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En un mercado con más viviendas a la venta de las que son absorbidas por los compradores, muchos de los inmuebles en Montevideo y también en Punta del Este están siendo alquilados por las propias empresas constructoras y los inversores que financiaron las obras. Así cubren costos y obtienen “algún margen”, para no malvender.
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Según dijo a Búsqueda Eduardo Steffen, el nuevo presidente de la gremial que los agrupa —la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu)—, esa actitud de espera se mantendrá por un tiempo más, hasta que el mercado se reactive. En 2016, por lo pronto, “la actividad va a bajar algo”, agregó.
—La construcción continúa en recesión y lleva perdidos unos 20.000 puestos de trabajo en los últimos tres años. ¿Qué espera para 2016?
—En términos generales, no prevemos para este año una caída significativa. Hay un stock muy importante de viviendas a la venta, hay mucha competencia y eso hace que los precios a lo sumo se mantengan y ya los márgenes no son interesantes. Por eso la actividad va a bajar algo, pensamos que la venta no se va a resentir demasiado, en función de cómo evolucionó en la primera mitad del año pasado. En Montevideo existen hoy unas 8.500 viviendas nuevas a la venta entre edificios terminados y en construcción. Alrededor de 5.500 pertenecen al stock de viviendas costeras, tradicionales, y 3.000 a viviendas de interés social (VIS). Sobre todo, en la vivienda tradicional se ha producido una baja muy importante de nuevos emprendimientos, y la venta, en el primer semestre del 2015, bajó 8%, pero en las promovidas aumentó 105%.
—¿Por qué no bajan los precios si hay tanto stock y el dólar sigue fortaleciéndose?
—Los costos siguen subiendo a pesar de la devaluación que hubo. Salvo una gran devaluación —que no la prevemos—, es difícil que los precios bajen. Los promotores tienen fortaleza económica, no necesitan vender en forma imperiosa: si no hay una utilidad interesante es preferible quedarse con la propiedad.
Es evidente que hay gran cantidad de edificios terminados, aunque muchas unidades no se hayan comercializado. Por eso, en muchos casos han optado por alquilar en vez de vender; le sacan una renta que cubre gastos, obtienen algún margen y esperan un mejor momento para vender, cuando el mercado se reactive.
—Entonces, ¿es más negocio para el promotor alquilar bien que vender mal? ¿Cómo afectará los precios de los arrendamientos?
—Como la VIS permite alquilar por 10 años sin impuestos ni a la renta ni al patrimonio, hay inversores que tienen edificios enteros para la renta. Una inversión de U$S 80.000 tiene un ingreso líquido mensual, es un negocio bastante interesante que se está dando mucho en este momento.
La cantidad de viviendas alquiladas en Montevideo es 27%, el 50% de los nuevos hogares alquila y la otra mitad compra. Ese porcentaje va a ir aumentando. Y los precios, desde 2008 a 2015, se duplicaron en términos reales. Todavía no hemos tenido noticia de que la oferta de viviendas en alquiler iguale a la demanda.
—¿Cuál fue la inversión promovida en el este del país el año pasado y qué proyectan para 2016?
—Un solo dato: en 2013 había 81 edificios en construcción en Punta del Este y 10.000 obreros trabajando. Hoy hay 31 edificios y unos 3.500 trabajadores, de los cuales más de la mitad están en proyectos VIS.
Hay bastante sobrestock, unas 2.000 unidades. Y muchos promotores, al igual que en Montevideo, las están alquilando por la temporada.
Hay muchos emprendimientos que iniciaron o pidieron permiso de construcción y no han arrancado las obras y otras que avanzan muy lentamente. Cuando el mercado no puede absorber el flujo de creación de nuevas unidades, el promotor se retrae y pasa a construir a un menor ritmo o directamente deja de construir.
—Con el giro político en Argentina, ¿los capitales de ese origen volverán a invertir en Punta del Este?
—Por ahora no han aparecido inversiones concretas nuevas, pero existe otro ánimo en el argentino. Si bien la inversión de esa procedencia ha caído en forma importante, seguramente este año ya se verá una recuperación interesante en el país vecino que se reflejará, probablemente, a fines de 2016 en el nuestro.
—Antes de octubre deberán negociar un convenio salarial en la construcción. ¿Prevén mejoras en la productividad? ¿A qué aspiran los empresarios?
—La productividad es una preocupación constante de Appcu. Esperamos que sea una negociación madura, en la cual se pongan sobre la mesa las consecuencias que implicarían aumentos por encima de la inflación. Lo principal es la conservación de los puestos de trabajo.
Esperamos que la negociación sea más realista, porque en el último decenio los costos salariales aumentaron 100% en términos reales, que inciden en un 50% en el costo general de construcción. Esa ha sido una de las principales razones por las cuales ha aumentado el precio de los apartamentos.
