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    martes 18 de junio de 2024

    Impulsado por un plan de Orsi, un edificio de oficinas al estilo Silicon Valley en La Tahona tramita ser zona franca

    Las tierras rurales del oeste de Canelones se fueron transformando, desde los años noventa, en desarrollos inmobiliarios con el apellido La Tahona. El primero fue Lomas, en 1993, que a los pocos años sumó su club de golf. Cuando se consolidó como un barrio privado, lo siguieron Altos, Viñedos, Chacras, Mirador, La Toscana. En 30 años, el negocio no solo ha crecido sino que tiene perspectivas auspiciosas. Y no solo en el desarrollo de viviendas.

    Los gobiernos nacionales y departamentales han impulsado este tipo de emprendimientos. En particular la Intendencia canaria, que en 2017 aprobó el Plan Camino de los Horneros, en el que destina un “amplio espacio” para seguir desarrollando estos barrios. El proyecto, aprobado en la primera administración de Yamandú Orsi, produjo una “corriente de interés” por nuevas inversiones sobre ese camino y sus alrededores.

    Así surge de los estados financieros de dos sociedades anónimas de La Tahona —La Tahona Inversiones y Runtuna— y del informe de riesgo elaborado por la calificadora Care.

    El grupo La Tahona es propietario de 490 hectáreas sobre camino de los Horneros y, desde que la intendencia impulsó el plan, recibió propuestas de inversiones que exceden “el foco” de su negocio principal. A partir de los planteos, la empresa estableció una “política de asociación estratégica con los emprendedores” que presentaron “proyectos muy convenientes para el grupo”. La conveniencia no está dada solo por las ganancias económicas que generarían sino porque los planes le dan un complemento a su negocio histórico de adquirir terrenos rurales para transformarlos en barrios privados y luego vender sus lotes.

    El proyecto más nuevo que el grupo consideró conveniente se denomina Oficinas La Tahona. Se trata de un complejo de oficinas “en edificios ‘inteligentes’ al estilo del Silicon Valley”. La asociación de la firma para esta “propuesta innovadora” fue con Andrés Sánchez, que tiene una “vasta experiencia en tecnologías de la comunicación e Internet”. El empresario está gestionando la declaración de los predios como zona franca, una categoría otorgada a otros edificios de oficinas como Zonamerica, World Trade Center y Aguada Park, se informa en los estados financieros de las dos sociedades auditados por la consultora Grant Thornton.

    La Tahona concretó la venta del predio en diciembre de 2019 por US$ 2,1 millones, un monto que terminará de cobrar en 2026.

    Es una “transacción muy reciente” y el proyecto recién está en su fase inicial. De hecho, los planes aún no fueron presentados ni a la Intendencia de Canelones ni al Poder Ejecutivo.

    En el actual período de gobierno se empezó a construir una zona franca de servicios en Punta del Este y hay otros proyectos para Rivera y Colonia, aunque el régimen es cuestionado en Cabildo Abierto.

    Según un informe difundido el martes 11 por el Ministerio de Economía, en 2020 había 1.094 empresas usuarias de las zonas francas operativas en el país, que empleaban a casi 16.600 personas (suba de 8,8% frente al año anterior). Desde esos enclaves se exportó por US$ 4.549 millones (un tercio de las ventas totales del país). Para las zonas francas uruguayas, los efectos de la pandemia “no fueron tan fuertes” como para el conjunto de la economía.

    Los negocios

    Oficinas de La Tahona está proyectado para un predio de seis hectáreas, sobre un arroyo. Si se concreta, estará en los padrones de un residencial para personas mayores que está previsto para el barrio privado. La construcción —llamada CasaHona— es el resultado de otra asociación estratégica, en este caso, con la sociedad anónima Lemprox, que en diciembre de 2027 terminará de pagar US$ 4,7 millones por los terrenos.

    Por estas asociaciones, el grupo tiene “interesantes ventajas”. Con una “ínfima inversión en infraestructura”, La Tahona comercializó a “muy buen precio” sus tierras “menos valiosas y marginales”, afirma la consultora Grant Thornton. A su vez, la empresa participa de proyectos que agregan valor a su negocio principal, valorizan sus tierras y establecen “precios piso” para futuros emprendimientos.

