Gobierno diseña plan para financiar construcción de viviendas a casi 50% del valor actual; empresarios lo ven como “harto difícil”

En paralelo, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) promueve un plan para financiar la construcción de soluciones habitacionales con un precio del orden de los US$ 1.200 el metro cuadrado, para llegar a familias con ingresos medios (hasta $ 80.000 mensuales), dijeron a Búsqueda fuentes de esa secretaría de Estado. Ello significaría “reducir en casi 50%” los valores actuales.

Fideicomiso. Con el Presupuesto aprobado y el CIR, el MVOT pretende “avanzar rápidamente” en la conformación del primer tramo del fideicomiso que se lanzaría entre abril y mayo del próximo año. Sería por entre US$ 30 millones y US$ 50 millones, con lo que se podría financiar la construcción de unas 600 o 700 viviendas, señaló Hackenbruch. Ese fideicomiso permitirá ceder los flujos presupuestales futuros de la cartera (de 2023 al 2025) a determinados agentes del sector financiero, mayoritariamente bancos, para que estos adelanten el dinero a medida que se vaya pidiendo, explicó a Búsqueda el asesor ministerial Jean Jacques Bragard. “Los agentes invierten en el papel o prestan el dinero al fideicomiso y este se obliga a repagarlo con las partidas presupuestales del 2023, 2024 y 2025. De esta forma el MVOT tiene fondos disponibles en el primer semestre del 2021 para empezar el desarrollo de viviendas promovidas”, añadió.

El fideicomiso será de “oferta privada”, es decir, no tendrá certificados representativos que coticen en bolsa como ocurre con otros instrumentos de este tipo.

Según el plan del gobierno, en esa etapa se recibirán iniciativas y proyectos del sector privado que deberán reunir una serie de requisitos, desde características de tamaño, costos, calidad y demás. Se apunta a llegar a viviendas de 50 metros cuadrados, en promedio, y un valor comercial máximo de US$ 60.000, detalló el asesor del MVOT.

En aquellos proyectos que sean catalogados como financiables a través del fideicomiso según una comisión especial de la Agencia Nacional de Vivienda, el Estado participará como “dueño de ese proyecto hasta el 70% del valor”, añadió Bragard. El destinatario final de esas viviendas surgirá de aquellos que se postulen (a llamados que realice el MVOT) como aspirantes a beneficiarios de subsidios en 30% de la cuota de un crédito hipotecario y cuyos ingresos sean de entre $ 40.000 y $ 80.000. El préstamo sería a pagar en 25 años. Ese sector de la población, señaló, es el que “hoy no tiene atendido correctamente el acceso a la vivienda propia”.

El asesor dijo que se prevé un segundo y tercer tramo del fideicomiso en el marco de este programa.

“No es voluntarismo”. El plan del MVOT viene siendo presentado a las gremiales de la construcción a través de reuniones virtuales y contactos telefónicos.

Hackenbruch dijo que estarán abiertos a tomar en cuenta los aportes de la CCU y de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU) porque “de nada sirve hacer todo el esfuerzo si después no invierten”.

El presidente de la CCU aseguró que se prevé presentar algunas “alternativas” para “potenciar y mejorar” el plan. “Es un tema complejo; por algo tenemos las necesidades de vivienda que tenemos. No es voluntarismo, si fuera tan sencillo hacer viviendas del tamaño y valor que pretende el ministerio ya se estarían haciendo”, indicó.

El dirigente empresarial señaló que “habrá que ver” si con algunos de los sistemas constructivos no tradicionales que propone utilizar el Poder Ejecutivo se puede llegar a valores no superiores a US$ 60.000 para una unidad de 50 metros cuadrados. Y, además, que se tenga capacidad de producción a escala, porque se trata de volcar una cantidad de viviendas para que haya un impacto en la población de los deciles (de ingreso) cuatro, cinco y seis”.

O’Neill adelantó que las gremiales plantearán a las autoridades que el programa tenga distintas opciones. Que una línea sea la vivienda de ese valor donde el MVOT participe en el 70% y que haya viviendas a otros precios, con distintas características y sistemas constructivos, o un mix, donde el Estado haga un esfuerzo menor.

Para él, no será posible reducir en cerca del 50% el valor del metro cuadrado construido respecto a los costos actuales; “si alguien pudiera construir a ese precio lo estaría haciendo y se estaría llenando de plata”. Sobre la madera, dijo que puede haber una “oportunidad”, pero no importando porque sería más caro. A su vez, evaluó que desarrollar una industria nacional “no sería una solución en el corto plazo”.

O’Neill agregó que lo importante para el constructor y desarrollador de un proyecto inmobiliario es “que exista demanda”. En ese sentido indicó que, si bien existen incentivos a la oferta, como la ley de vivienda promovida, lo que está faltando son “estímulos a la demanda”. A su juicio, al subsidio que el MVOT ofrece para hacer más accesible la cuota del préstamo hipotecario podría agregársele otro al ahorro previo, dado que las familias tienen dificultades para integrar en torno al 10% del valor de la vivienda.

El empresario explicó que utilizar materiales de construcción no tradicionales y otorgar un préstamo a 25 años sería un “problema” porque algunos de los sistemas alternativos no garantizan una durabilidad a ese plazo. Dijo que, por eso, en otros países ese tipo de edificación se financia con créditos hipotecarios más cortos, lo que para el caso uruguayo implicaría cuotas más altas y no se llegaría al público objetivo de la política pública. Además, señaló que la vivienda tradicional es más cara en su construcción, pero más barata en su mantenimiento, a la inversa de lo que sucede con los otros sistemas.

Sin oponerse al fideicomiso, desde la APPCU plantean que ese mecanismo sería a “muy largo plazo” y sugieren seguir “por el lado de la vivienda promovida, pero para deciles más bajos y en tierras más baratas”. Indicaron que sería “harto difícil llegar” a los US$ 1.200 el metro cuadrado de construcción.