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    lunes 10 de junio de 2024

    Oficinas: la demanda sigue “pujante”, aunque costos de construcción amenazan el ritmo de los desarrollos

    En Montevideo hay aproximadamente 10 m² de oficinas de categoría por cada 1.000 habitantes, un ratio que está “muy por debajo” de la media de algunos países de la región, según una consultora; para este año, operadores prevén que el stock crezca y haya una leve suba del precio de los alquileres del segmento

    En el último año continuó la instalación de empresas en el este de Montevideo, en algunos casos, porque resolvieron desplazar su sede desde el Centro o la Ciudad Vieja. Esa oferta seguirá ampliándose, según relevó Búsqueda entre agentes del segmento.

    Las cuatro torres del World Trade Center del Buceo están ocupadas casi a tope —igual que antes de la pandemia—, lo mismo que los edificios de zona franca que gestiona el Estudio Luis Lecueder en ese barrio. El polo de negocios que se generó allí crecerá en el corto plazo, cuando termine la construcción del proyecto Cosmos —de los empresarios Ernesto Kimelman y Eduardo Campiglia—, que albergará una torre de 31 pisos destinados a oficinas de alta categoría y otra con seis niveles que tendrán el mismo uso.

    Mientras, en Punta Carretas, Sinergia registra mayor “apetito” y “convencimiento” de las compañías por arrendar espacios de trabajo con la operativa resuelta y que fomenten el intercambio y la presencialidad. Más al este, el complejo Carrasco Valley, que se acaba de terminar, tiene alta ocupación.

    En Punta del Este, hacia donde se extendió el concepto de zona franca de servicios —para captar compañías del exterior y atraer a los ejecutivos que en los últimos años se radicaron en Maldonado—, la torre del WTC Free Zone lleva 10 de 25 pisos construidos.

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    Algunos de los grandes jugadores del mercado de inmuebles para uso corporativo señalan que “hay espacio para seguir creciendo”, aunque de manera gradual.

    “El sector de oficinas no está para nada cubierto, pero aquí el mercado cambia de a poco”, comentó a Búsqueda el director del Estudio Luis Lecueder, Carlos Lecueder. De cualquier forma, dijo que “lo que se vacía se ocupa, y rápido”, por lo que la capacidad está siendo usada prácticamente en su totalidad.

    En el mediano plazo, según el consultor inmobiliario Juan Pablo Baca —que hace un seguimiento del segmento en Montevideo para la consultora argentina Coldwell Banker—, la construcción de oficinas va a disminuir, lo que hará que el sobrestock del mercado “se vaya ocupando de manera progresiva”.

    Explicó que la mayor disponibilidad de unidades para uso empresarial sigue la tendencia mundial que produjo la pospandemia, con la consolidación del home office y el sistema híbrido de trabajo, pero también con la necesidad de reducir costos. En el caso de Uruguay, apuntó, a ello se sumó que previo a la crisis de Covid-19 el ritmo de la construcción venía aumentando la oferta futura de este tipo de inmuebles, que hoy ya se incorporó al mercado. El consultor proyecta que en el mediano plazo se dé una “normalización” entre la oferta y la demanda “por el crecimiento que promete Uruguay en general, y el sector inmobiliario en particular”. Agregó que factores como el alto costo de la construcción y la baja del tipo de cambio están incidiendo en el menor ritmo de desarrollo de este tipo de proyectos.

    Igualmente, Baca opinó que en el largo plazo seguro crecerá el área edificada, ya que por ejemplo en Montevideo hay alrededor de 10 m² de oficinas por cada 1.000 habitantes, un ratio que está “muy por debajo” de la media de algunos países de la región, salvando las diferencias socioeconómicas y de mercado. En el caso de Buenos Aires, apuntó, esa relación es de 90 m².

    Según el informe de Coldwell Banker, el sector sigue activo por la entrada de nuevos desarrolladores que ofrecen productos de mayor calidad a partir de las necesidades de las compañías de primer nivel que llegan a instalarse.

    El stock de oficinas premium (A y A+) en Montevideo y Zonamerica llegará este año a 348.000 m2 —proyectó la consultora—, 15% más que el nivel de 2023 (cuando alcanzaba a un área de 300.000).

    “Para este año se prevé un mercado con tendencia al crecimiento de stock, ligera disminución de la vacancia y leve suba de los precios de alquiler”, afirma el estudio.

    Coldwell Banker relevó que el precio promedio de alquiler por metro cuadrado se ubica en US$ 40 en Zonamerica, US$ 30 en Punta Carretas y Pocitos, US$ 24 en Carrasco y US$ 20 en el Centro.

    El segmento “sigue pujante”, y ahora que el trabajo remoto está más “naturalizado” las firmas se sienten “seguras de cuáles son sus necesidades y los requerimientos del espacio de trabajo”, afirmó el director de Sinergia, Bruno Pedreira.

    Sinergia cuenta con unos 50.000 m² para uso corporativo entre los distintos edificios, donde están operativas unas 150 firmas (o unas 200 si se considera a las que utilizan el régimen de co-work). En los últimos 10 años la expansión del área ofrecida por esa empresa se multiplicó varias veces (inició en 2014 con 1.300 m²) y ahora está en “modo de consolidación”, dijo Pedreira.

    Apuntó que se está en la última etapa de llenado de la capacidad disponible, puesto que “cerca del 80%” está en uso. De cualquier manera, dijo que como los metros que quedan son “muy valiosos”, porque cuantas más empresas se instalan “más enriquecen el ecosistema” de Sinergia, siempre están atentos a la posibilidad de ampliar la capacidad.

    Mencionó que los valores de arrendamiento por metro cuadrado varían según la altura, la orientación, la vista y el tipo de arquitectura de los espacios, y rondan entre los US$ 20 y los US$ 32 en la zona de Punta Carretas y entre los US$ 12 y los US$ 20 en el Centro. Explicó que sobre esa base se suman los servicios que la empresa contrate (recepción, limpieza, seguridad, mantenimiento, tecnología, talleres, after, entre otros).

    Por su parte, Lecueder dijo que la ocupación en WTC Free Zone es cercana al 100% y los valores son muy variables según el tipo de oficina, el metraje y la cantidad de servicios que se agreguen. Comentó que van desde los US$ 28 hasta los US$ 60 por metro cuadrado.

    En ese régimen de zona franca a Lecueder le “gustaría mucho poner en marcha una ampliación”. Sin embargo, dijo, por ahora, está pensando en “cómo crecer” e “imaginando posibilidades”. Se refirió al “megaedificio” Cosmos, que avanza en el Buceo, por lo que descartó hacer otro en ese entorno. “No puedo decir que el mercado se va a potenciar tanto”, alegó.

    El propio mercado “está pidiendo más metros cuadrados” y “seguramente” en el este de Montevideo “van a surgir nuevos proyectos de oficina porque la gente está viviendo mucho más” allí, proyectó el ejecutivo.

    Sin embargo, advirtió sobre el elevado costo de la construcción y opinó que es uno de los “peores factores” que afectan el ritmo de los desarrollos. “Podemos llegar a tener un enlentecimiento de la construcción si no hay un ajuste a la baja y un tipo de cambio realista”, presagió.

    Economía
    2024-05-29T18:28:00