras y en el mediano plazo el mercado iba a encontrar un equilibrio con una tendencia a la baja, tanto de los precios de venta como de los alquileres, cosa que no ha ocurrido hasta el momento. Y la expectativa era que llegara a sectores de niveles medios y medios bajos. Eso claramente no ocurre.

El esquema que proponemos —y esperamos aprobar antes de fin de año— apunta a solucionar algunos problemas operativos de la reglamentación actual y al mismo tiempo achicar el margen de la cantidad de unidades que tienen algún tipo de precio regulado. A ese precio bajarlo aún más y asociarlo con un subsidio y un crédito hipotecario que nos permita llegar a los sectores sociales de ingresos medios, deciles 5, 6 y 7, a los que hoy no se está llegando. La cuota va a estar subsidiada por el Fondo Nacional de Vivienda, se va a parecer a un alquiler razonable a los ingresos y la composición del núcleo familiar. Es un sistema bastante complejo, lo estamos elaborando.

Hoy acceden a estas viviendas los deciles 8, 9, y 10 en el interior. No sabemos quién compra, porque los precios regulados no están asociados a un comprador seleccionado y vinculado a un programa del Mvotma, sino que podría comprarlo el hermano, primo o cuñado del inversionista. Para mejorar eso la idea es reducir el número de viviendas con precio regulado, que sería 10% en Montevideo y 20% en el interior, con un precio regulado bastante más bajo, estamos haciendo las cuentas.

—¿Prevén que la inversión se reduzca? Porque cuando en 2014 instalaron topes hubo menor presentación de proyectos…

—Así como digo que hay un mito en que la política de vivienda es exitosa si se hacen muchas viviendas nuevas, también se ha instalado en la opinión pública que no hay más proyectos de promoción privada porque los precios están topeados. Y los datos que tenemos, de compraventas reales, es que en una altísima proporción las viviendas liberadas se están vendiendo al precio del tope o incluso por debajo. O sea que hoy el mercado no distingue demasiado, y hemos hablado con algunos empresarios grandes, en privado, que nos dicen que en realidad el tope no les afecta en lo más mínimo su negocio, su ecuación.

De hecho, ha habido un flujo de proyectos que nunca se interrumpió. El boom obviamente fue en 2012, 2013, 2014, pero incluso se comporta mejor la inversión privada en vivienda que en cualquier otro tipo de proyecto.

Una cosa es el discurso gremial; para los empresarios importantes, que tienen proyectos grandes, el problema hoy no son los topes.

—Entonces los topes no fueron efectivos…

—Fueron irrelevantes y queremos que sean relevantes. Hoy en Montevideo este 25% (con precios topeados) lo puede comprar Rockefeller. Si pasamos a un sistema donde el negocio es el mismo, pero con un precio topeado que va estar más abajo, no puedo decir cuánto y lo asociamos con gente concreta...

A los que tienen proyectos de volumen en Montevideo no les afecta. Es más, están preocupados porque también hay un tema de saturación; ya no tienen más compradores para esas viviendas caras. Los propios empresarios están interesados en bajar costos, mejorar la tecnología, bajar la cuota, porque tienen que vender más casas y hay un interés de que esto realmente funcione.

—Sin embargo, hay un lobby importante para que se quiten los precios máximos y ahora los cambios anunciados tampoco conforman a los promotores…

—No quiero polemizar con el lobby o gremio. Es para explicar. Capaz que soy un poco ácido de más. Todavía estamos lejos del inicio de la temporada, pero vas a ver que los operadores turísticos que para mí…los inversionistas son los padres, los operadores turísticos también… Vas a ver que la gente del lobby del operador turístico va a empezar a quejarse por la temporada, y van a empezar a evaluarla el 5 de enero. Y si el dólar no sube los exportadores se van a empezar a poner nerviosos y los estacioneros ahora dicen que Ancap no les asegura la rentabilidad. El Uruguay es maravilloso, desde el punto de vista empresarial es estupendo.

Pero este tema, siendo importante, no es el núcleo de nuestra política. El núcleo de la política de vivienda es el subsidio a la cuota, es un giro copernicano desde el punto de vista conceptual y tiene que ver con el primer gobierno del Frente Amplio.

—¿Cuál es la inversión anual en esa política?

—Para 2015 el subsidio a la cuota supuso una renuncia de unos $ 300 millones, que equivalen a un tercio de la recaudación anual del Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización. Para este año se proyecta una cifra similar.

Históricamente, y principalmente en la dictadura, el Banco Hipotecario era un megaministerio y básicamente lo que hacía era subsidiar la oferta. Venía un promotor privado, obtenía un préstamo que le permitía empezar la construcción, vendía los apartamentos y se quedaba con el beneficio, y el subsidio estaba absolutamente disfrazado en ese préstamo. Lo mismo cuando construía el banco.

Ahora se subsidia la demanda. Es un instrumento redistributivo. No es el mejor mundo posible, pero es un sistema que interesa en América Latina, está siendo muy observado, por cómo se genera una mixtura social.