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Durante el ciclo de bonanza que atravesó pocos años atrás la economía uruguaya, el precio del metro cuadrado de las casas y apartamentos en régimen de propiedad horizontal trepó hasta niveles cercanos a U$S 1.300. En las unidades nuevas el valor llegó a ser todavía más alto.
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Un análisis publicado en estos días por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (Ceeic) determinó que las viviendas en propiedad horizontal en Montevideo estaban a fines del año pasado sobrevaluadas en 14% y auguró que probablemente su precio converja a niveles más bajos en un futuro no muy lejano.
“Intuitivamente, que los valores converjan a menores niveles en el futuro es algo previsible dado el estado actual de la economía, que está estancada y por la evolución de los ingresos de los uruguayos que van a ser menores medidos en dólares por el ajuste de precios relativos”, comentó a Búsqueda Santiago Rego, de CPA-Ferrere. El Ceeic funciona en el ámbito de esa consultora y es financiado por la Cámara de la Construcción.
Precio y tendencia.
Partiendo de los datos del Instituto Nacional de Estadística, el Ceeic calculó que el mercado inmobiliario movilizó cerca de U$S 1.200 millones por concepto de compraventas en Montevideo en 2014. Eso equivale a 2,1% del Producto Bruto Interno.
Con ese marco, indagó acerca de los factores que determinan el precio de los inmuebles destinados a vivienda y analizó si los precios están reflejando adecuadamente los fundamentos que los determinan. Según el estudio del Ceeic, dichos determinantes son los ingresos medidos en dólares (si se considera la vivienda como un bien de consumo de los hogares) y la tasa de interés de la deuda pública de Estados Unidos a 10 años (en el caso de que el inmueble sea una inversión). Para tal fin tuvo en cuenta el índice de precio de viviendas (IPV) en propiedad horizontal para 1976-2015 en Montevideo.
Los resultados de los modelos que desarrolló el Ceeic muestran que el IPV entre 1976 y 1988 se comportó de manera estable, aumentó de 1989 a 1995, bajó entre 1997 a 2003, en tanto que a partir de 2005 se recuperó “vigorosamente”. Para 2015, la “tendencia del IPV habría registrado un incremento promedio anual de 9,7%”, según el estudio.
El centro concluye que el IPV tiene períodos cíclicos de aproximadamente nueve años de duración asociados fuertemente a los registrados en la economía.
Entre los determinantes macroeconómicos del precio de la vivienda encuentra dos factores: por un lado, los incrementos en los salarios reales en dólares, que se vinculan a aumentos del precio de la vivienda en esa moneda. Por otro, subas en la tasa de interés de la deuda de Estados Unidos que reducen el precio de venta de inmuebles en Montevideo.
Considerando estos determinantes, según el Ceeic, el IPV se encontraba en el último trimestre del año pasado 14% por encima de lo que pautarían sus determinantes de largo plazo.
El centro menciona que la “convergencia de los desajustes al equilibrio de largo plazo del precio de las viviendas es relativamente rápido: se procesa en poco menos de un año”.
Agrega que la velocidad del ajuste ha aumentado en las últimas dos décadas, debido seguramente a la mayor dinámica en la construcción de viviendas que incide en la oferta.
