En la página web, Cipriani Ocean Resort Residences & Casino se presenta como “el resort de lujo más grande de Sudamérica”, compuesto por tres torres residenciales, de entre 30 y 60 pisos. Tendrá un centro de conferencias, dos restaurantes, un spa, un club de playa, piscina al aire libre, un gimnasio con salas de meditación y yoga y un simulador de golf, entre otros lujos.
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La Intendencia de Maldonado informó que las obras del Hotel Cipriani de Punta del Este avanzan "a buen ritmo"
Intendencia de Maldonado
A partir del tercer año de funcionamiento, cuando el establecimiento alcance cierta estabilidad, el grupo inversor prevé que genere ingresos brutos por US$ 126,5 millones, según dice el documento en el anexo Ingresos, costo de operación y mantenimiento. Cipriani contrató a Global Market Advisors (GMA) para hacer la evaluación de los juegos de azar y del hotel.
El casino es la principal fuente de facturación (proyecta ingresos por casi US$ 100 millones), seguido del rubro alimentos y bebidas (US$ 13,5 millones) y el hotel (US$ 11,7 millones). El resultado de explotación sin considerar ingresos financieros —el Ebitda— sería de US$ 25,1 millones, según los cálculos que inicialmente estaban proyectados para el 2023.
Las “ballenas” del casino
Giuseppe Cipriani cree que Uruguay es “mucho más acogedor” para los casinos y otras formas de juegos de azar en comparación a otros lugares de la región. Describe que el mercado creció “sustancialmente” tras la crisis bancaria del 2002, cuando se dio la apertura de varios casinos nuevos y surgieron los juegos en línea y las apuestas deportivas.
El informe señala que los casinos en el país funcionan con un sistema “público-privado” o un “sistema público”. Además, incluye la siguiente afirmación sobre los casinos públicos: “Debido a que algunos casinos estatales en Uruguay funcionan siempre a pérdida, el gobierno está buscando expandir la propiedad privada de las empresas de juego y, según se informa, está considerando eliminar por completo los casinos estatales”.
El documento hace una caracterización de la competencia que tiene su proyecto en Punta del Este. El casino privado de Enjoy es “de los más grandes de Uruguay” y ofrece la única instalación a “gran escala” en el balneario. Menciona también al Casino Nogaró —“más pequeño”, en la península— y “un pequeño local de tragamonedas” en el shopping.
Cipriani en el Ministerio de Turismo
El empresario italiano Giuseppe Cipriani en el Ministerio de Turismo, junto a la ministra de Economía, Azucena Arbeleche, el entonces titular de Turismo, Germán Cardoso, y el subsecretario Remo Monzeglio
Cipriani recuerda que el Conrad era propiedad de la cadena Hilton y “solía ser un resort cinco estrellas”, con 550 slots y 75 mesas de juego. “El hotel ha disminuido significativamente la calidad a lo largo de los años y hoy se consideraría más cercano a un casino resort con servicio completo de tres estrellas”, describe. Sin embargo, le reconoce que ofrece la “experiencia más atractiva de juego” en Punta del Este y lo define como “el principal competidor” para su proyecto.
Según el informe, el público de los casinos se puede dividir en siete segmentos, pero el más relevante para este negocio son los de “gama alta” y “valor alto”, conocidos en la jerga como los “VIP” o las “ballenas”. Para el tercer año de funcionamiento, la consultora que trabajó para Cipriani estimó que a la sociedad ingresarán casi US$ 100 millones, de los cuales se prevé que la mitad derivaría del segmento VIP. “Este negocio, aunque valioso, es altamente volátil y requerirá un operador que posea experiencia en prestar servicios a VIP y que comprenda los grandes cambios en el win del juego”, aclara.
La mitad restante de los ingresos que provienen de los casinos “varía en su origen” y es “menos susceptible a grandes oscilaciones”. La cifra de los US$ 100 millones “es comparativamente sólida” y GMA tuvo en cuenta “altos niveles de descuentos promocionales y otros gastos de marketing” para hacer las proyecciones.
En los primeros cinco años, el casino privado de Cipriani tendrá programas de marketing y reinversión similares a otros de la región, explica el informe. Habrá “grandes cantidades de artículos de cortesía” en los restaurantes y en las habitaciones del hotel, además de gastos en el transporte aéreo para algunos jugadores. Esta estrategia es similar a la que sigue Enjoy, que suele contratar vuelos chárter para traer jugadores desde algunas zonas de Brasil.
La consultora contratada por el grupo italiano estimó que el complejo captaría en 2023 —cuando proyectaba estar abierto— el 45% de los 214 clientes VIP que, se preveía, visitarían Uruguay. Este tipo de jugadores en general realizan siete viajes por año y tienen un gasto cercano a los US$ 75.000. A Cipriani le costará llegar a este segmento, asume la consultora. Durante el primer año de funcionamiento solo capturaría el 20% de esos clientes.
