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    Los valores de los alquileres perdieron su impulso y se encaminan a una baja en 2015

    Los operadores inmobiliarios tienen matices cuando hablan de la situación actual y las perspectivas del mercado de alquileres, pero en general hay coincidencia en que el empuje de los años previos desapareció. Algunos dicen que se llegó a una suerte de “meseta” y otros que el ritmo de aumento se moderó, según consultas efectuadas por Búsqueda.

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    “El precio empezó a mermar un poco, estábamos viendo que se sostenía fácilmente con la demanda, ahora ya tenemos algunas cosas que nos cuesta alquilar”, ilustró el presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi), Raúl Calandria.

    Para el operador inmobiliario y director de la revista Propiedades, Julio Villamide, los precios “todavía están en terreno positivo, creciendo entre 3% y 6%” en términos reales. Señaló que el ritmo de incremento viene “decreciendo” y que por momentos se observa una “meseta”, donde algunos valores repuntan y otros no.

    Otro fenómeno que se viene observando en el mercado de alquileres es la menor diferencia entre el valor de los contratos vigentes y de los nuevos. Hasta hace algunos meses, para un inquilino era mucho más caro mudarse y celebrar un nuevo contrato de alquiler, que renovar el que tenía, que se ajustaba por inflación.

    Según los operadores, esa brecha se achicó en los últimos doce meses, en parte porque la inflación registrada es más alta, pero también porque los propietarios no encuentran rápidamente un nuevo inquilino. En consecuencia, como el mercado está “algo más lento”, los propietarios prefieren reajustar en menor medida el valor de arrendamiento antes de no poder concretarlo, explicaron las fuentes.

    En cifras.

    La información de la actividad inmobiliaria que publica el Instituto Nacional de Estadística se encuentra desactualizada y los últimos datos difundidos corresponden a octubre-diciembre de 2012. Esa oficina gubernamental está incorporando nuevas fuentes de información y prevé divulgar en poco tiempo los reportes trimestrales de 2013.

    De acuerdo a los datos facilitados por la revista Propiedades basados en información del Servicio de Garantía de Alquileres de la Contaduría General de la Nación, los contratos vigentes en Montevideo a setiembre de 2014 se ubicaban en promedio en $ 7.017 y los nuevos en $ 8.200. Al compararlos con relación a un año atrás, el incremento es de 4,5% y 2,4% en cada caso.

    La serie estadística muestra que el incremento se fue suavizando en los últimos años. Por ejemplo, dos años atrás, en setiembre de 2012, los valores promedio de los contratos de alquileres vigentes en la capital se ubicaban 7,2% por encima de los del mismo mes del año anterior, y los nuevos superaban en 4,3% a los de 2011.

    En el interior del país el precio de los alquileres también muestra una tendencia al alza. En setiembre de 2014 los contratos vigentes se ubicaban en $ 6.202 (4,5% aumento interanual) y los nuevos en $ 7.377 (9,4%).

    Villamide destacó que entre 2006 y 2014 la oferta de viviendas en alquiler creció en 86.000 unidades, de las cuales unas 56.000 correspondieron a Montevideo y unas 30.000 se sumaron en el resto del país.

    Analizó que a pesar de ello la cantidad de hogares arrendatarios está “bastante por debajo” de mediados de los años setenta, cuando prácticamente no había asentamientos y un tercio de los hogares eran inquilinos de un inmueble (ahora está algo por arriba del 20%, dijo).

    Sin ese crecimiento de las viviendas volcadas al alquiler, los precios serían más altos puesto que la demanda “ha crecido mucho más”, señaló el experto.

    Para el año próximo Villamide augura que los precios “van a empezar a caer” debido al aumento de la oferta de viviendas que se espera por la finalización de las obras de inversión privada promovidas por la ley 18.795, que en el caso de que sea destinada al alquiler el inversor se asegura una exención fiscal por 10 años. Estimó que entre 2015 y 2017 la caída de los valores rondará al menos el 10%, siempre que se mantengan en grandes líneas las condiciones económicas actuales.

    “Más quietos”.

    La percepción de los inmobiliarios es variada según los niveles de precios, zonas y características de la vivienda en alquiler, aunque en general observan que el mercado está más lento.

    En estos meses los alquileres “están un poquito más quietos” que un año atrás, describió el operador Roberto Pedragosa. Dijo que la demanda es constante pero sobre todo entre los valores de $ 8.000 y $ 9.000. Por esos precios “no hay nada” en oferta. A su juicio, el mercado “no tiene la misma fluidez” que antes y “cuesta alquilar” viviendas de $ 13.000 y $ 14.000.

    Por eso, Pedragosa consideró que los propietarios “van a tener que poner las barbas en remojo” ya que con el aumento de oferta que se dará a partir de fin de año los precios bajarán. “Si no se bajan del caballo” tendrán más problemas para obtener rentas inmobiliarias, añadió.

    Ello se está dando en el caso de los nuevos contratos puesto, que para poder alquilar rápidamente a un nuevo inquilino y “no perder tiempo” pagando gastos de mantenimiento y fijos por varios meses, los propietarios bajan “un poco” los valores originales, explicó.

    Por su parte, Calandria sostuvo que si bien la demanda sigue estable, se ponen más condiciones por el mismo precio.

    Afirmó que, en general, los alquileres “llegaron a un techo y empezaron un franco declive” en términos anualizados. Sin embargo, prefirió no dar un porcentaje de la caída porque, alegó, algunas propiedades cayeron más que otras, y hay barrios que se “beneficiaron y otros que se perjudicaron”.

    A su juicio, el precio “empezó a mermar un poco” porque antes había más demanda y ello “sostenía fácilmente” los valores.

    El director de Ananikian Negocios Inmobiliarios, Wilder Ananikian, informó que en la zona de Pocitos y Punta Carretas los alquileres no han bajado y que un monoambiente se ubica entre $ 10.000 y $ 12.000; uno de un dormitorio ronda los $ 14.000. “Hay movimiento” y también oferta”, comentó.

    Coincidió con que los nuevos contratos están priorizando que el inmueble “no quede libre” por mucho tiempo y están acompañando los aumentos que tienen los arrendamientos vigentes puesto que la inflación ya es elevada.