Los fondos forestales y otros jugadores mueven el mercado de tierras y los precios tienden al alza

escribe Mauro Florentín 
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Uruguay, que es tradicionalmente conocido por ser un país ganadero, agropecuario, productor de alimentos y atractivo para las inversiones en tierras, registró algunos cambios en esa especie de sello o carta de presentación en las décadas recientes.

Los movimientos que sucedieron en el mercado de campos son un fiel reflejo de las transformaciones, que pasan por el destino productivo dado a las explotaciones de los suelos, en el perfil de los que producen y en el de los propietarios de los predios, entre otros.

Así lo demuestran varias fuentes de información, como la Dirección de Estadísticas Agropecuarias (Diea), el Instituto Nacional de Colonización (INC), los operadores privados y ciertas gremiales del agro.

Sin que la producción de ganado y la de granos dejen de tener su peso, un fenómeno que incidió de manera creciente en los años recientes, y continúa haciéndolo, es la inversión forestal, principalmente de negocios directos entre fondos privados y algunas emisiones públicas de fideicomisos sectoriales, en las que las administradoras de fondos previsionales (AFAP) desempeñaron un rol activo.

En 2022 se concretaron operaciones de compraventas de campos de miles de hectáreas, por varios millones de dólares, y otras se encaminaron en los primeros meses de este año, que representan una fuerte apuesta a las plantaciones, preferentemente de eucaliptos pero también de pinos, aunque en menor cantidad.

Los datos oficiales de Diea y del INC dejan en evidencia esa situación, considerando los departamentos que concentraron en mayor medida las transacciones de tierras, ubicadas en las cercanías a los proyectos de inversiones en forestación, no solamente los vinculados con las plantas de producción de pasta de celulosa sino que también de otros que tienen el propósito de fabricar paneles, contrachapados y de exportar madera de pinos.

Además de confirmar estos asuntos, Agro de Búsqueda pudo ahondar en el análisis del mercado de tierras, las perspectivas del negocio forestal y agropecuario, entre otros aspectos, al consultar a operadores del sector y a la Sociedad de Productores de Forestales (SPF). La actual presidenta de esta gremial, Lucía Basso, tiene una vasta trayectoria en la administración y gestión de fondos de inversión forestal y recientemente generó su propia firma dedicada a este tipo de negocios, con una primera emisión de un fideicomiso.

Transacciones destacadas

El 21 de abril de este año ingresó al INC el ofrecimiento correspondiente a la compraventa de un campo de 18.737 hectáreas físicas, que representan 11.210 hectáreas índice Coneat 100, ubicadas en el departamento de Treinta y Tres. Esa transacción de tierras alcanza un monto de US$ 4,8 millones, a pagar al contado al momento de la escritura, según consta en los registros de ese ente estatal.

Ese negocio fue informado en la primera edición de Agro de Búsqueda, publicado el jueves 13 de abril, donde se detalló que Union Agriculture Group (UAG) firmó un boleto de reserva para adquirir esas tierras al empresario brasileño Ernesto Correa.

Las compraventas ingresan al INC en cumplimiento de la ley 11.029, la cual establece que antes de enajenar un campo de una extensión igual o superior a 500 hectáreas de índice de productividad Coneat 100 todo propietario está obligado a ofrecerlo en primer término al INC, y ese instituto tendrá preferencia para la compra por igual valor y plazo de pago. Y que la falta de incumplimiento de la parte enajenante de las obligaciones impuestas por esta norma legal determinará la nulidad absoluta del negocio jurídico, dispone.

Entre las compraventas de montos y extensiones significativas correspondientes a 2023, que figuran en los registros del INC, se encuentra un negocio entre particulares en Rocha, de unas 3.057 hectáreas por US$ 8,9 millones, a un precio de US$ 2.561 por hectárea.

Otra que comprende la transacción de un conjunto de padrones rurales ubicados en los departamentos de Durazno, Florida, Treinta y Tres, Lavalleja y Maldonado, que suman unas 3.400 hectáreas por US$ 12,3 millones, a un precio de US$ 3.577 por hectárea. En esa operación tanto el comprador como el vendedor pertenecen al sector forestal, según datos recabados por Agro de Búsqueda.

Indican que también entre particulares se registró una compraventa en Rocha, de algo más de 2.100 hectáreas por un monto de US$ 6,8 millones, a un precio de US$ 3.200 la hectárea.

Figuran además la compraventa por US$ 10,1 millones de un campo con una extensión de 2.400 hectáreas en el departamento de Salto, y una enajenación forzosa por US$ 20 millones de un campo de 2.790 hectáreas en los departamentos de Salto y Paysandú. En este caso el comprador y el vendedor son empresas citrícolas y el precio es de US$ 7.179 la hectárea.

La compraventa de una serie de padrones por US$ 32,2 millones, con una extensión de 8.000 hectáreas, en los departamentos de Cerro Largo y Treinta y Tres, en la que participan como vendedor una firma forestal y como comprador una empresa forestal que cuenta con una planta de fabricación de tableros, según consta en los registros de Colonización.

Otra transacción ingresada al ente estatal este año es la que comprende la compra por parte de un fideicomiso no forestal de un campo en Paysandú, de 2.700 hectáreas, por US$ 19,5 millones a un precio de US$ 7.200 la hectárea.

