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    lunes 10 de junio de 2024

    Catastro, la “oveja negra” del MEF, evalúa adoptar una nueva metodología para que valores reflejen la evolución del mercado

    Como le pasó a él cuando entró al organismo hace 35 años, el ciudadano común no sabe qué es el Catastro, se amarga Daniel Berrutti. Los directores de turno le dan “impulsos puntuales”, pero después viene otro “y refunda. No hay continuidad”. Asegura que algo similar sucede —en este y en anteriores gobiernos— con las cabezas del Ministerio de Economía (MEF), del que depende, y también con los políticos en general: “Piensan que puede quitar votos hablar del catastro, porque está asociado a la suba de impuestos. Tener un catastro actualizado no obliga a subir impuestos” y, por el contrario, hasta podría permitir bajarlos.

    Entre otros cometidos, la Dirección Nacional de Catastro (DNC) se encarga de determinar el valor catastral de los inmuebles urbanos y rurales en todo el país. Ese valor es tomado como base para aplicar las tasas de varios impuestos nacionales: de Primaria, al Patrimonio, a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el IRPF sobre las ventas de las propiedades inmobiliarias. En general las intendencias departamentales fijan el monto imponible de su Contribución Inmobiliaria en función, también, del valor catastral. Además, el organismo elabora el Índice Medio del Incremento de los Precios de Venta de los Inmuebles Rurales.

    En las zonas urbanas, la DNC determina los valores catastrales de los inmuebles en régimen de propiedad común, de propiedades horizontales (por lo general, apartamentos o casas en un padrón compartido) y las urbanizaciones en propiedad horizontal (como los barrios privados).

    Al 24 de abril pasado había 1.084.523 parcelas (padrones) y 1.530.749 unidades catastrales urbanas; los padrones rurales eran 244.851 (ver recuadro). Son cifras que se van actualizando cuando se reportan mutaciones en las parcelas (fraccionamientos, fusiones, reparcelamientos, etcétera) o en las unidades catastrales. Con la firma de agrimensores o arquitectos, las mutaciones edilicias deben inscribirse mediante una Declaración Jurada de Caracterización Urbana (DJCU). Estas alteraciones conllevan, también, cambios en el valor catastral y una actualización cartográfica; la DNC gestiona un registro de los planos de mensura.

    En diálogo con Búsqueda Berrutti, miembro del secretariado de la Asociación de Funcionarios de Catastro (AFCU), consideró que, si hubiera respaldo político, el organismo podría dar un “salto de calidad” que permita “mejorar la calidad de la base de datos”. Informó a su vez que, actualmente, el 35% de los padrones urbanos tienen DJCU presentada y la mitad de esas están “vigentes” (cinco años para la propiedad común y 10 en el régimen de propiedad horizontal). “No significa que el 70% de padrones sin la declaración jurada sean construcciones clandestinas. No estamos en ese escenario, y Uruguay es un país serio dentro de todo. Podrá haber alguna persona que hizo una piecita en el fondo, pero no hay villas, como en Argentina, sin declarar”, aclaró.

    Con la herramienta de la DJCU, creada en el 2002, si a los dos años de presentado un permiso de construcción no se le da el final de obra, la DNC la considera con un valor de edificación terminada. “Surgió como un instrumento de actualización del Catastro por goteo, y en 20 años llegó a un 35%”, destacó.

    Un ajuste normativo del año pasado que hizo obligatorio tener la DJCU vigente al momento de cualquier mutación catastral o traslación de dominio llevó a que se inscribieran 69.964 nuevas en 2022. Berrutti afirmó que ese “salto” en las declaraciones juradas presentadas incidió en el aumento de 14% en valores constantes de lo recaudado por la Dirección General Impositiva (DGI) de ITP respecto a 2021.

    En parte por efecto de ese cambio normativo, agregó, el valor catastral de todos los padrones urbanos se incrementó: pasó de $ 1.664.628.077.441 a fin de 2021 a $ 1.835.118.532.456 un año después, lo que aplicando un coeficiente de actualización y convirtiéndolo a dólares fueron alrededor de US$ 325 millones más.

    “Justicia tributaria”

    En 1972 se hizo una actualización masiva de la información urbana y, en los años 90, a partir de préstamos del Banco Interamericano de Desarrollo, se revisaron los valores en localidades de varios departamentos. Ese trabajo siguió hasta inicios de los 2000, a la vez que en 2012 se cubrieron parcelas en zonas de Canelones.

    Sobre las cerca de 70% de unidades catastrales urbanas que no tienen declaración jurada, Berrutti señaló que implican un “desfasaje en los valores catastrales”. El sindicato plantea algunas posibles soluciones. “Se podría atacar con acciones quirúrgicas y por aproximaciones, primero por ejemplo en la propiedad horizontal. Si tenemos en dos, tres o cuatro unidades para las que el profesional declaró una categoría dos (‘buena’), estaríamos en condiciones de ponerle a todo el edificio esa misma categoría”, explicó. Mecanismos como ese permitirían poner al día los valores de ese tipo de propiedades, agregó. Pero admitió que el organismo no cuenta con los recursos humanos suficientes para ejecutar una acción de ese tipo. “¡No tenemos ni un analista de datos que ayude al agrimensor, al arquitecto que va a desarrollar una estrategia! Históricamente nunca hubo, y el gremio y la dirección entienden que tendría que haber”, dijo.