    En algunos casos, La Tahona se asocia con sociedades anónimas integradas por sus propios accionistas, como en uno de los proyectos que propone la construcción de viviendas en un entorno rural. El grupo le vendió un terreno de cinco hectáreas a Tecnufar S.A., presidida por Ignacio Añón, por US$ 2.250.000.

    El paquete accionario de Runtuna —a través de la que La Tahona obtuvo financiamiento para sus proyectos— tiene a Leandro Añón como principal socio (posee el 53,4% del paquete accionario). Nicolás, Francisco e Ignacio Añón tienen 12,4%; Maximiliano Jonas, 5,2%; Carlos Páez, 2,6%; Gustavo y Carlos Heber, 0,6% cada uno; y Jack Orr, 0,5%.

    La demanda

    Además de los proyectos con los que La Tahona busca un complemento para su negocio, el grupo avanza en la construcción de nuevos barrios privados (Cavas I, II y III) en camino de los Horneros.

    El proyecto inmobiliario sigue el modelo tradicional de La Tahona. Está previsto que un área de 170 hectáreas se transformen en más de 800.000 metros cuadrados para comercializar predios de unos 1.000 metros cuadrados.

    Para financiarlo, La Tahona creó en 2020 la sociedad La Tahona Inversiones como “empresa vehículo” para recurrir al mercado de capitales. Con la emisión de obligaciones negociables, obtuvo financiamiento por US$ 40 millones, que deberá pagar en 10 años. En el régimen de oferta privada, el grupo recurrió al mismo instrumento de deuda y obtuvo US$ 7 millones.

    La Tahona tiene previsto vender el 10% de los terrenos por año, según su plan de negocios. Se estima que el precio promedio de venta será US$ 153 por metro cuadrado, al comenzar en US$ 90 y alcanzar los US$ 230 en el noveno año.

    Hasta ahora hubo 75 interesados en comprar una casa en el futuro barrio privado. La sociedad facturó casi US$ 8 millones por la firma de boletos de reserva para la venta de lotes, calculó Búsqueda a partir de los datos contables.

    Estas primeras operaciones superan en más del 20% el precio que se había estimado para el primer año, lo que permite interpretar que las “condiciones de venta son mejores a las previstas originalmente”. La calificadora sostiene que el negocio “ofrece buenas perspectivas de demanda”.

    Runtuna es el “fiador solidario” de La Tahona Inversiones. Esa firma comenzó a operar en 2008 como una “compañía holding” de todas las sociedades que desarrollan emprendimientos con la marca La Tahona y financió los proyectos con emisiones de obligaciones negociables.

    Fachada de la Intendencia de Canelones. Foto: Javier Calvelo / adhocFOTOS

    Impulso público

    En 2012, el grupo La Tahona propuso a la Intendencia de Canelones encargarse de la reconstrucción de 4,3 kilómetros de Camino de los Horneros a cambio del pago de la contribución inmobiliaria, por hasta US$ 450.000. La comuna canaria, que entonces tenía como intendente a Marcos Carámbula, aceptó. Desde enero de 2014, se descuenta el tributo a La Tahona por ese pago a cuenta. En el primer semestre, los estados contables de la empresa reconocen como “activo no financiero” US$ 64.529, que representan la “la proporción de lo gastado hasta la fecha en la reconstrucción de la calle y el “equivalente a recuperar” de la intendencia.

    La Tahona “se beneficia” de las disposiciones del Ministerio de Vivienda y de los planes de la intendencia, afirma Care. En especial, menciona el Plan Camino de los Horneros, en el que se prevé el desarrollo de barrios privados sobre su eje. En Montevideo están prohibidos, aunque la intendencia autorizó algunos barrios semiprivados (donde se permite la circulación de personas ajenas al predio).

    Los barrios privados tuvieron un “importante impulso” en los últimos años. Hay varias razones que explican su desarrollo, como la “creciente inseguridad” y la preferencia por espacios verdes. Desde la sociología —agrega la agencia—, se suele definir a estos barrios como una “segregación residencial” porque son un espacio “separado del resto del territorio o con escasa interacción con él” donde reside un público “de alto y muy alto poder adquisitivo”.

    El mandatario Luis Lacalle Pou vivió en La Tahona hasta agosto de 2020. Ahora su casa —de un valor estimado en US$ 409.000— se alquila a $ 124.095 por mes, de acuerdo a su declaración jurada. En esa fecha se mudó a la residencia presidencial del Prado.

    Economía
    2022-10-12T18:05:00