Otro de los supuestos considerados en la entrega al Mintur incluye un “impuesto a los juegos de azar” del 10% de los ingresos brutos. Sin embargo, los casinos privados tienen acuerdos diferentes en el “municipio donde se encuentra” y, por lo tanto, este porcentaje podrá variar según las “negociaciones entre Cipriani y el gobierno”.
Hotel y restaurante
Punta del Este es el destino que “alberga la mayor concentración de riqueza en América del Sur” y multiplica por 20 la población durante la temporada alta, hasta llegar a las 500.000 personas. Cipriani describe que “miles de apartamentos” se extienden por la costa, que valen entre US$ 750.000 y US$ 10 millones; algunas casas alcanzan picos de US$ 40 millones.
La estacionalidad del movimiento en el balneario es una de las dificultades que tuvo la empresa al evaluar la inversión porque hace que sea un “desafío” encontrar clientes por fuera de la temporada alta. La sociedad anónima, sin embargo, se propone ser “el casino de mayor calidad del país”, lo que se combinará con un “espacio de calidad para reuniones”. Así, este complejo podrá funcionar con “niveles de ocupación más altos” fuera del verano.
Cipriani estima que durante 37 días de la temporada alta estará “prácticamente agotado” y tendrá una tarifa promedio “muy fuerte”: US$ 938. En la temporada media, el precio se reducirá hasta US$ 196 y tendrá una ocupación “fuerte” (del 78%). En los meses de menor concurrencia, el valor de la habitación será de US$ 147 y el 38% estarán ocupadas, según las proyecciones.
Proyecto Cipriani residencia
El render de una de las residencias del complejo Cipriani de Punta del Este
Cipriani Punta del Este
Las estimaciones indican que en el tercer año de funcionamiento Cipriani obtendrá US$ 11,3 millones de ingresos por las habitaciones, cuando se alcanzarían los “niveles estabilizados”.
Punta del Este tiene —según la descripción de Cipriani— 130 hoteles en total, pero solo un tercio están abiertos durante todo el año. Se concentran en el centro de la ciudad y en su península y la gran mayoría tiene menos de 100 habitaciones. Varios establecimientos están categorizados en cuatro o cinco estrellas, pero hay unos “pocos” más grandes que cumplen “o intentan cumplir” con ese nivel. El documento menciona dos: Enjoy y The Grand Hotel.
Al describir el mercado hotelero, el informe de Cipriani vuelve a criticar el servicio del hotel puntaesteño más conocido: “Ofrece el producto de resort más grande del mercado. Sin embargo, las habitaciones de Enjoy están en mal estado y deben considerarse más cercanas a las tres estrellas”.
Aunque es una parte minoritaria del negocio, Cipriani también tendrá en su complejo dos restaurantes. La estrategia de la sociedad es imitar los “lugares premium” que tiene el grupo italiano en otras partes del mundo, adonde los clientes “van a cenar y mostrarse”. Además de los salones principales, el emprendimiento situado en el ex San Rafael también tendrá ingresos en rubro por los bares que están en la zona de piscina, en un club que habrá sobre la playa y en el bar del casino. A partir del tercer año, los ingresos proyectados en alimentos y bebidas son de US$ 13 millones.
Cirpiani con Antía
El intendente de Maldonado, Enrique Antía, junto al representante legal de Giuseppe Cipriani, Pablo Monsuárez
Intendencia de Maldonado
Otro público al que apunta Cipriani con su inversión en Uruguay es al turismo de reuniones, que es “clave” para el crecimiento durante la temporada baja. Las dos instalaciones más grandes que tiene Punta del Este para este segmento son el Centro de Convenciones, a 10 minutos de la ciudad, y el Hotel Enjoy. En este caso, para el establecimiento ubicado sobre la playa Mansa hay algunas flores: “Sigue siendo un destino atractivo para reuniones y eventos, ya que ofrece opciones de alojamiento en el lugar y una ubicación frente al mar, cerca del centro de la ciudad”.
Torneos frustrados
El empresario italiano no se quería quedar con la inversión del gigante complejo hotelero en la zona del viejo San Rafael. Quizás como complemento de esa inversión, Cipriani presentó otra iniciativa privada al Mintur que consistía en la modernización del campo de golf ubicado en el Cantegril Country Club. Su intención era “alcanzar los estándares necesarios” para los torneos internacionales del PGA Tour, según surge de la respuesta a un pedido de informes presentado por la diputada del Frente Amplio Martina Casás.
La inversión de Cipriani incluía estudios hidráulicos y un drenaje “para evitar la inundación” de algunos de los hoyos y así “permitir” el juego durante todo el año. También proyectaba comprar máquinas y equipos para el mantenimiento del lugar. La inversión total sería por US$ 623.275, una cifra ínfima en relación con los más de US$ 500 millones que estimó en un inicio para su propuesta del hotel.
El empresario italiano prevía obtener ingresos a través de membresías anuales y el cobro de green para quienes no sean socios, lo que le permitiría a la empresa obtener ingresos por US$ 1,5 millones anuales. El mantenimiento de los 12 hoyos se estimaba en US$ 500.000. El Mintur solicitó una ampliación de la información que nunca fue presentada por Cipriani. Su iniciativa fue archivada.