Los inversores en forestación pasaron a ser jugadores más que relevantes en estos años en el mercado de campos en Uruguay, aunque con ciertas diferencias respecto a la estrategia de negociación para hacerse de tierras ya forestadas, considerando que en décadas anteriores se concentraron mayoritariamente en adquirir grandes extensiones de campo para empezar a plantar eucaliptos. El objetivo es asegurarse de la materia prima requerida para abastecer a las plantas de pasta de celulosa.

Posteriormente, las firmas del sector cambiaron la estrategia y optaron por hacer planes de asociación con propietarios de campos, que con diferentes formatos de contratos accedieron porciones de tierras para forestar, para lo cual establecieron acuerdos con productores en un intento por diversificar los rubros en las explotaciones rurales.

Uno de los negocios recientes es el del Fideicomiso Forestal Financiero de oferta pública, en el que participaron inversores institucionales y se abrió un mercado minorista. Con la emisión realizada en la Bolsa Electrónica de Valores en marzo de este año se compró un patrimonio de tierras forestadas, que “ya estaba identificado previamente y no es que salió a adquirir tierras”, dijo la gerente general de Plantesia –empresa administradora del fondo mencionado–, Lucía Basso.

Comentó que prácticamente el 95% de los inversores en ese fideicomiso fueron AFAP y el monto de la emisión fue por US$ 56,1 millones, con una sobre demanda por 11.700 hectáreas, de las cuales 7.300 hectáreas están forestadas. La ubicación de los campos comprende a los departamentos de Canelones, Lavalleja y Maldonado.

El activo forestal comprende plantaciones listas para cosechar y hay un flujo continuo de plantaciones. El 100% es eucaliptos, y 70% de la especie globulus, detalló. Afirmó que “el modelo de comercialización es la venta en pie al mejor postor, mediante contrato de suministro con las plantas de celulosa o con las fábricas de chips de madera u otros interesados”.

En el mercado local hay una serie de fideicomisos financieros surgidos en los últimos años, que representan oportunidades de inversión en el sector agropecuario y forestal. Entre ellos figuran el Fondo Agroalimentario, Bosques del Uruguay, Tierras del Litoral y Tierras Irrigadas, según datos publicados en el sitio web de la Bolsa de Valores de Montevideo.

Eso revela el creciente interés de los inversionistas, principalmente institucionales pero también de particulares privados en apostar a los diferentes subsectores de la producción agropecuaria uruguaya.

Precios y departamentos

El mercado de tierras de Uruguay en 2022 registró un incremento de 7% en el precio promedio de la hectárea, en comparación al año anterior, ubicándose en US$ 3.741, siendo el segundo mayor valor de la serie histórica de Diea que abarca 23 años.

El máximo precio promedio fue de US$ 3.934 la hectárea en 2014, y en tercer lugar del podio figuran los US$ 3.712 registrados en 2017, según los datos de esa repartición del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP).

Indican que la cantidad de compraventas aumentó 26% en 2023, respecto al año anterior, llegando a 1.585 negocios, principalmente concretados en el segundo semestre.

El área total de tierras transadas el año pasado fue de 291.250 hectáreas, casi 60.000 hectáreas más que en 2022. Ese volumen está lejos del momento de auge del mercado de tierras, registrado entre 2003 y 2008, cuando las compraventas anuales llegaron a niveles de 676.000 hectáreas y 859.000 hectáreas, según los datos de Diea.

Otros indicadores que de alguna manera se vinculan con el interés en inversiones de campos forestados o a forestar es el de los departamentos que concentraron la mayor parte de los negocios, en cantidad de operaciones y en las extensiones transadas.

En 2022 se comercializaron en Lavalleja 36.312 hectáreas, en Florida 24.447 hectáreas y en Durazno 20.831 hectáreas. Esos tres departamentos acapararon el 28% del total de hectáreas comercializadas y el 27% del monto total de las compraventas, indicó Diea.

También se puede observar que la cantidad de tierra transada el año pasado en la región cercana a la nueva planta de pasta de celulosa de UPM, ubicada en Paso de los Toros. En Tacuarembó se comercializaron 17.826 hectáreas, que sumadas a las de los departamentos antes mencionados abarcan el 34% del área operada.

Los registros del MGAP de los últimos tres años indican que en esos mismos departamentos, y algún otro, fue donde se concentraron las mayores extensiones que cambiaron de propietarios. Incluso un dato significativo es que en 2020, en plena pandemia Covid-19, el área transada en Tacuarembó fue de 27.783 hectáreas, ocupando el primer lugar, y en Durazno fue de 16.000 hectáreas, en el segundo puesto.

Mientras que en 2021 Lavalleja lideró el listado de departamentos donde las compraventas acapararon la mayor cantidad de hectáreas (36.737), indican los registros de Diea.

Operadores locales del mercado de campos señalaron que actualmente hay interesados en invertir en la compra o el arrendamiento de tierras, pero el problema es que prácticamente no hay oferta de predios en condiciones para facilitar la concreción de ese tipo de negocios.

El principal motivo es que el propietario de los campos en venta suelen pedir precios que están “muy por encima” de lo que pretenden pagar los potenciales compradores o arrendatarios, o las características no son favorables, en cuanto al potencial productivo, el estado del suelo o la ubicación de los establecimientos, detallaron.

Los operadores plantearon que la tierra es un activo que siempre genera interés en el inversor, pero en este momento, con los valores que fueron al alza y que el dueño tampoco tiene “demasiado entusiasmo” en desprenderse de su campo, “se trancan” los negocios de compraventa.

Agro
2023-06-06T08:39:00