    La escasez de personal (118 funcionarios) fue motivo del conflicto sindical que se zanjó hace pocas semanas atrás mediante una resolución del MEF que habilitó la próxima incorporación de 22 personas: tres agrimensores, un abogado, un contador, además de ocho administrativos para las oficinas del interior y nueve para la sede de Montevideo. “No son suficientes, pero es un empujón”, valoró el dirigente.

    Más allá de eso, el dirigente de la AFCU reclamó: “La DGI o el propio MEF, que tienen más músculo, deberían tomarse en serio a Catastro y darnos apoyo. Para que haya justicia tributaria y que cada uno pague lo que deba pagar. Porque después empiezan con las alícuotas y los vericuetos (…). Como gremio decimos que el inmueble debe tener el valor catastral justo, y después que los gobernantes asuman el costo político por las tasas de los impuestos que resuelvan. Dejar grises les permiten a los políticos decir: ‘Bueno, como Catastro no tiene los valores bien, le ponemos (una tasa de) 3,5 o le ponemos 4’. ¡No, queremos que el catastro sea el reflejo de la realidad!”.

    Sin embargo, el sindicato siente que la DNC es “la oveja negra del MEF. No nos ven con los mismos ojos que a otras unidades ejecutoras”. Sostuvo asimismo que las autoridades no visualizan el “potencial que tiene el catastro como base recaudatoria, simplemente ajustando” los valores catastrales. Eso —señaló— podría permitir cobrar más tributos, incluso bajando las tasas impositivas, así como reducir las transferencias de Rentas Generales a los gobiernos departamentales.

    Un catastro actualizado también posibilitaría que la carga de los impuestos se distribuyera de manera más justa, según la ubicación del inmueble.

    “A las autoridades les cuesta ver el potencial del organismo. Es como si un director técnico de un cuadro de fútbol tenga en el banco de suplentes a un (Luis) Suárez; nosotros no somos Suárez, porque está la DGI, está Aduanas. Pero no somos Mario Saralegui o Silva Cantera. Somos una unidad que tiene que crecer y tiene un sentido que así sea”, afirmó el dirigente de la AFCU. Y agregó: “Han pasado períodos de distintos partidos políticos en el gobierno y no hemos logrado despegar. Hay impulsos puntuales de un jerarca que está un tiempo, toma un tema, lo levanta y después queda en una meseta. Viene otro jerarca y refunda. No hay continuidad en la unidad ejecutora. Y a nivel ministerial no hay una política de Estado de decir qué catastro queremos y, fundamentalmente, en lo que hace a la justicia tributaria”.

    Que los políticos subestimen a la DNC obedece, en opinión del sindicato, a que “piensan que puede quitar votos hablar del Catastro, porque el organismo está asociado a la suba de impuestos. Tener un catastro actualizado no obliga a subir impuestos. Tienen temor a dar ese paso: ‘Porque recién llegamos, porque es año electoral, porque es chiquito’. ¡Queremos que lo vean a Catastro como herramienta de planificación y desarrollo!”.

    Valores

    Para determinar el valor catastral se tiene en cuenta el valor real del suelo; el metraje edificado; el año original de construcción y de las reformas; el estado de conservación; la categoría del inmueble (en un rango de “muy económica” a “muy buena”); y el destino del inmueble (vivienda, oficina, comercio, industria, centro educativo, estacionamiento, centro de salud o enseñanza, hotel, etcétera).

    Berrutti aseguró que hoy no se hace una depreciación automática por la antigüedad del inmueble, una “falla” que, dijo, la DNC está corrigiendo en sus sistemas.

    Por otro lado, la repartición está iniciando un análisis que contrasta la información de las DJCU respecto del valor efectivo de las compraventas surgido de datos entregados por la Dirección General de Registros en el marco de un convenio. Los primeros resultados —para una zona específica de Montevideo— muestran que, en promedio, los valores catastrales son 50% del real o de mercado. “Eso es con las declaraciones presentadas; con los que no presentaron la brecha es mayor”, observó el dirigente.

    Por ley, los valores catastrales deben ser actualizados cada tres años. Pero eso “no se está cumpliendo por razones de costo o de decisiones políticas”, aseguró Berrutti. “Una vez que los fijó, se actualizan por coeficiente. Puso como ejemplo una casa en Ciudad Vieja que fue comprada a US$ 70.000 y, porque este barrio “está muerto”, hoy tiene un precio de mercado de US$ 40.000 pero el valor catastral puede estar por encima o por debajo.

    Señaló que si se pretende que se aproxime al precio de mercado, el sindicato entiende que debería utilizarse una metodología que contemple aspectos como la seguridad de la zona donde está localizado el inmueble, la proximidad a terminales de transporte o a centros educativos u otros servicios. Desde la dirección del organismo “se está trabajando en buscar una metodología mejor” para que acompañe la evolución del mercado, tanto urbano como rural, aseguró.

    En paralelo, informó que, con un préstamo del Banco Mundial, se prevé hacer un nuevo mapa del suelo en Uruguay. “Una vez que nos entreguen un catastro llave en mano, debemos tener personal para poder hacer su mantenimiento”.

    Berrutti aseguró que el sindicato y el director de Catastro, Augusto Alcalde, están “de acuerdo en muchos puntos” tanto en el diagnóstico como en las acciones a tomar para apuntalar al organismo. Búsqueda quiso consultar al jerarca, pero no fue autorizado por el MEF a hacer declaraciones.

    • Recuadro de la nota

    “Mansiones” en chacras marítimas y “un sistema tributario más justo”

    Economía
    2023-05-03T18:22:00