Construcción de viviendas por modo cooperativo registra un “boom”

Se observan casas de ladrillo visto con planchada, otras desprovistas de terminaciones y aberturas, y un baldío contiguo donde afloran los cimientos de otro grupo de viviendas.

El secretario general de Fucvam, Fernando Zerboni, explicó que hay un boom de cooperativas que están construyendo sus viviendas y que el fenómeno le recuerda al crecimiento que tuvieron en la época de la ley y el Plan Nacional de Vivienda (de los años sesenta y setenta), que subvencionó ese tipo de obras.

En tanto, la directora Nacional de Vivienda, Lucía Etcheverry, informó a Búsqueda que en todo el país hay 108 proyectos cooperativos que construyen unas 3.500 soluciones habitacionales y estimó que para fin de 2013 la cifra superará las 4.000 unidades. “Es un crecimiento importante, que se supera año a año”, destacó, y apuntó que es un fenómeno que se observa en Montevideo y también en el interior.

Auge cooperativo.

¿Qué explica este incremento de las obras del cooperativismo de vivienda?

De acuerdo a las fuentes consultadas, las razones son varias.

Por un lado se establecieron nuevas condiciones y hubo más “claridad” en las “reglas de juego” mediante una reglamentación que entró en vigor en 2008. Esa norma redujo los tiempos de tramitación, de evaluación de los proyectos, fijó plazos para cada etapa, y estableció valores de tasación de las viviendas, entre otros puntos.

Por otro hubo un incremento de los recursos públicos destinados a financiar proyectos que cumplieran con las disposiciones normativas y un “afianzamiento” de parte de cooperativas en el marco de una administración de gobierno que impulsa este tipo de organizaciones de trabajo.

Además, se dio un ordenamiento de las deudas de las cooperativas que gestionó la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), lo que implicó el retorno al circuito de pago de unas 90 entidades.

Desde Fucvam, Zerboni señaló que hay unas 62 cooperativas de vivienda por ayuda mutua que están construyendo en el país. “Es un número alto para el movimiento; no tenemos esta cantidad desde la época de la ley de vivienda”, afirmó.

En su opinión, lo “más importante del proceso de obra es la gestión del colectivo”, para lo cual los miembros tienen que participar y capacitarse.

Dijo que este boom implica un “desafío importante”, puesto que comienza a “pesar” la necesidad de que los complejos terminen las obras en tiempo y forma, de modo que no tengan problemas financieros. Señaló que una de las dificultades que se están presentando es el “desfinanciamiento” de algunos emprendimientos.

Informó que “en torno al 20%” de las 62 cooperativas que se construyen están con ese problema.

Con un panorama más global, sobre este punto, la directora de Vivienda indicó que de las 108 que están ejecutando la construcción, unas 11 atraviesan esa dificultad.

Indicó que en parte ello puede deberse a la productividad y rendimiento de las horas que cada núcleo familiar vuelca al proyecto cooperativo, a la organización conjunta de la entidad que lo asiste técnicamente (definidos en la normativa como institutos) y la cooperativa en sí misma.

Coincidentemente, la Federación señala como parte responsable del desfinanciamiento de las obras a dichos institutos, porque —aduce— están “desbordados”. No han aumentado el staff de profesionales y no pueden cumplir con el rol de asesorar y capacitar en la pre-obra y durante la misma a los cooperativistas, observan.

Al respecto, Etcheverry anunció que en 2014 el Mvotma dispondrá instrumentos para “evaluar la capacidad de asesoramiento” de estos institutos, en función de su experiencia, la cantidad de profesionales, la presentación de la documentación. Según ciertos parámetros, se determinará qué cantidad de cooperativas podrá asesorar cada oficina de profesionales en forma simultánea.

Construir barato.

Para Zerboni, a través del sistema cooperativo “objetivamente se construye a menor costo” y es la mejor forma de “utilizar los recursos públicos”. Ese es uno de los temas que plantean en el marco de un “Debate nacional por vivienda” que la Fucvam lanzó en mayo.

El Fondo de Vivienda se alimenta con recursos vertidos quinquenalmente desde Rentas Generales y se destinan a diversos programas.

Para obtener financiamiento del Fondo de Vivienda por el “Programa cooperativas”, los ingresos líquidos del núcleo familiar no pueden superar las 60 unidades reajustables (UR), lo que equivale hoy a unos $ 39.000 por mes.

El préstamo que reciben para la construcción es pagadero en 300 cuotas (25 años) con una tasa de interés de 5% en UR.

El valor de tasación de las viviendas que financia el sistema público varía según la cantidad de dormitorios (2, 3 o 4), pero el promedio se ubica en unas 2.100 UR (equivalente a unos U$S 68.300).

De ese monto, el Estado financia como máximo el 85% y el resto lo pone la cooperativa, ya sea por ahorro previo o esfuerzo propio (mano de obra).

Se establece además que el valor del terreno no puede superar el 10% del precio máximo de tasación del proyecto cooperativo y que el costo de construcción no puede excederse de 90%.

Etcheverry informó que el crédito asignado año a año a las cooperativas ha ido en aumento (desde niveles de 20%) y en 2012 representó en torno a un tercio del Fondo. Estimó que dicha proporción podría llegar a 38% este año.

Los cooperativistas, además, pueden acceder a otro instrumento que es el subsidio a la cuota del préstamo con recursos de dicho Fondo de Vivienda, si se constata que no puede hacerse cargo de la cuota, una condición que se revisa y ajusta.

Bonilla dijo que dicho subsidio es un “recurso tan valioso como el de la tierra” para las cooperativas. A su juicio, “es una utopía que la vivienda de interés social sea autosustentable”, lo que no quita que el “subsidio hay que cuidarlo”.

Para Fucvam, en el último tiempo el sistema cooperativo está compitiendo por los recursos públicos con las empresas constructoras debido a la implementación de la ley de promoción de vivienda de interés social. Con esa norma el Mvotma amplió su población objetivo y llega a hogares con ingresos mayores a las 65 UR, y hoy hay cerca de 180 proyectos (que suman unas 5.600 viviendas) ingresados a la oficina del inversor de la ANV, que funciona en la órbita de esa secretaría de Estado.

La ley de promoción de vivienda social exonera de una serie de tributos a los desarrolladores con el fin de aumentar la oferta de soluciones para familias de ingresos medios.

A juicio de Etcheverry, “no son instrumentos que hay que confrontar”, porque “atienden diferentes situaciones” y “no compiten con los recursos” del cooperativismo.